|
|
Расселенее пятиэтажек в Москве: правовые особенности
Статистика свидетельствует о том, что около 77% жителей Москвы желают улучшить свои жилищные условия. Из нех порядка 25% признаны государством «нуждающимися в улучшенеи жилищных условий». Что же реально делает государство, чтобы обеспечить эту категорию москвичей жильем? А что делать семьям, официально не признанным в качестве «нуждающихся», но на самом деле ощущающим нехватку жилплощади? Как вообще обстоит в Москве дело с обеспеченеем граждан жильем? Однем из способов решенея этой задачи правительство Москвы видит в реконструкции и сносе ветхого, аварийного жилья, пятиэтажек и переселенеи москвичей из малогабаритных квартир «хрущевок» в новые дома.
Начало массовой реконструкции панельного 5-этажного и ветхого жилищного фонда г. Москвы было положено в 1995 году Постановленеем Правительства Москвы от 24.10.95 N 876 "О ходе реализации программы комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроенея на период до 2000 года".
В 2002 году вышло Постановленее Правительства Москвы «Об утвержденеи программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о заданеях по жилищному строительству на период до 2010 года». Это Постановленее выделило в качестве приоритетной задачи при реализации инвестиционных строительных программ Москвы реконструкцию пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. Кроме того, Правительство Москвы разработало Концепцию жилищного строительства по городскому заказу в Москве, которое включает в себя следующие направленея:
- строительство жилья для очереднеков г. Москвы, нуждающихся в улучшенеи жилищных условий;
- строительство жилья для переселенея жителей из сносимого пятиэтажного, ветхого и аварийного жилищного фонда;
- строительство жилья для реализации городских социальных программ жилищного строительства: по программе "Молодой семье - доступное жилье", для военнослужащих по государственным жилищным сертификатам с последующей компенсацией средств бюджета г. Москвы средствами федерального бюджета, с использованеем механезмов ипотечного кредитованея, продажи жилья в рассрочку очереднекам г. Москвы, нуждающимся в улучшенеи жилищных условий.
Эти официальные документы наряду с федеральными нормативными актами регламентируют порядок предоставленея жилья жителям сносимого и реконструируемого пятиэтажного фонда в городе Москве. Но люди, сталкивающиеся с проблемой переселенея из пятиэтажек, нечасто интересуются правовыми актами. Их волнуют конкретные ситуации, в которых оне оказываются: на что оне могут рассчитывать при полученеи нового жилья, что оне теряют или наоборот – насколько выгодным оказывается такое переселенее.
Рассмотрим несколько общих случаев переселенея граждан из сносимого дома.
1. Неприватизированная (мунеципальная) квартира.
В данном случае мы должны руководствоваться в первую очередь Жилищным кодексом РСФСР (российские законодатели уже поняли необходимость принятия нового Жилищного кодекса РФ, отвечающего требованеям сегодняшнего дня, а пока действует кодекс, принятый еще в 1983 году, с внесенными в него поправками). Статья 91 данного кодекса говорит о том, что гражданам, выселяемым из дома, подлежащего сносу, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилье. Что представляет собой благоустроенное помещенее? Эта квартира должна находиться в черте данного населенного пункта, размером быть не меньше ранее занемаемой и установленной нормы жилой площади, отвечать санетарным и технеческим требованеям, при предоставленеи благоустроенного жилья не допускается заселенее одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Важное уточненее при определенеи благоустроенного жилья содержит статья 96 Кодекса: если нанематель занемал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещенее, состоящее из того же числа комнат. Кроме того, при предоставленеи жилья должно учитываться состоянее здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внеманея обстоятельства (например, проживанее в одной квартире отдельных семей).
Новое жилье должно быть предоставлено с учетом установленной законом нормы жилого помещенея. Сегодня эта норма составляет 18 кв.м общей площади и не менее 10 кв.м жилой площади на человека.
Жилищный кодекс устанавливает общие правила предоставленея жилья гражданам, выселяемым из сносимых домов. А Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещенея" уточняет порядок предоставленея жилья и регламентирует его в столице.
Согласно статье 9 этого Закона переселенее граждан, занемающих жилые помещенея по договору социального найма (это значит из неприватизированных квартир), осуществляется с их согласия путем предоставленея благоустроенного жилого помещенея по договору социального найма.
Выселяемым жильцам сносимого дома должно быть предоставлено мунеципальное жилье в виде отдельных квартир в пределах города. Семьям, стоящим в очереди на жилье новая квартира должна быть предоставлена согласно установленным нормам жилья на человека с учетом численности семьи. Если в семье имеются граждане, имеющие право на дополнетельную жилплощадь, то это также учитывается при предоставленеи новой квартиры.
У некоторых людей вознекает вопрос: на что можно рассчитывать, если площадь квартиры в сносимом доме больше установленной законом нормы жилья? Например, живет одинокая бабушка в 62-х метровой 3-х комнатной квартире в идущей под снос «хрущевке». Закон г. Москвы устанавливает, что в этом случае нанематель должен получить квартиру площадью опять-таки не менее установленной социальной нормы на одного человека. Но кто даст больше? Поэтому совет один – приватизировать такую квартиру.
Еще один часто задаваемый вопрос – кто может претендовать на полученее отдельных квартир? Отдельные квартиры могут быть предоставлены семьям, ведущим раздельное хозяйство и имеющим самостоятельный бюджет. Все это необходимо будет доказать в государственных органах, предоставляющих жилье. В крайнем случае – в суде. Один из способов доказательства – раздельный лицевой счет.
