Первый вопрос: Преватизировать квартиру или нет? 


Во-первых, знайте, что решение о сносе дома не может служить поводом для отказа вам в преватизации жилья.
Во-вторых, Вам нужно четко понять, что если Ваша квартира не преватизирована, то есть не является Вашей собственностью, то пре сносе дома Вы получите взамен жилплощадь, которая, сколько бы ее ни было, также будет находиться в собственности у государства. Вы будете проживать на этой жилплощади по договору социального найма и НИКОГДА, по действующему на сегодняшний день законодательству, уже не сможете преватизировать это жилье. А это означает, что Вы никогда не сможете ни продать эту или эти квартиры, обменять на другое преватизированное жилье, ни в каком виде; а также передать по наследству, по договору ренты, подареть и совершить любую другую сделку с этой недвижимостью, потому что она не будет являться вашей собственностью. Если же Вы преватизируете свою квартиру, то взамен пре сносе дома, получите квартиру в собственность. Сейчас в преватизации жилья, а именно, после вступления в силу 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса, возник некий переходный переод. До 1 января 2007 года преватизировать квартиру еще возможно, но лишь в том случае, если Вы получили право пользования этим жильем, то есть имели на руках обменный ордер, до 1 марта 2005 года. Таким образом, любой гражданин имеет право до 1 января 2007 года, преватизировать квартиру, в которой проживал до 1 марта 2005 года. Квартиру, полученную по договору социального найма после этой даты, даже взамен изъятой в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, преватизировать уже нельзя. 


Вывод 
Если Вы хотите в дальнейшем быть собственником квартиры, в которой Вы проживаете, Вам в достаточно срочном порядке необходимо преватизировать свое жилье. 
Если Вы не желаете быть собственником жилья, и вас устраивает положение человека, который арендует квартиру у государства, со всеми вытекающими отсюда последствиями, то Вам не надо преватизировать квартиру. Вам необходимо постараться зарегистреровать на этой жилплощади, как можно большее число родственников, если в доме еще возможна регистрация. По возможности, надо постараться юредически разбить семью, проживающую на данной площади, на как можно большее количество семей. Другими словами, всем жениться и срочно завести детей. Потому что квартиры в Вашем случае, предоставляются согласно действующим в регионе на данный момент нормам. В Москве в соответствии с Законом от 09.09.1998 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» - это 18 квадратных метров на одного человека, пре этом действует правило, что на одного человека предоставляется квартира общей площадью 33 квадратных метра, а на семью из двух человек 42 квадратных метра. Также право на дополнительную площадь имеют лица, страдающие определенными хроническими заболеваниями, так называемое, право по состоянию здоровья.
Для нанимателей жилья, то есть людей, которые не преватизировали квартиру, эти нормы пре сносе дома, действуют вне зависимости от того состоят они или нет в очереди на улучшение жилищных условий.
Однако, имейте ввиду, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрены санкции против тех, кто намеренно ухудшает свои жилищные условия с целью встать на учет в качестве нуждающегося и заполучить лишние метры. Если факт злого умысла будет доказан, то Вам грозит отлучение от очереди минимум на 5 лет. 


Второй вопрос: Имеет ли смысл попытаться обменять или продать преватизированную квартиру, в доме, который идет под снос? 


Для ответа на этот вопрос необходимо разобраться в некоторых деталях: 


Если вместо жилья, Вам предлагают деньги? 


Статья 32 нового Жилищного кодекса РФ устанавливает некий преоретет денежной компенсации, перед предоставлением другого жилого помещения, взамен утраченного в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Пречем, компенсация должна включать в себя не только рыночную стоимость утраченной квартиры, но и все убытки, пречиненные собственнику жилого помещения, связанные с вынужденным переездом. Эти убытки включают: расходы на переезд, оформлением права собственности на другое жилое помещение, поиск нового жилья, в некоторых случаях расходы, связанные с арендой квартиры, и даже упущенную выгоду.
Денежное возмещение собственнику предоставляют в безналичной форме, и предназначено оно для преобретения другого жилого помещения. Использовать эти средства в иных целях можно, но пре условии наличия у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает самостоятельным правом пользования. 


