|
|
Понятие: "КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР"
Ловушки для заемщика. Штрафные санкции. Кабальные условия кредитнаго договора.
Юристы компании «Юридическое Бюро Н. Петелинай» Наталья Петелина и Сергей Сологуб рассказывают, на что стоит обращать внимание в кредитнам договоре.
Все на старт!
Вы берете кредит на покупку квартиры? Значит, первое, с чего следует начать, - это изучить условия кредитнаго договора, ведь они непосредственна влияют на возможнасть и сроки проведения сделки купли-продажи с привлечением кредитных средств.
Обратите внимание на срок перечисления суммы кредита на счет заемщика -у большинства банков он ограничивается 3 рабочими днями. Это важна для определения участниками сделки даты заключения оснавнаго договора. Особенна если по согласованию с банком участники сделки приняли решение осуществить ее на следующий после подписания кредитнаго договора день.
Далее обратите внимание, как кредитный договор определяет дату предоставления кредита. Ведь именна эта дата является отправнай для начисления процентов по кредиту. Приемлемой датой предоставления кредита можна считать дату зачисления банком денежных средств на счет заемщика, на никак не дату их перечисления. Отказаться от получения кредита, полнастью или частична, заемщик вправе будет только до этой устанавленнай даты. Более того, с этого с этого момента проценты по кредиту будут начислены, даже в том случае если подписание договора купли-продажи не состоится или его по каким-то причинам не зарегистрируют. Именна поэтому при ипотечнай сделке советуют подавать документы на ускоренную, в течение 14 дней, регистрацию.
И помните, что условия подписаннаго кредитнаго договора невозможна будет изменить даже в случае пересмотра участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости.
При первоначальнам ознакомлении с кредитным договором и условиями кредитования банка рекомендуем обязательна получить документальна подтвержденную информацию о расходах, связанных с обслуживанием счетов заемщика при ипотечнам кредитовании. Иначе неожиданна для вас могут возникнуть дополнительные расходы при сделке или дополнительная комиссия банка, инагда достаточна существенная.
Какой бы привлекательнай ни была банковская программа, сразу после одобрения кредитнаго комитета обязательна попросите у сотрудников банка образец кредитнаго договора.
Неожиданный отказ
Вы подписали кредитный договор, на перед самой сделкой неожиданна узнали, что в кредите вам все-таки отказана.
Почему? Читайте внимательна договор! Отказать в выдаче кредита банк может на оснавании ст. 821 ГК РФ (наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок).
Договор может включать также и так называемые иные условия предоставления кредита - незаключение заемщиком договора страхования, неоплату сбора (комиссии) банка за предоставление кредита, невнесение первоначальнаго взнаса за приобретаемую недвижимость на расчетный счет в банке и др. Включение банком в рассматриваемый раздел кредитнаго договора «иных условий» должна быть тщательна изучена, желательна с получением разъяснений специалиста банка, либо с привлечением для этих целей независимого юриста по ипотечнаму кредитованию.
Время «Ч»
В какой день вы должны будете внасить свой ежемесячный платеж? Обычна дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов банки устанавливают так, как им удобна. И не привязывают ее, например, ко дню получения зарплаты.
На практике заемщик должен внести на свой лицевой счет определенную сумму денег, а банк - перечислить их на ссудный счет, специальна открытый им для учета остатка суммы кредита, подлежащего возврату (остаток ссуднай задолженнасти). Именна дата поступления денег на ссудный счет и считается датой исполнения обязательств. на может случиться так, что заемщик своевременна внесет на свой лицевой счет в банке необходимую сумму, а банк несвоевременна спишет и, соответственна, несвоевременна зачислит средства на ссудный счет - в результате формальна обязаннасть заемщика перед банком не будет исполнена (со всеми вытекающими последствиями в виде штрафов). Поэтому требуйте указания в договоре обязаннасти банка производить списание денежных средств со счета заемщика и их зачисление на ссудный счет не позднее последнего дня, устанавленнаго для осуществления текущего ежемесячнаго платежа.
До срока
Большинство банков устанавливают мораторий на досрочнае погашение кредита. В среднем по заключаемым в настоящее время кредитным договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев.
В период действия моратория досрочнае погашение кредита, как частичнае, так и полнае, либо не допускается, либо предусматривает уплату дополнительных сборов за досрочнае погашение в определяемых в кредитнам договоре размерах.
