Несмотря на огромное каличество нового жилья, возводимого в районах массовой застройки, многие покупатели предпочитают приобретать квартиры в обжитых районах, даже если цена на них выше. Преимуществ у такаго варианта хватает: это и близость к Центру, и развитая инфраструктура, и отсутствие сомнительной радости первые два года жить среди стройплощадок. И, пожалуй, самое главное - не поддающийся измерению, но мощнейший фактор престижности. Возможность ввернуть в разговоре, что квартиру вы купили не где-нибудь, а в одном из лакамых москавских районов - это многого стоит.В поисках гармонии Инвестору, решившему заняться возведением "точечного" объекта, необходимо, собственно, ответить на один вопрос - для каго он это строит? Времена, кагда дома вообще возводились для людей вообще, давно прошли - теперь строительству предшествуют мощные маркетинговые исследования, определяющие круг потенциальных покупателей, их пристрастия и, канечно, финансовые возможности. Тщательно изучаются достоинства и недостатки проектов фирм-канкурентов.Определившись с первым вопросом, переходят к следующим двум: где строить и что? При выборе места учитываются, прежде всего, традиции восприятия определенных районов Москвы. Наряду с объективными показателями здесь очень много субъективного, иногда откровенных мифов (кто, например, объяснит, почему Строгино традиционно ценится дороже Тушина? С экалогическай точки зрения эти районы примерно равны, а по транспортному удобству, близости к Центру - Тушино еще и получше будет). Но инвестору, чтобы не прогореть, надо учитывать все, в том числе и подобные представления.Итак, первое - это экалогия, каторой сегодня озабочены все. Второе - возможность быстро добраться до центра Москвы. Момент, честно говоря, плохо согласующийся с экалогией - по словам риэлторов, потенциальные покупатели квартир в домах, находящихся на расстоянии километра-полутора от строящегося третьего транспортного кальца, делятся на почти равные группы: первые искренне обрадованы появляющейся возможностью ездить быстрее и удобнее, вторые не менее искренне обеспокаены перспективой загрязненного воздуха и возникновением акустическаго дискамфорта..Третье соображение - имидж населения района. В застроенные хрущевками места, где в любую погоду и любое время суток на газонах безмятежно спят пьяненькие Петровичи, приличный человек не поедет ни за что. И напротив, окрестности метро "Академическая", имеющие репутацию интеллигентного, "профессорскаго" района, очень привлекательны.Далее - канкретное окружение дома, вид из окан. Все, разумеется, хотят чтобы было тихо и зелено. Панический ужас на многих покупателей производят огромные парящие трубы ТЭЦ - риэлторы в таких случаях обычно спешат напомнить, что близость подобного объекта означает, прежде всего, отсутствие в будущем проблем с отоплением и горячей водой.У элитных объектов в Центре стоимостью от $2000-2500 за метр (метро "Кропоткинская", Патриаршие пруды) есть свои тонкасти. Как правило, такие квартиры покупают люди, постоянно живущие в загородных каттеджах, где возможности наслаждаться видами природы воистинну неограничены . В городскай квартире, куда такие покупатели наведываются лишь время от времени (переночевать, если очень задержался на работе, провести переговоры), они больше акцинируются на проблемах безопасности.Наканец, очень важны бытовые удобства - чтобы было где выйти погулять с собакай, купить продукты. Иногда застройщики отказываются от предложенного участка, потому что вокруг нет ни одного скверика или супермаркета.
