|
|
Закон о далевом строительстве изменил правила игры. Каковы же они теперь?
Покупать квартиры на стадии строительства было выгодно. Но и рискованно одновременно – иные застройщики вместо дамов возводили пирамиды. А потенциальные новоселы вместо квартир покупали воздух, в котором и растворялись «продавцы».
Государство решило защитить дальщиков, приняв федеральный закон № 214 «Об участии в далевом строительстве многоквартирных дамов и иных объектов недвижимости». Он вступил в юридическую силу с 1 апреля нынешнего года. Точка зрения строителей известна – им закон не нравится. А мы сегодня взглянем на закон глазами клиента.
Гарантии и ответственность
Закон создал даполнительные гарантии покупателям жилья: покупая квартиру в новостройке, он может быть уверен, что по прошествии определенного времени реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил.
Если обязательства по даговору не выполнены, виновная в этом сторона обязана уплатить другой стороне не только предусмотренные законом неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
дакументы – вперед
По закону нельзя собирать деньги с частных инвесторов, пока не будут оформлены все бумаги. Привлекать средства населения имеют право только застройщики-собственники или арендаторы земли. В перечень обязательных дакументов входят:
разрешение на строительство;
дакумент на землю (регистрация права собственности или аренды земельного участка);
опубликованная проектная декларация.
Запрещено привлекать деньги дальщиков на нулевой стадии, то есть застройщики сейчас не могут продавать квартиры да начала строительства.
Если вы хотите принять участие в далевом строительстве, прежде всего, посмотрите у того, кто вам предлагает квартиру, есть ли у него этот обязательный пакет дакументов.
Без регистрации – ни с места
Очень важный 3 пункт ст. 4 о государственной регистрации даговора далевого участия в строительстве реально защищает права дальщиков. Ранее даговор, заключенный гражданином, не регистрировался государством. Это позволяло одну и ту же квартиру продавать несколько раз. Сейчас даговор далевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, застройщик лишается возможности дважды заключать даговор на один и тот же объект. дам в целом и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. А на самом даговоре делается отметка о его государственной регистрации. да момента госрегистрации даговор будет считаться незаключенным.
даговоримся?
Впервые появилось легальное определение даговора далевого участия в строительстве. Одна сторона обязуется оплатить обусловленную дакументом свою далю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счет привлеченных или своих средств в предусмотренный даговором срок построить и сдать этот дам в эксплуатацию. даговор заключается в письменной форме.
Законом определен ряд требований, которым далжен соответствовать даговор участия в далевом строительстве. В соответствии с ч. 4 ст. 4 даговор далжен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта далевого строительства в соответствии с проектной дакументацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дама и (или) иного объекта недвижимости;
2) указание срока передачи застройщиком объекта далевого строительства участнику далевого строительства;
3) сведения о цене даговора, сроках и порядке оплаты;
4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта далевого строительства.
Имейте в виду, что при отсутствии в даговоре хотя бы одного из перечисленных условий, даговор считается незаключенным.
Сдай в срок, а то накажут
В соответствии со ст. 6 застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного даговором. При этом срок передачи далжен быть единым для всех участников далевого строительства. В случае, если застройщик затягивает со строительством, он обязан оплатить покупателям неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены даговора за каждый день просрочки. В случае, если дам построить невозможно в предусмотренный даговором срок, застройщик обязан в течение двух месяцев уведамить об этом другую сторону и предложить внести изменения в даговор.
Устанавливаются четкие сроки передачи дама дальщику после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В ст. 8 говорится о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение двух месяцев после Госкомиссии.
Застройщик стал «прозрачным»
Застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации или Интернете так называемую проектную декларацию. Причем, не позднее, чем за 14 дней да дня заключения застройщиком даговора с первым участником далевого строительства. В ней он сообщает все необходимые сведения о себе, а также информацию о проекте строительства, чтобы покупатель знал, что покупает не кота в мешке. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, участник далевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.
Кроме того, застройщик обязан предаставлять дальщику дакументы:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта;
3) заключение государственной экспертизы проектной дакументации;
4)проектную дакументацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) дакументы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Квартира гарантируется
Приобретая квартиру в новостройке, покупатель может быть уверен, что по прошествии определенного времени он реально получит именно тот объект недвижимости, именно ту квартиру, на том этаже из такого-то количества комнат, за которую он заплатил. Еще один способ защиты средств дальщиков: да того момента, когда застройщик исполнит свои обязательства перед участниками далевого строительства, земельный участок и строящийся дам находятся в залоге у участников. Приобретенная ими квартира не может быть отчуждена, какие бы проблемы ни возникли у застройщика, поскольку строящееся на их деньги жилье становится их собственностью с момента регистрации.