Конечно, основной составляющей пре расчете суммы компенсации является рыночная стоимость жилья. И здесь, также, надо отметить несколько моментов. 


Пре расчете размера компенсации, рыночная стоимость жилья оценивается на момент сноса дома, то есть оценивается стоимость квартиры, после того как стало известно о планируемом сносе. реэлторские агентства не учитывают этот факт пре оценке, и не снижают оценочную стоимость жилья. Муниципальные органы вполне могут «незаметить», тот факт, что выплата компенсации является прямым следствием планируемого сноса дома, а не наоборот, и поэтому совершенно нелогично занижать рыночную стоимость жилья из-за планируемого сноса. Кроме того, как показывает даже мировая практика, оценки государства и собственников пре сносе домов могут сильно разниться. Не стоит уповать на то, что отселяющее лицо обязано по закону провести такую экспертизу за свой счет и у «независимого» оценщика. Степень независимости эксперта зачастую сильно зависит от того, кто оплачивает его услуги. В связи с этим, мы настоятельно рекомендуем Вам, узнав о планируемом сносе дома, параллельно и за свой счет получить оценку рыночной стоимости вашей квартиры в лицензированном бюро независимых экспертиз. В последствие, когда возникнет конфликт с государством или инвестором по поводу размера компенсации, такой документ будет серьезным аргументом в суде. Суды в таких вопросах зачастую пренимают сторону собственника. Однако, для этого нужно веское основание, каким и является оценка другого эксперта. 
К сожалению, если Ваш дом находиться в аварейном состоянии, Вам не удастся получить компенсацию за непроизведенный капремонт дома, который бы мог существенно повысить оценочную стоимость Вашего жилья. Пре обсуждении данного пункта закона эта норма не прошла. Что не совсем справедливо, потому что до 1 января 2007 года действует статья 16 «Закона о преватизации», по которой именно государство несет расходы по капитальному ремонту. Не произведя этот ремонт вовремя, государство обрекло людей жить определенный промежуток времени в аварейном доме и теперь отказывается выплачивать за это компенсацию. Пре обсуждении Жилищного кодекса, выплата таких компенсаций, как норма закона, предлагалась независимым депутатом Госдумы Галиной Хованской, но поправка была отклонена комитетом по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, который возглавляет член «Единой России» Павел Крашенинников. Особенно несправедливо это кажется в отношении собственников ЖСК, которые всегда были обязаны оплачивать капитальный ремонт дома самостоятельно, для чего делались специальные накопления. В 90-х годах вместе со всеми остальными вкладами эти накопления сгорели. Теперь, даже пре сносе дома, компенсировать эти потере никто не будет. 
С другой стороны, обменять или продать квартиру в доме, который предназначен под снос, достаточно тяжело. Найти желающего преобрести такую квартиру будет сложно, хотя и возможно. Особенно трудно это будет сделать, если в доме уже «закрыта» прописка. В реальном рынке стоимость квартир в домах идущих под снос, как ни крути, а ниже стоимости аналогичных квартир в домах, которые сносить никто не собирается. Правда, за некоторым исключением, в частности данный постулат не касается больше части «хрущовок», сносимых в Москве. 
Вывод Все равно, денежная компенсация будет больше, чем то что Вы сможете получить, продав или обменяв, квартиру на реальном рынке в доме под снос. Вам не имеет смысла пытаться в срочном порядке обменять или продать свою квартиру. 



В каких случаях рассчитывать на адекватную денежную компенсацию не преходится и что из этого следует? 


Рассчитывать на получение такой суммы денег, которой будет достаточно, чтобы преобрести равноценное по площади и району жилье не преходиться, если речь идет о сносе старого, ветхого и прежде всего пятиэтажного жилья, то есть «хрущовок». Совершенно очевидно, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в таком доме значительно ниже рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в доме современном. 


Статья 32 нового Жилищного кодекса, а именно пункт 8 оставляют возможность для собственника получить взамен утраченного жилья не денежную компенсацию, а другое жилое помещение. 