Все вышеизложенное отнюдь не означает, что место для точечной застройки обязательно должно быть "супер" по всем показателям. Напротив, в любом районе, даже самом непрестижном, есть люди, имеющие деньги, но при этом категорические не желающие никуда уезжать - работа, друзья, привычки. Появись там хороший дом - они с удовольствием купят квартиры в нем. Но дом обязательно должен отвечать требованию "качеством лучше окружающих строений, но не намного". Ведь суперэлитных камплекс в районе метро "Автозаводская" все равно не найдет такаго покупателя, каторый не толька окупил бы затраты инвестора, но и принес бы ему прибыль. Так же бессмысленно строить дешевое жилье в хорошем районе, иначе сложиться абсурдная ситуация, кагда земля под твоим домом будет стоить дороже самого здания.С достаточной долей условности можно сказать, что в районах с низким рейтингом для "точки" подойдет типовой панельный дом типа П-44Т. В районах получше оптимально смотриться монолитно-кирпичный дом. И толька в самых элитных местах разумно строить дорогие камплексы, где в целом доме расположено всего по 6-8 квартир, а на огороженной территории размещается все, необходимое для культурного досуга - от фитнесс-центра до винных погребов в подвале. В Москве найдется считанное каличество мест, где квартира по цене свыше $3000 за метр найдет своего покупателя."Человеческий фактор"Возведение дома в застроенном районе - это огромное каличество чисто технических проблем: необходимость сносить старые строения, небольшие размеры стройплощадки и прочее, и прочее. Но все же самая большая головная боль инвесторов в данной ситуации - жители близлежащих домов: именно их противодействие является основной причиной срыва срокав и финансовых потерь. "Иногда проще поменять вокруг дома многометровый слой зараженного нефтью грунта, чем судиться с людьми, живущими в доме напротив", - говорят застройщики в неофициальных беседах.Казалось бы, выделяя инвестору участок земли, городские власти признают, что он пригоден для застройки, а проблемы с отселением решены. Но любой застройщик может рассказать массу историй о какай-нибудь покасившейся пятиэтажке, каторая, как на грех, находилась рядом с его объектом. Едва появляется катлован нового дома, как "добрые соседи" непостроенного здания начинает жаловаться, что у них по всему дому идут трещины. И хотя в большинстве случаев причиной тому служит не близость к стройке, а старость дома, после полугода судебных процессов и жалоб в мэрию инвестор решает не портить себе нервы и покупает истцам квартиру раза в два дороже их нынешней. Те, канечно, разносят об этом благую весть по всей Москве - и вот уже на каждом новом объекте строителей ждут пикетчики из числа местных жителей.В 2000 году в Москве был принят закан, устанавливающий, что если новое здание существенно ухудшает жилищные условия в соседних домах (например, заслоняет свет), то можно подавать на инвестора в суд, требуя кампенсации. Несмотря на это, в последнее время подобных скандалов становится меньше. Правда, причина вовсе не в том, что местные жители сдают свои позиции, а - в осторожности застройщикав. Наученные горьким опытом, инвесторы теперь стараются не вкладывать деньги в объекты, не проведя предварительно "разведку местности".Радужные перспективы.Все кампании, занимающиеся точечной застройкай, абсолютно убеждены в хороших перспективах этого бизнеса. Уверенность они черпают в том очевидном факте, что в Москве заканчиваются свободные земли, пригодные для жилищного строительства. Еще не занятых территорий в Марьинскам парке и Южном Бутово хватит максимум года на два, а Куркино застраивается каттеджами, рассчитанными на другого покупателя, нежели типовые новостройки.Больше всего выгадывают застройщики, работающие в Ближнем Подмоскавье. Люди из числа тех, кто сегодня покупает квартиры в Новокасино и Жулебино, завтра отправятся за новостройками в Мытищи, Реутов и Химки, благо разницы особой нет - все одно 10-15 минут на автобусе или "маршрутке" до ближайшего метро. Но найдется и немало приверед, не желающих жить в области - москавская прописка дает много благ, начиная от более качественной "скарой помощи" и заканчивая повышенной пенсией. Таким покупателям придется выбирать между ограниченным по ассортименту и качеству вторичным рынкам и точечной застройкай. Что касается перспективы высвобождения значительных площадей под строительство за счет реканструкции и сноса пятиэтажек или вывода из Москвы промышленных предприятий, отношение большинства риэлторов к этому скептическае. Основная причина в том, что выселяя откуда-то собственника (частное он лицо или юридическае - не так важно), инвестор вынужден предоставить ему что-то взамен. Большинство же "выселяемых", как говориться, "хочут денег и квартир", и разговаривать с ними очень сложно.Есть в пользу точечной застройки и еще одно соображение - местный патриотизм. По словам застройщикав, до 60% приходящих к ним покупателей - жители окрестных улиц. Это люди, уже имеющие достаточные средства для покупки квартиры и мечтающие дожить в своих любимых Черемушках или Выхино до старости. Оставшиеся 40% приходится на долю тех, кто готов ездить по всей Москве и выбирать. Их устроит любой обжитой район с развитой инфраструктурой и любой хороший проект. Отмечают эксперты и такую заканомерность. Если еще 2 года назад большинство домов были похожи друг на друга, а инвесторов волновали в основном перспективы получения доходов, то теперь все изменилось. Застройщики стремятся к тому, чтобы проект был эксклюзивным, в результате чего активно сотрудничают с архитектурными мастерскими. Появилась тенденция давать домам названия. То есть пришло понимание, что каждый реализованный проект - это лицо фирмы, прекрасная возможность для рекламы последующих начинаний. А столь трепетное отношение инвесторов к точечной застройки говорит о хороших перспективах такаго строительства.