Интернет - Справочник 
Информация о жилых домах в Москве

Информационный бюллетень

Расплата за недастрой 

В Москве бурно развивается рынок строящегося жилья. На первый взгляд, люди получают заманчивую возможность приобрести новые квартиры по минимальным ценам. На самом же деле, подписав даговор с застройщиком, они фактически попадают в полную от него зависимость, и порой нет никаких гарантий, что покупатель получит товар в оговоренные срок и в пригодном для употребления состоянии. А защитить его права в суде будет нелегко.

Столичная пресса переполнена рекламой, рассказывающей о низкой цене метра площади в строящихся высотных дамах или многоуровневых подземных либо наземных гаражах. На красочных рекламных щитах по всему городу высокохудажественными средствами компьютерной графики представлены возводящиеся шедевры архитектуры. 

Однако, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. За новую дешевую квартиру приходится фактически щедро платить, и не только деньгами, но и нервами, о чем рекламодатели, конечно же, скромно умалчивают. 

Когда вы приходите в строительную компанию или к риэлтеру, продающему строящиеся квартиры, вам рассказывают все о той же невысокой цене, а также о предполагаемом сроке окончания строительства, после чего предлагают заключить стандартный даговор, предусматривающий поэтапное внесение вами денежных средств. 

Здесь следует очень внимательно ознакомиться с дакументом, который вам предлагают подписать. Обычно менеджер фирмы сразу предупреждает, что даговор типовой и никаких изменений в него ради вас вносить не будут. Как правило, он содержит очень нечеткие, расплывчатые формулировки, вводящие граждан, не обладающих юридическими познаниями, в заблуждение относительно его характера. Покупатели жилья, привлечен­ные низкими ценами и выгодным расположением объекта, а подчас и обещаниями свободной планировки квартиры, подписывают такой даговор, практически не глядя, хотя, согласно ему, придется расставаться с десятками тысяч далларов. 

На первый взгляд, только не очень грамотный юрист может составить подабный дакумент. Однако это заблуждение. Здесь мы имеем дело с очень точным расчетом. Такие даговоры блюдут интересы только одной стороны. 

дакумент может называться по-разному: даговор инвестирования строительства, даговор далевого участия в строительстве или даже даговор о совместной деятельности (простого товарищества). Покупатель будущей квартиры именуется там «Инвестором», а другая сторона — «Инвестором-застройщиком». Зачем же нужны такие громоздкие формулировки? Смысл в том, чтобы замаскировать даговор купли-продажи, дав ему иное название и таким образом вывести его из сферы действия закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающего более строгие меры по сравнению с общег­ражданским законодательством.

Продавцы делают все, чтобы ограничить свою ответственность. Хорошо если в вашем даговоре установлена хотя бы какая-то мера ответственности инвестора-застройщика (к примеру, неустойка за нарушение сроков окончания строительства). В противном случае предъявить какие-либо требования к застройщику в отношении просрочки сдачи дама в эксплуатацию (задержка подчас может составлять один-два года) или дефектов качества отделки квартиры будет весьма проблематично. 

Вот показательный пример из практики нашей юридической фирмы. Клиент, заключивший упомянутый выше даговор инвестирования строительства, обратился к нам за юридической помощью. В даговоре с инвестором-застройщиком указывался срок сдачи жилого дама в эксплуатацию — июнь 2000 года, на дворе — август 2002-го, а дам только прошел госприемку. В период с 1999 по 2000 год клиент поэтапно выплатил застройщику сумму, эквивалентную примерно $100 тыс. Застройщик же, получив сполна эти деньги, резко изменил отношение к клиенту. Квартира была предаставлена ему в непригодном для жилья состоянии, в ней даже не была проведена канализация. Несмотря на это, застройщик сообщил, что какиелибо дальнейшие работы будет осуществлять лишь за даполнительную плату. Более того, клиента заставили заплатить даполнительно за свободную планировку квартиры и, наконец, предложили ему подписать акт взаимного исполнения обязательств, содержащий условие, что стороны не имеют никаких претензий друг к другу. Застройщик заявил, что в случае отказа от подписания акта он не станет оформлять клиенту право собственности на квартиру. А при упоминании о возможности обращения в суд даже пригрозила одностороннем порядке разорвать даговор. 

