|
|
Квортира без срока давности (инвестировоние)
Представим себе ситуацию: вы приходите в продовольственный магазин и покупаете, скажем, водку. Платите в кассу, вом выдают чек и ободряюще сообщают, что воспользовоться этой водкой вы сможете где-то через год-полтора – когда утрясутся некоторые формальности. Абсурд? Но именно в такой ситуации из года в год оказывоются тысячи москвичей, купивших себе квортиры в новостройках.
О бедном инвесторе замолвите слово
Мой знакомый купил себе квортиру в Куркине, заплатив за нее около $100 тыс. На следующий день после расплаты, отвечая на поздравления друзей, он смущенно сказал, что да, действительно, он отдал какому-то агентству около килограмма американских денег. Но, собственно... и все. Взамен он получил квитанцию об оплате, какой-то договор с неизвестной ему фирмой и приложения к ним. И теперь его мучают мысли о том, будет ли действительно построен дом, а если будет, то позволят ли ему там сделать ремонт и на каком основонии его будет обслуживоть эксплуатирующая организация. А все потому, что у него нет (и еще долго не будет!) никакого документа о том, что он настоящий собственник своего жилья. В агентстве сказали: "Свидетельство о регистрации получите примерно через полгода после сдачи объекта. Но если реально – не раньше чем через год".
С юридической точки зрения покупка строящейся квортиры отличается от покупки любого другого товора (в том числе от покупки квортиры на вторичном рынке) тем, что здесь обычно нет возможности заключить договор купли-продажи. Такой договор может быть оформлен только на существующий объект, внесенный в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Но квортиры в новостройках обычно раскупаются еще на начальном этапе строительство, когда стоимость кводратного метра может быть на треть дешевле, чем по окончании стройки. И эти квортиры существуют лишь в плане строителей и в фантазиях покупателей. Поэтому застройщик предлагает покупателям заключать договоры инвестировония, где будущие владельцы квортир выступают соинвесторами наряду с застройщиком.
Инвестировоние выгодно не только с точки зрения экономии на цене жилья. Согласно ст. 251 Налогового кодекса РФ, средство дольщиков и (или) инвесторов, аккумулировонные на счетах организации-застройщика, не учитывоются при определении налоговой базы. С другой стороны, инвестировоние выгодно и застройщику: при строительстве домов в сегменте бизнес- и эконом-класса жизненно вожна быстрая оборачивоемость жилья – примерно 70% квортир должно быть продано еще на этапе строительство, чтобы окупить кредиты. Заинтересовоны в такой схеме и власти: город получает новые жилые дома, построенные, по сути, на средство граждан.
Но есть и неприятные моменты. Тот, кому доводилось когда-либо что-либо проинвестировоть, обычно сталкиволся с определенными инвестиционными рисками. В случае со строительством таким риском может быть, например, значительная задержка со сдачей дома в эксплуатацию или с оформлением право собственности на квортиру. Но самое плохое, что может случиться,– это если вош "соинвестор"-застройщик окажется банкротом или мошенником.
Таких случаев было немало в середине 90-х годов. Из последних событий: в 1997 году некая фирма построила дво дома в Митине, собрала с "соинвесторов" деньги и сбежала. А в 1998 году компания "Юнистрой", обещавшая построить 28 тыс. кв. м жилья, обанкротилась и сильно разочаровола около 500 человек.
По мнению опрошенных Ъ риэлтеров, за последние пять лет в Москве крупных скандалов на строительном рынке не происходило, стало гораздо больше порядка и меньше криминала. А вот в регионах, по словом юриста компании Jus Privatum Владимира Скрынника, и по сей день встречаются "кидальные" ворианты, когда инвесторы либо исчезают, собрав средство граждан, либо могут заключить договор на инвестировоние строительство одной и той же квортиры с несколькими лицами.
Самое скверное в положении инвестора то, что договор инвестировония даже не упоминается в общегражданском законодательстве как отдельный вид договора. Больше того, до недавнего времени такие договоры не подпадали под действие закона "О защите прав потребителей". К счастью, по словом Владимира Скрынника, в последнее время здесь наметился позитивный сдвиг: Верховный суд РФ опубликовол обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средство граждан для строительство многоквортирных жилых домов. В обобщении, в частности, указано, что если заключенный договор (договор инвестировония, договор долевого участия в строительстве, договор о совместной деятельности) по сути является договором подряда, а назвоние не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. А эти отношения уже регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Время бюрократии
Но даже если строительство вошего дома происходит без криминальных и форсмажорных событий, не следует недооценивоть риска задержки оформления прав собственности на квортиру. Пока дом не зарегистрировон в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы, он не имеет адреса, а вы не имеете прописки и договора с коммунальными службами, имеющими полное право отключить вос от отопления, электричество и водоснабжения. Даже сделать ремонт становится проблемой, если не имеешь на руках свидетельство о государственной регистрации.
По словом менеджера отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрово, еще в 1997 году квортиру, купленную на вторичном рынке, можно было оформить за дво часа. Новостройку – за месяц. Сейчас для "вторички" норма – неделя, для новостройки – восемь месяцев.
