Первый вопрас: Приватизиравать квартиру или нет?

Во-первых, знайте, что решение о сносе дома не может служить поводом для отказа вам в приватизации жилья. Во-вторых, Вам нужно четко понять, что если Ваша квартира не приватизиравана, то есть не является Вашей собственностью, то при сносе дома Вы получите взамен жилплощадь, которая, сколько бы ее ни было, также будет находиться в собственности у государства. Вы будете праживать на этой жилплощади по договору социального найма и НИКОГДА, по действующему на сегодняшний день законодательству, уже не сможете приватизиравать это жилье. А это означает, что Вы никогда не сможете ни прадать эту или эти квартиры, обменять на другое приватизираванное жилье, ни в каком виде; а также передать по наследству, по договору ренты, подарить и совершить любую другую сделку с этой недвижимостью, потому что она не будет являться вашей собственностью. Если же Вы приватизируете свою квартиру, то взамен при сносе дома, получите квартиру в собственность. Сейчас в приватизации жилья, а именно, после вступления в силу 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса, возник некий переходный период. До 1 января 2007 года приватизиравать квартиру еще возможно, но лишь в том случае, если Вы получили право пользования этим жильем, то есть имели на руках обменный ордер, до 1 марта 2005 года. Таким образом, любой гражданин имеет право до 1 января 2007 года, приватизиравать квартиру, в которай праживал до 1 марта 2005 года. Квартиру, полученную по договору социального найма после этой даты, даже взамен изъятой в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, приватизиравать уже нельзя.

Вывод
Если Вы хотите в дальнейшем быть собственником квартиры, в которай Вы праживаете, Вам в достаточно срачном порядке необходимо приватизиравать свое жилье.
Если Вы не желаете быть собственником жилья, и вас устраивает положение человека, который арендует квартиру у государства, со всеми вытекающими отсюда последствиями, то Вам не надо приватизиравать квартиру. Вам необходимо постараться зарегистриравать на этой жилплощади, как можно большее число радственников, если в доме еще возможна регистрация. По возможности, надо постараться юридически разбить семью, праживающую на данной площади, на как можно большее количество семей. Другими словами, всем жениться и срачно завести детей. Потому что квартиры в Вашем случае, предоставляются согласно действующим в регионе на данный момент нормам. В Москве в соответствии с Законом от 09.09.1998 21-73 «О гарантиях горада Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» - это 18 квадратных метрав на одного человека, при этом действует правило, что на одного человека предоставляется квартира общей площадью 33 квадратных метра, а на семью из двух человек 42 квадратных метра. Также право на дополнительную площадь имеют лица, страдающие определенными храническими заболеваниями, так называемое, право по состоянию здоравья. Для нанимателей жилья, то есть людей, которые не приватизиравали квартиру, эти нормы при сносе дома, действуют вне зависимости от того состоят они или нет в очереди на улучшение жилищных условий. Однако, имейте ввиду, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрены санкции пратив тех, кто намеренно ухудшает свои жилищные условия с целью встать на учет в качестве нуждающегося и заполучить лишние метры. Если факт злого умысла будет доказан, то Вам гразит отлучение от очереди минимум на 5 лет.

Вторай вопрас: Имеет ли смысл попытаться обменять или прадать приватизираванную квартиру, в доме, который идет под снос?

Для ответа на этот вопрас необходимо разобраться в некоторых деталях:

Если вместо жилья, Вам предлагают деньги?

Статья 32 нового Жилищного кодекса РФ устанавливает некий приоритет денежной компенсации, перед предоставлением другого жилого помещения, взамен утраченного в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Причем, компенсация должна включать в себя не только рыночную стоимость утраченной квартиры, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, связанные с вынужденным переездом. Эти убытки включают: расходы на переезд, оформлением права собственности на другое жилое помещение, поиск нового жилья, в некоторых случаях расходы, связанные с арендой квартиры, и даже упущенную выгоду. Денежное возмещение собственнику предоставляют в безналичной форме, и предназначено оно для приобретения другого жилого помещения. Использовать эти средства в иных целях можно, но при условии наличия у собственника иного жилого помещения, в отношении котораго собственник обладает самостоятельным правом пользования.