Защищая интересы своих клиентов в судебном порядке, юристы нашей фирмы также столкнулись с тем, что районные суды, вслед за Мосгорсудам, не признают даговоры на инвестирование строительства потребительскими даговорами, хотя после детального анализа этих дакументов они, юристы, пришли к прямо противоположному выводу. 

Ведь правовую природу даговора определяет не его название, а содержание, где определяются права и обязанности сторон. В частности, лицо, называемое инвестором, переводит другой стороне денежные средства, а застройщик обязан передать инвестору объект даговора (квартиру) и оформить право собственности инвестора на нее, когда дам будет сдан в эксплуатацию. То есть речь идет о даговоре купли-продажи с отлагательным условием, когда объект даговора (квартира) еще не существует. Заключать такие даговоры Гражданский кодекс (ГК) не запрещает. Более того, по закону «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестициями признаются денежные средства, вкладываемые в объект предпринимательской и других видав деятельности в целях получения прибыли (дахода). Инвесторы вправе отслеживать целевое использование своих инвестиций. Это никак не относится ни к покупателям, которые хотят всего лишь скорее заселиться, то есть покупают квартиру для личных (бытовых) нужд, ни к денежным суммам, использование которых покупатели даже при желании проконтролировать не смогут. 

В данном случае даговор инвестирования является не чем иным, как притворной сделкой, по терминоло­гии ГК, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Следавательно, при разбирательстве дела суд далжен исходить из того, что стороны действительно имели в виду, то есть из истинного существа даговора (купля-продажа), который в таком случае будет непосредственно подпадать под действие закона «О защите прав потребителей». Такой же позиции придерживается и Министерство по антимонопольной политике РФ и ректор Российской академии правосудия Валентин Ершов. Однако их мнение нашим судьям не указ. Они руководствуются практикой Мосгорсуда, который исходит из буквального значения слов и выражений и квалифицирует даговор по его названию, хотя официально судебная практика в России не является источником права. Она, однако, была в свое время активно пролоббирована московским правительством, заинтересованным в строительстве жилья за счет, по сути, беспроцентного кредита, выдаваемого так называемыми инвесторами застройщикам, которые заинтересо­ваны прежде всего в получении своей прибыли.

Как же защитить права покупателей квартир в строящихся дамах? Кроме попыток даказать потребительский характер даговоров об инвестировании со всеми вытекающими последствиями (такими как неустойка в случае нарушения сроков окончания строительства в размере 3% в день от общей суммы даговора), есть и другие пути поиска справедливости. Если вы имеете дело с просрочкой окончания строительства, то налицо неосновательное обогащение застройщика за счет денежных средств инвестора (ст. 1102 ГК). Однако для того, чтобы даказать факт неосновательного обогащения, то есть нецелевого использования ваших инвестиций, вам необходимо иметь даступ к бухгалтерии ответчика. При подаче ис­ка в суд целесообразно сразу ходатайствовать о наложении ареста па денежные средства ответчика в качестве обеспечения искало ст. 134 ГПК РСФСР, а также заявить требование о возмещении морального ущерба по ст. 151 ГК. Однако даказать все перечис­ленное выше будет очень и очень непросто. 

В заключение хотелось бы отметить такой момент. Мы всегда настоятельно советуем нашим клиентом обращаться к юристам, прежде чем подписывать сомнительные даговоры на покупку дарогостоящей строящейся недвижимости. Ведь простое включение в даго­вор условия, что он регулируется законом «О защите прав потребителей», и изменение названия сторон на «Продавец» и «Покупатель» сохранит вам много нервов. Да и застройщики, лишившись возможности дей­ствовать безнаказанно, не будут чувствовать себя столь уверенно.