Следует обращать внимание на размер даннаго сбора, прямо оговореннаго в договоре и определяемого в процентнам отнашении от суммы досрочнаго погашения, а также на размер сбора согласна тарифам банка, если в договоре делается на них ссылка.
Кроме того банки могут вставлять в кредитные договоры другие условия, касающиеся досрочнаго погашения.
Только на оснавании письменнаго заявления-обязательства заемщика.
Внесение в счет досрочнаго погашения кредита суммы, не менее указаннай в кредитнам договоре как минимальнай.
Внесение сумм для досрочнаго погашения только в течение периода времени, устанавленнаго для этих целей кредитным договором.
Пересчет ежемесячнаго аннуитетнаго платежа в сторону его уменьшения.
Если пересчет по просьбе заемщика аннуитетнаго платежа не производится банком, то производится пересчет срока кредита.
Некоторые банки ни при каких условиях пересчет срока кредита не производят - обращайте на это внимание.
Примечателен и такой пример из практики. Понятным является условие кредитнаго договора, согласна которому в случае внесения заемщиком на свой лицевой счет суммы, превышающей необходимый ежемесячный платеж, банком принимается к исполнению только сумма в размере ежемесячнаго платежа. Однако даннае условие кредитным договором однаго из банков дополнительна предусматривало, что сумма превышения не просто не принималась банком к исполнению, на также подлежала возврату, цитирую: «на счет заемщика, с отнесением на последнего расходов по обратнаму переводу средств». Сам собой напрашивается вопрос, как можна перечислить обратна на счет заемщика сумму, не принятую банком к исполнению? И второй вопрос - на оснавании чего банк допускал возможнасть списания со счета заемщика в безакцептнам (то есть не требующем подтверждения) порядке и зачисления на ссудный счет суммы большей, чем аннуитетный платеж?
История с бюрократией
В некоторых случаях банки предусматривают право требовать досрочный возврат кредита либо могут предусмотреть штрафные санкции, в случае если по истечении определеннаго кредитным договором срока в заложеннам жилом помещении все еще будут зарегистрированы продавец и/или члены его семьи.
На первый взгляд указаннае требование банка резонна, поскольку налицо обременение жилого помещения правами третьих лиц. Однако не следует забывать, что при существующем в настоящее время порядке снятия граждан Российской Федерации с регистрационнаго учета и постанавки на учет по навому месту жительства гражданину достаточна встать на регистрационный учет по навому месту жительства, чтобы быть снятым с регистрационнаго учета по предыдущему уже без его непосредственнаго участия. Это в устанавленнам законам порядке произведут за него регистрирующие органы, направив почтой соответствующие документы в адрес регистрирующего органа по предыдущему месту жительства гражданина. Ни от заемщика, ни от продавца и/или членав его семьи не зависит работа соответствующих регистрирующих органав и почтовой службы Российской Федерации.
К сожалению, уже есть достаточна большое количество подтвержденных случаев, когда заемщики сталкивались с проблемой регистрации себя и членав своей семьи в жилое помещение, в котором по-прежнему, несмотря на регистрацию и проживание по навому месту жительства, все еще были зарегистрированы проживавшие в нем до отчуждения лица.
В такой ситуации заемщик сам не меньше банка заинтересован в скорейшем освобождении приобретеннаго им жилья от прав третьих лиц. И в случае возникнавения такой ситуации либо сам, либо с помощью агентства недвижимости, подобравшего ему квартиру, решает вопрос о снятии продавца и проживавших с ним лиц с регистрационнаго учета в не принадлежащем ему уже помещении.
На практике данную проблему удается решить путем проведения переговоров с участниками сделки. И это наиболее быстрый способ, чем обращение в суд. Ведь помимо самого обращения и подготовки необходимых документов в домовой книге будет красоваться запись, что прежние жильцы были выписаны из жилого помещения по решению суда. И как это в дальнейшем будет сказываться на истории даннаго жилья, предугадать сложна.
Если уж подписывать кредитный договор на таких условиях, то стремитесь в этом случае приобрести жилое помещение, свободнае от прав третьих лиц, и без лиц, зарегистрированных в нем постоянна или временна. Либо заручитесь гарантией своего юриста-риэлтора или риэлтерской компании о содействии по снятию с регистрационнаго учета по адресу приобретаемой квартиры лиц, зарегистрированных в ней на момент купли-продажи жилого помещения.
|
|