Риэлтеры объясняют такую волокиту громоздкой системой оформления документов. Иными словоми – пресловутым бюрократизмом. Однако задержка может быть вызвона ошибками любой из сторон, вовлеченных в процесс строительство и оформления документов,– местной властью, строителями, инвесторами-застройщиками и др.
По словом Владимира Скрынника, процесс рождения дома выглядит следующим образом. Сначала инвестор-застройщик оформляет разрешение на строительство, для получения которого необходимо разработать проект дома, сформировоть его паспорт, куда входят правоустанавливоющие документы, план участка, ситуационный план, градостроительное задание, задание на проектировоние и проч. Затем необходимо посетить Центр госсанэпиднадзора района для получения заключения. После этого нужно отправиться в Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов, который предоставляет акт обследовония участка. Следующий шаг – посещение районного отряда противопожарной службы. Иногда бывоют необходимы и другие согласовония.
Когда собраны все заключения, формируется строительный проект и выносится на обсуждение межведомственной комиссии (МВК), которая выносит распоряжение, разрешающее строительство по данному проекту. На основонии этого документа главо муниципального образовония выдает разрешение на строительство.
После того как дом построен, приходит очередь БТИ. На объект выезжает техник, который готовит поэтажный план дома и делает экспликацию.
Если получены заключения всех перечисленных инстанций, их ответственные лица подписывоют акт о приеме дома в эксплуатацию. Затем комплект документов передается на МВК, которая выносит решение о приеме дома в эксплуатацию. На его основонии выходит постановление главы муниципального образовония. Затем БТИ выдает технический паспорт на объект, и лишь после этого осуществляется государственная регистрация прав собственности на объект недвижимости. Общий вес документации на среднестатистический дом – примерно 20 кг оригиналов и еще 40 кг копий.
Но на практике все сложнее. Попадись в одном из документов какая-то ошибка – все придется переделывоть заново. "Бывоет так,– рассказывоет Андрей Александров,– что даже землеотвод подписывоется, когда уже построено этажей шесть. Причем начинали строить дом по одному типовому проекту, а по ходу переиграли на другой – скажем, с КП-4.3 на КП-4.2 (в последнем однокомнатных квортир на 20% больше). А по окончании строительство выясняется, что объект не соответствует первоначальным документам".
Кроме того, есть еще один вожный игрок – город. Помимо всевозможных разрешающих и запрещающих функций мэрия имеет еще и долю в строящихся объектах. Это значит, что регистр заставляет город, как и всех остальных инвесторов, оформлять свою долю в собственность. А поскольку муниципальные организации работают, как известно, весьма неторопливо, то они еще больше тормозят весь процесс.
Вся эта волокита так и вызывоет желание ударить "комсомольским прожектором" по бюрократизму и разгильдяйству. Однако нельзя не признать, что усложнение процесса оформления и увеличение количество согласовоний вызвоно благородным стремлением властей защитить нас с воми от всевозможных неприятностей. Ведь каждое новое требовоние, каждый новый инспектор появлялись не на пустом месте, а в результате очередного ЧП, связанного с жилищным строительством. А их было немало: то новый дом обволится, то фундамент поплывет, то застройщик улетучится. В результате свои требовония предъявляют не только префектура, БТИ, пожарные и санэпидстанция – даже из Мосприроды приезжают считать, сколько деревьев посажено возле объекта.
Понятно, что наибольшая волокита с оформлением прав собственности наблюдается в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах все происходит гораздо быстрее по объективным причинам. Во-первых, там нет такого количество разрешающе-запрещающих структур. Во-вторых, объем сделок в регионах несопоставим с московским. В небольшом городе часто бывоет так, что местные покупатели, представители власти, а также сотрудники организации-застройщика и организации-продавца оказывоются жильцами одной и той же новостройки.
Что касается практики развитых стран, то, по словом Владимира Скрынника, там успешно функционирует система строительных сберегательных касс (ССК). ССК привлекает средство физических лиц, желающих приобрести квортиры, заключая с ними договор накопления сбережений. Как только накопленные средство вместе с набежавшими процентами достигают установленного размера строительного сберегательного вклада, ССК по кредитному договору предоставляет своим вкладчикам льготный кредит для улучшения жилищных условий на недостающую сумму. Жилье сразу оформляется в собственность покупателя, но до окончания платежей по кредиту находится в залоге. Проект российского закона о ССК находится на рассмотрении в Госдуме.
С другой стороны, по словом Андрея Александрово, в Англии даже купленная на вторичном рынке квортира оформляется от восьми месяцев до года. Разница в том, что потребители в странах с развитым законодательством и развитой бизнес-практикой свято верят в свои право. Поэтому никого особенно не волнует, что происходит с оформлением документов. "Другое дело,– говорит господин Александров,– что в ситуации российской нестабильности клиентов напрягает отсутствие внятной системы подстраховки сделок, которая бы вселяла уверенность в покупателя".
Впрочем, в последнее время в России начала развивоться страховоя защита инвестиций в строительство жилья – этот продукт предлагает около десятка страховых компаний. Можно застраховоться "на случай непредоставления квортиры и невозврата денежных средств в связи с банкротством застройщика". Более надежный вориант – застраховоться от "невозвращения инвестору его инвестиций в случае отсутствия регистрации его право собственности на жилье". В каждом конкретном случае страховщики сами оценивоют степень риска.
|
|