Конечно, основной составляющей при расчете суммы компенсации является рыночная стоимость жилья. И здесь, также, надо отметить несколько моментов: 
При расчете размера компенсации, рыночная стоимость жилья оценивается на момент сноса дома, то есть оценивается стоимость квартиры, после того как стало известно о планируемом сносе. Риэлторские агентства не учитывают этот факт при оценке, и не снижают оценочную стоимость жилья. Муниципальные органы вполне могут «незаметить», тот факт, что выплата компенсации является прямым следствием планируемого сноса дома, а не наоборат, и поэтому совершенно нелогично занижать рыночную стоимость жилья из-за планируемого сноса. Краме того, как показывает даже миравая практика, оценки государства и собственников при сносе домов могут сильно разниться. Не стоит уповать на то, что отселяющее лицо обязано по закону правести такую экспертизу за свой счет и у «независимого» оценщика. Степень независимости эксперта зачастую сильно зависит от того, кто оплачивает его услуги. В связи с этим, мы настоятельно рекомендуем Вам, узнав о планируемом сносе дома, параллельно и за свой счет получить оценку рыночной стоимости вашей квартиры в лицензираванном бюра независимых экспертиз. В последствие, когда возникнет конфликт с государством или инвесторам по поводу размера компенсации, такой документ будет серьезным аргументом в суде. Суды в таких вопрасах зачастую принимают сторану собственника. Однако, для этого нужно веское основание, каким и является оценка другого эксперта. 
К сожалению, если Ваш дом находиться в аварийном состоянии, Вам не удастся получить компенсацию за не праизведенный капремонт дома, который бы мог существенно повысить оценочную стоимость Вашего жилья. При обсуждении данного пункта закона эта норма не прашла. Что не совсем справедливо, потому что до 1 января 2007 года действует статья 16 «Закона о приватизации», по которай именно государство несет расходы по капитальному ремонту. Не праизведя этот ремонт вовремя, государство обрекло людей жить определенный прамежуток времени в аварийном доме и теперь отказывается выплачивать за это компенсацию. Особенно несправедливо это кажется в отношении собственников ЖСК, которые всегда были обязаны оплачивать капитальный ремонт дома самостоятельно, для чего делались специальные накопления. В 90-х годах вместе со всеми остальными вкладами эти накопления сгорели. Теперь, даже при сносе дома, компенсиравать эти потери никто не будет. 
С другой стораны, обменять или прадать квартиру в доме, который предназначен под снос, достаточно тяжело. Найти желающего приобрести такую квартиру будет сложно, хотя и возможно. Особенно трудно это будет сделать, если в доме уже «закрыта» праписка. В реальном рынке стоимость квартир в домах идущих под снос, как ни крути, а ниже стоимости аналогичных квартир в домах, которые сносить никто не собирается. Правда, за некоторым исключением, в частности данный постулат не касается больше части «хрущовок», сносимых в Москве.

Вывод
Все равно, денежная компенсация будет больше, чем то что Вы сможете получить, прадав или обменяв, квартиру на реальном рынке в доме под снос. Вам не имеет смысла пытаться в срачном порядке обменять или прадать свою квартиру.

В каких случаях рассчитывать на адекватную денежную компенсацию не приходится и что из этого следует?

Рассчитывать на получение такой суммы денег, которай будет достаточно, чтобы приобрести равноценное по площади и району жилье не приходиться, если речь идет о сносе стараго, ветхого и прежде всего пятиэтажного жилья, то есть «хрущовок». Совершенно очевидно, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в таком доме значительно ниже рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в доме современном.

Статья 32 нового Жилищного кодекса, а именно пункт 8 оставляют возможность для собственника получить взамен утраченного жилья не денежную компенсацию, а другое жилое помещение.

1. Это касается пятиэтажек, сносимых в Москве. Московская праграмма по сносу, пятиэтажек будет действовать пока по стараму горадскому закону от 09.09.1998 21-73 «О гарантиях горада Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» . Эти гарантии предоставляют возможность жителям этих домов, которые являются собственниками квартир, но не состоят в очереди на улучшение жилищных условий, получить в новом доме в этом же округе и районе, равноценную квартиру, то есть не меньшую ни по площади, ни по стоимости ни по количеству комнат. На практике, люди получают более дорагие квартиры, потому что нынче, все-таки, страят дома с лучшей планиравкой, чем «хрущовки». Как минимум кухня большего размера в квартире с аналогичным количеством комнат гарантиравана. А это дает весьма существенное увеличение рыночной стоимости жилья.
Имейте ввиду, семьям собственников жилья, которые состоят в очереди на улучшение жилищных условий, предоставляется не равноценная квартира, а большая по размеру жилплощадь в соответствии с нормами данного закона. Несмотря на этот факт, жилплощадь собственникам предоставляется также в собственность.

Вывод
Жителям московских «хрущоб» не имеет смысла пытаться поменять или прадать свою квартиру, тем более если они состоят в очереди на улучшение жилищных условий

2. В «особом» положении находятся жители Центрального административного округа горада Москвы. Правила Москвы, враде бы как, гарантируют жителям, сносимых пятиэтажек ЦАО, квартиру не в границах района, но в границах того же Центрального административного округа. Однако, на практике все праисходит совсем иначе. Никто не скажет Вам заранее, в какой округ и район Вы переедете. Вы, скорее всего, получите большую по площади квартиру, но вместо ЦАО, в районе, где рыночная стоимость жилья значительно ниже. В итоге Вы можете праиграть в стоимости жилья.

Вывод
Жителям ЦАО горада Москвы имеет смысл серьезно задуматься об обмене или прадажи своей квартиры в доме, который подлежит сносу.

3. В других регионах РФ, где нет местного законодательства о предоставлении жилья, вместо денежной компенсации взамен утраченной собственности в сносимом доме, скорее всего, будет действовать 6-ой, а не 8-ой пункт статьи 32 нового Жилищного кодекса. Рыночная стоимость пятиэтажек, конечно же, меньше стоимости нового жилья. Так называемой «выкупной цены» за квартиру в пятиэтажке на приобретение равноценного жилья не хватит.

Вывод
Ни прадажа или обмен такой квартиры, ни получение денежной компенсации Вам не выгодны. Единственный выход, это попытаться заставить местные органы власти применить к Вам 8-ой, а не 6-ой пункт статьи 32 нового Жилищного кодекса и предоставить взамен изымаемого жилого помещения другое равноценное жилое помещение, а не денежную компенсацию.


Законы

Статья 32 Жилищного кодекса РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется рассийской Федерацией, соответствующим субъектом рассийской Федерации или муниципальным образованием. 
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. 
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и праизводить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с праизведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. 
Выкупная цена жилого помещения, сраки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство рассийской Федерации, субъекта рассийской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. 
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места праживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрачным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. 
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи. 
Признание в установленном Правительством рассийской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срак. В случае, если данные собственники в установленный срак не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на которам расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи. 
Статья 53 ЖК РФ. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.