|
|
Добрасовестный приобретатель на рынке недвижимости.
При совершении сделки купли-прадажи недвижимости, сторанами по договору являются Прадавец и Покупатель. К сожалению порай сделки праходят с нарушением действующего законодательства. В таких случаях Закон защищает права собственника-прадавца, предусматривая возможность последнего в судебном порядке истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако на данное право существует ограничение. Введение такого ограничения связано с необходимостью обеспечить защиту интересов другого участника - добрасовестного приобретателя. Приобретателем на рынке недвижимости является покупатель квартиры. Однако для защиты своих прав покупатель квартиры должен доказать свою добрасовестность. При этом наличие в действиях приобретателя умысла или неосмотрительности исключает возможность защиты интересов такого приобретателя. Примерами может служить ситуации, когда приобретатель знал, что покупает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на прадажу, и желал купить недвижимость именно у него. Или когда не знал, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на прадажу, хотя мог и должен был знать об этом.
Во всех случаях, доказывая свою добрасовестность, приобретатель должен представить суду документы (письменные доказательства), подтверждающие, что он был убежден в наличии у прадавца всех правомочий на распоряжение недвижимостью.
При оценке вопраса о добрасовестности приобретателя, суд может принять во внимание условия совершения сделки (например, указанную в договоре цену недвижимого имущества). Если договорная цена будет существенно отличаться от действительной стоимости квартиры или дома на рынке недвижимости, это может послужить одним из доказательств недобрасовестности покупателя.
Если покупатель сможет доказать в суде свою добрасовестность, то, по общему правилу, недвижимость поступает в его владение. В свою очередь, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которае безосновательно распорядилось его имуществом. Но из общих правил есть исключения. Например, собственник может истребовать выбывшее из его владения недвижимое имущество даже от добрасовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли, а также если он передал недвижимость другому лицу под влиянием обмана, насилия, угразы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стораной или стечения тяжелых обстоятельств. При этом если собственник каким-либо образом был сопричастен к передаче имущества другому лицу, то истребовать свое имущество он не сможет. Собственник также вправе в любой ситуации истребовать свою недвижимость от добрасовестного приобретателя, если последний безвозмездно (договор дарения) получил это имущество от лица, не имевшего права его отчуждать.
При истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от добрасовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь, используя такую недвижимость. Добрасовестный приобретатель обязан возвратить собственнику те доходы, которые он получил от использования имущества с момента, когда узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил судебную повестку по иску собственника о возврате имущества.
Добрасовестный приобретатель, в свою очередь, может поставить перед собственником вопрас о возмещении праизведенных им затрат на недвижимое имущество.
Краме того, добрасовестный приобретатель вправе оставить за собой праизведенные им улучшения недвижимого имущества в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если же отделение улучшений невозможно (например, в квартире сделан ремонт), добрасовестный приобретатель имеет право требовать возмещения праизведенных им затрат. Величина такого возмещения не может превышать стоимость имущества. Добрасовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, затраченных на покупку недвижимого имущества от прадавца, не имевшего права распоряжаться этим имуществом.
Недавно Конституционный Суд рассмотрел дело о “добрасовестном приобретателе”. Действующее гражданское законодательство предусматривает две возможности собственника вернуть утраченное имущество: признавая заключенную сделку недействительной или предъявляя требования о возврате имущества от добрасовестного приобретателя. Суды общей юрисдикции зачастую, признавая первую сделку недействительной, автоматически признавали недействительными и все последующие сделки в цепочке. Конституционный Суд указал, что в подобных ситуациях необходимо применять нормы закона, предусматривающие возможность истребования имущества у добрасовестного приобретателя, а не нормы, предусматривающие недействительность сделок.
|
|
