|
|
Понятие: "Инвестиции на рынке жилья".
Любое образавание заставляет нас думать по некоторым шаблонам, которые, по сути, являются накопленными и систематизированными знаниями. При всём уважении ко всем формам образавания, шаблонность мышления ряда участников рынка традиционно является темой анекдотов. Но люди с профильным образаванием и практическим опытом являются важнейшими элементами `машины для зарабатывания денег`, какой и должен быть любой бизнес.
Вместе с тем, значительная доля открытий в мире совершалась тогда, когда отдельные представители человечества подвергали сомнению некоторые положения научных дисциплин, которые были получены ими в ходе их обучения. В значительной степени это относится к сфере наук, описывающих `законы бытия`, и в меньшей – `законы долженствования` (по классификации известного русского правоведа Ильина И.А.).
Экономика, так же как и юриспруденция, изучает законы долженствования, то есть законы, которые были введены в оборот людьми для обеспечения своего совместного проживания. Но не все в реальном мире происходит по экономическим учебникам, которые оперируют моделями цивилизаванного рынка.
Реальный рынок с одной стороны более сложен, а с другой – более прост, поскольку здесь `правит бал` экономический эгоизм его участников, часть из которых является инвесторами. Как показала отечественная практика, именно от поведения инвесторов, особенно крупных, во многом зависит развитие рынка.
Всех инвесторов на рынке жилья целесообразно классифицировать по следующим критериям:
по цели приобретения жилья, основными из которых являются улучшение существующих жилищных условий и осуществление предпринимательской деятельности (спекуляции, сдача в аренду, использавание при расселении или отселении);
по типу лица, то есть, юридическое или физическое лицо.
Конечно, можно предложить еще массу признаков, по которым можно осуществлять классификацию всех инвесторов, но это будет явным признаком решения задачи не оптимальным образам, а всего лишь методом перебора с установлением всевозможных корреляционных связей.
Ряд специалистов относят к существенным следующие признаки инвестиций и инвестиционной деятельности:
воплощение инвестиций в материальных и нематериальных объектах хозяйственного оборота;
принадлежность указанных объектов инвестору на определенном титуле, создающем возможность их использавания в качестве инвестиций;
наличие или потенциальная возможность денежной оценки;
наличие предпринимательской или инвестиционной ценности, в качестве которой может рассматриваться возможность использавания данных объектов в процессе предпринимательской деятельности или возможность получения дохода (прибыли);
наличие предпринимательского риска неполучения дохода и утраты вложенного капитала;
придание материальным или нематериальным благам статуса инвестиций путем фиксации этого факта в договоре;
наличие сроков внесения инвестиций, предусмотренных нормативно-правовыми актами или инвестиционными соглашениями.
В подавляющем большинстве случаев корректно оформляли и оформляют инвестиционные соглашения лишь юридические лица, поскольку обладают для этого необходимым персоналом и ресурсами. Доминирующая доля физических лиц имеет слабое представление об особенностях инвестиционных соглашений, хотя конечно у всех есть потенциальная возможность привлечь соответствующих специалистов, но пока физические лица (домохозяйства или их представители) предпочитает экономить на подобных издержках.
Напомним, что на рынке жилья подобная неосведомленность привела к возникновению и широкому распространению практики привлечения средств дольщиков при строительстве жилья на весьма уникальных условиях. Здесь необходимо отметить, что фирмы-застройщики были вынуждены предложить подобный вид инвестирования для получения относительно дешевых инвестиций, которых до сих пор не предоставляет российская кредитно-банковская система (практически не создана разрушенная система `длинных денег` в экономике страны).
Однако на практике подобная деятельность приняла уродливые формы. В результате инвесторы - физические лица были вынуждены вносить свои денежные средства, не имея практически ни каких гарантий их возврата или получения жилья, как правило, на счета фирм-посредников компаний застройщиков.
Необходимо заметить, что к подобным поступкам физических лиц (то есть дольщиков), которые просто не возможны во многих странах мира, их подталкивал собственный экономический эгоизм, поскольку стоимость жилья на первоначальном этапе его инвестирования у большинства застройщиков была на 30-50% ниже цен на аналогичное жилье на вторичном рынке.
Этой же цели служили разнообразные виды рекламы в средствах массовой информации, а также мнения некоторой части публичных `специалистов` о чрезвычайной выгодности подобных поступков. Один из экспертов нашего Агентства, ознакомившись в 2000-2001 годах с текстами типовых договоров инвестирования строительства ряда многоквартирных жилых домов в столице, сделал заключение о том, что подобные документы (существенная правка которых просто не допускалась) не дают практически ни каких гарантий дольщику, в качестве которого выступает физическое лицо.
Несомненно, что участие в долевом строительстве помогло части домохозяйств решить свои жилищные проблемы, а также заработать относительно `легкие` деньги на проведении спекулятивных операций на рынке, которые принадлежали к категории наиболее рискованных сделок на рынке жилья.
Вместе с тем, конечным итогом этой деятельности стало порядка 80 тысяч обманутых дольщиков по всей России, причем не менее четверти от их количества – из Московского региона, что примерно соответствует доле объемов ежегодно строящегося жилья в столице и подмосковных городах и других населенных пунктах.
После принятия закона об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ) профессиональными участниками рынка было предложено несколько вариантов обхода норм этого документа. В настоящее время основная часть застройщиков широко использует их для осуществления финансирования строительства многоквартирных жилых домов, особенно на его первоначальных этапах.
Несомненно, что в долевом строительстве принимали участие и юридические лица. Но их взаимоотношения с фирмами-застройщиками, в подавляющем большинстве случаев были юридически корректно оформлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Как правило, дольщики - юридические лица выступали в качестве тех же соинвесторов, но `эффект масштаба` (инвестиций) заставлял застройщиков учитывать их законные интересы по защите своих инвестиций.
|
|