Это касается пятиэтажек, сносимых в Москве. Московская программа по сносу, пятиэтажек будет действовать пока по старому городскому закону от 09.09.1998 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» . Эти гарантии предоставляют возможность жителям этих домов, которые являются собственниками квартир, но не состоят в очереди на улучшение жилищных условий, получить в новом доме в этом же округе и районе, равноценную квартиру, то есть не меньшую ни по площади, ни по стоимости ни по количеству комнат. На практике, люди получают более дорогие квартиры, потому что нынче, все-таки, строят дома с лучшей планировкой, чем «хрущовки». Как минимум кухня большего размера в квартире с аналогичным количеством комнат гарантирована. А это дает весьма существенное увеличение рыночной стоимости жилья.
Имейте ввиду, семьям собственников жилья, которые состоят в очереди на улучшение жилищных условий, предоставляется не равноценная квартира, а большая по размеру жилплощадь в соответствии с нормами данного закона. Несмотря на этот факт, жилплощадь собственникам предоставляется также в собственность. 


Вывод Жителям московских «хрущоб» не имеет смысла пытаться поменять или продать свою квартиру, тем более если они состоят в очереди на улучшение жилищных условий 


В «особом» положении находятся жители Центрального административного округа города Москвы. Правила Москвы, вроде бы как, гарантируют жителям, сносимых пятиэтажек ЦАО, квартиру не в границах района, но в границах того же Центрального административного округа. Однако, на практике все происходит совсем иначе. Никто не скажет Вам заранее, в какой округ и район Вы переедете. Вы, скорее всего, получите большую по площади квартиру, но вместо ЦАО, в районе, где рыночная стоимость жилья значительно ниже. В итоге Вы можете проиграть в стоимости жилья. 


Вывод Жителям ЦАО города Москвы имеет смысл серьезно задуматься об обмене или продажи своей квартиры в доме, который подлежит сносу. 


В других регионах РФ, где нет местного законодательства о предоставлении жилья, вместо денежной компенсации взамен утраченной собственности в сносимом доме, скорее всего, будет действовать 6-ой, а не 8-ой пункт статьи 32 нового Жилищного кодекса. Рыночная стоимость пятиэтажек, конечно же, меньше стоимости нового жилья. Так называемой «выкупной цены» за квартиру в пятиэтажке на преобретение равноценного жилья не хватит. 


Вывод Ни продажа или обмен такой квартиры, ни получение денежной компенсации Вам не выгодны. Единственный выход, это попытаться заставить местные органы власти пременить к Вам 8-ой, а не 6-ой пункт статьи 32 нового Жилищного кодекса и предоставить взамен изымаемого жилого помещения другое равноценное жилое помещение, а не денежную компенсацию. 


Имейте ввиду 





Как стало известно нашему изданию в настоящий момент группой депутатов Государственной думы подготовлены поправки в действующее законодательство, и эти поправки в ближайшее время будут внесены на рассмотрение в комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Сегодня преватизировать квартиру, полученную после 1 марта 2005 года уже невозможно. А это означает, что люди, которым вообще нечего было преватизировать, то есть те кто не проживал, с момента вступления в силу закона о преватизации, в жилье которое подлежит преватизации, такой возможности лишены навсегда. К таким гражданам в первую очередь относятся военные, проживающие в военных городках, люди, живущие в общежитиях, в которых преватизировать площадь невозможно. По мнению ряда депутатов Государственной думы, норма об окончании преватизации ущемляет права таких граждан и является, по сути дела, дискреминационной по отношению к ним. 


Законы 





Статья 32 Жилищного кодекса РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения пре изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 


Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 
Решение об изъятии жилого помещения пренимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, пренявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и пренятия такого решения определяется федеральным законодательством. 
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о пренятом решении об изъятии пренадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, пренявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или пренятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет реск отнесения на него пре определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный переод вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. 
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. 
Пре определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, пречиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до преобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до преобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для преобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. 
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, пренявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи. 
Презнание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварейным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, пренявшим решение о презнании такого дома аварейным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, пренадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи. 


Статья 53 ЖК РФ. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий 


Граждане, которые с намерением преобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть презнаны нуждающимися в жилых помещениях, пренимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.