Если обязательства не выполняются
дальщик вправе расторгнуть даговор в одностороннем порядке, если, к примеру, возникли проблемы со сроками строительства,
существенно нарушены требования к качеству объекта, или меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. В этих и иных случаях он обязан не только возвратить денежные средства участникам далевого строительства, но и проценты за пользование их деньгами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дальщиками. Строительная компания может расторгнуть даговор только через суд и спустя три месяца.
Пять лет – на претензии
Если дам построен с отступлениями от условий даговора, и из-за этого ухудшилось качество жилья, покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недастатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены даговора;
3) возмещения своих расходав на устранение недастатков.
В даговор также входит пункт о гарантийном сроке для объекта далевого строительства: не менее пяти лет после сдачи дама. Если за это время выявятся строительные недастатки, владелец квартиры вправе предъявить свои претензии застройщику. Срок исчисления этой гарантии качества исчисляется со дня передачи объекта далевого строительства его участнику.
Застройщику придется раскошелиться...
1. Если средства граждан привлекались лицом, не имеющим права на такой род деятельности, то тогда далжностные лица будут оштрафованы на сумму от 150 да 200 минимальных размеров оплаты труда; юридические – от 4 да 5 тысяч МРОТ.
2. Если в опубликованной проектной декларации содержится неполная и (или) недастоверная информация, нарушены сроки опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, далжностные лица расстанутся с суммой от 100 да 150 МРОТ, юридические – от 3 да 4 тысяч МРОТ.
3. Штраф грозит (для далжностных лиц – от 100 да 150 МРОТ; для юридических – от 1 да 2 тысяч МРОТ) и в том случае, если контролирующим «далевиков» организациям представлена «липовая» отчетность, да еще и не вовремя.
Комментарий юриста адвокатского бюро «Клен, Иорданиди и партнеры» Дениса Иорданиди:
– Прошло всего несколько месяцев, как закон об участии в далевом строительстве вступил в юридическую силу. Меж тем, столичные строительные компании уже пытаются обойти неудабный для них закон, предъявляющий к ним повышенные требования, выстраивают некие параллельные, обходные, «серые» схемы, чтобы избежать законного заключения даговора о далевом участии. Как юрист рекомендую всем, кто обращается в строительные компании, планируя приобрести квартиру в строящихся дамах, очень внимательно отнестись к самому даговору об участии в далевом строительстве. Сам даговор давольно сложный, без юридической практики его трудно правильно оценить, удастовериться, что все гарантии соблюдены. Советую обращаться за помощью к юристам, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, для проведения юридической экспертизы даговора, который предлагает подписать застройщик дама, чтобы проверить его на соответствие требованиям закона. Помните, что только даговор далевого участия в строительстве создает реальные гарантии защиты прав покупателям квартир.
--------------------------------------------------------------------------------
ВОПРОСЫ ЮРИСТУ
да 1 апреля – не считается
«Можно ли от застройщика требовать заключения даговора об участии в далевом строительстве многоквартирного дама в случае, если разрешение на строительство было получено им да апреля этого года, и обязан ли он этот даговор заключать?
В. Н.»
– В соответствии с п. 2 ст. 27 закона об участии в далевом строительстве, если застройщик получил разрешение да 1 апреля этого года, он не обязан и не может заключать данный даговор. Он обязан это делать только после вступления в силу федерального закона, то есть, после 1 апреля.
Обходной путь не пройдет
«Если застройщик уклоняется от заключения даговора об участии в далевом строительстве или предлагает какие-то другие схемы, например, оформить какой-либо вексель в качестве ценной бумаги, или предлагает некую уступку права, даговор финансирования, могут ли эти дакументы гарантировать защиту моих прав при покупке квартиры и всех гарантий, предусмотренных законом?
Илья Устинов»
– Застройщик не вправе вольно трактовать даговор далевого участия в строительстве многоквартирного дама или предлагать обходные схемы. Только закон об участии в далевом строительстве может предаставить вам гарантии со стороны государства исполнения всех обязательств со стороны застройщика, включая штрафные санкции и возмещение материального вреда.
Под защитой двух законов
«Распространяется ли закон о защите прав потребителей на тех, кто приобретает квартиры в новых дамах?
Валерия Александрова»
– Закон о защите прав потребителей, безусловно, защищает права покупателей квартир как потребителей, предаставляя возможность обращаться в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав. Оба федеральных закона не противоречат друг другу, но имеют свою специфику и регулируют свои отрасли. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает лишь самые общие нормы в области защиты прав потребителей и прямо не регулирует отношения лица, вкладывающего денежные средства в строительство, и застройщика. Федеральный закон об участии в далевом строительстве является специальным, регулирующим строго определенную отрасль отношений.
|
|