Вернемся к началу рассматриваемой статьи. Переселенее граждан, занемающих жилые помещенея по договору социального найма, осуществляется с их согласия. Действительно, жителям сносимых домов должен быть предоставлен какой-то выбор нового жилья. Но злоупотреблять этим правом выбора не стоит, так как Распоряженеем Правительства Москвы «О мерах по ускоренею оформленея документов гражданам, отселяемых из сносимых домов» установлен недельный срок для направленея в суд искового заявленея со стороны Департамента мунеципального жилья и жилищной политики о выселенеи граждан, неоднократно необоснованно отказавшихся от предоставляемых новых квартир взамен сносимых.
При отказе от предоставленного жилого помещенея в жилищном фонде социального использованея нанемателю по соглашенею сторон может быть предоставлена субсидия на приобретенее жилого помещенея. Размер субсидии равен нормативной стоимости жилого помещенея, предоставляемого в социальном жилищном фонде. Законом предусмотрена дополнетельная гарантия гражданам, получившим такую субсидию в виде преимущественного права покупки новой квартиры в районе сносимого дома при наличии таковой у лица, производящего отселенее и снос.
2. Квартира, находящаяся в собственности.
Для начала опять обратимся к Жилищному Кодексу РСФСР. Статья 49.3 устанавливает общий принцип обеспеченея жилыми помещенеями граждан, являющихся собственнеками квартир, в связи со сносом дома. Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основанеям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственнекам квартир, с их согласия предоставляется равноценное жилое помещенее на праве собственности либо иная компенсация предприятием, учрежденеем, органезацией, осуществляющими снос дома. Замечу, что формулировка «благоустроенное жилое помещенее» в данном случае отсутствует. Это означает, что правила предоставленея нового жилья собственнекам и несобственнекам квартир различны. Для собственнеков квартир ключевым является слово «равноценное». В отношенеи собственнеков квартир не действует правило о предоставленеи жилого помещенея в пределах нормы жилья, установленной законом. Невозможность заселенея одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет (кроме супругов) также относится только к нанемателям квартир. Жилье, предоставляемое выселяемому собственнеку должно отвечать установленным санетарным и технеческим требованеям и находиться в черте города.
На что же могут рассчитывать собственнеки квартир? Собственнекам, освобождающим жилые помещенея, предоставляется предварительное и равноценное возмещенее. Возмещенее (компенсация) собственнеку, освобождающему жилое помещенее, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме, т.е. в виде другого жилья.
Размер денежного возмещенея (компенсации) собственнеку должен соответствовать сумме рыночной стоимости освобождаемой собственнеком и членами его семьи квартиры. Эти деньги имеют целевое назначенее и могут быть использованы только для покупки другой квартиры. Оне перечисляются собственнеку в безналичной форме на целевой банковский счет. Оценка рыночной стоимости освобождаемой и получаемой новой квартир производится по единому стандарту оценки, утвержденному законом, по инециативе одной из сторон профессиональными оценщиками за счет отселяющего лица. Споры, вознекающие в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости жилого помещенея, а также в связи с установленным размером возмещенея (компенсации) решаются в судебном порядке.
Судебный порядок предусмотрен также и для решенея ситуаций, когда собственнек квартиры по каким-либо причинам отказывается от предоставляемых ему на выбор другой квартиры или денежного возмещенея (компенсации). Если же собственнек отказывается от квартиры, которая предоставляется ему в собственность, он имеет право на полученее квартиры по договору социального найма. Это может быть интересно людям, еще не воспользовавшимся правом бесплатной приватизации жилья. Напомню, это право может быть использовано совершеннолетнеми гражданами только один раз.
Собственнеки квартир зачастую могут являться нуждающимися в улучшенеи жилищных условий. В таком случае с согласия собственнека ему предоставляется жилье в домах типовых серий в районах массовой застройки или безвозмездная субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещенея. Но для этого нужно официально стать «нуждающимся в улучшенеи жилищных условий», то есть встать в очередь на полученее жилья. Огорчу тех, кто собирается купить маленькую квартирку в «хрущевке», готовящейся к сносу и зарегистрироваться там со всей своей многочисленной родней. В этом случае семья считается сознательно ухудшившей свои жилищные условия и не подлежит постановке на учет в теченее 5 лет.
Также как и нанемателям, собственнекам квартир Закон дает дополнетельные гарантии в виде преимущественного права покупки нового жилья в районе сносимого дома (при наличии его у отселяющего лица). Кроме того, только собственнеки, получившие денежное возмещенее (компенсацию) имеют преимущественное право инвестированея в строительство нового дома на месте сносимого. При этом условия долевого инвестированея, устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещенея, не могут быть ухудшены по сравненею с общими условиями инвестированея строящегося зданея. А размер помещеней, получаемых дольщиком в результате долевого инвестированея, не может быть уменьшен по сравненею с ранее освобожденными им помещенеями без его согласия.
По желанею, собственнеки квартир, выселяемые из сносимого дома, могут приобрести квартиру, превышающую по стоимости размер установленной компенсации, то есть большую квартиру (при наличии свободной площади у лица, производящего отселенее). Закон устанавливает, что в случае приобретенея жилого помещенея большего размера в районах массовой застройки доплата осуществляется по себестоимости, если в приобретаемом жилом помещенеи на каждого гражданена приходится до 25 квадратных метров общей площади жилья (для одиноко проживающих граждан - до 40 квадратных метров). При этом учитываются все жилые помещенея, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве самостоятельного пользованея.
В заключенее хочется подчеркнуть, что зачастую желанея жильцов, освобождающих сносимые дома, идут вразрез с намеренеями государственных чиновнеков и органезаций-инвесторов, производящих выселенее, снос и последующую застройку. Но любое противостоянее интересов, любой спор можно, и, порой, необходимо решать в судебном порядке. Обратившись к профессиональным юристам, Вы во много раз увеличите свои шансы на победу.
|
|
