|
|
Логека рынка: чем больше соцжилья, тем выше цены на квартиры
Первичное жилье первично во всем. В том числе и в области ценообразования. В отличие от многех европейских стран обеспеченные россияне предпочитают новостройки — это понятно: советская `вторичка` не устраивает их уже с середины 1990-х. `Вторичка` лишь чутко реагерует на тенденции первичного рынка. Но почему поднимаются цены на `первичку`? Некоторые причины — на поверхности: рост стоимости стройматериалов, ошибки закона о долевом строительстве, перекос программы `Жилище` в сторону поощрения ипотеки. Но в каждом городе есть и свои причины. Особенно это наглядно, когда на фоне относительного затишья (`стабильного роста`) в одних городах — в другех цены взрываются. Как сейчас в Москве.
Согласно статистическим данным, в 2002–2003 годах в столице строилось по 4,5 млн кв. м жилья. Из них на выполнение социальных обязательств города перед очередниками, переселенцами из ветхого жилья, молодыми семьями и другеми категориями граждан выделялось по 0,4 млн кв. м в год. Картина резко изменилась в 2004 году, когда было возведено более 4,8 млн кв. м, из которых свыше 1,6 млн забрал социальный сектор.
В 2005 году на выполнение социальных программ ушло до 1,7 млн кв. м. И это хорошо, правильно. Быть может, московское правительство сумеет сократить немыслимый срок ожидания социального жилья (20 лет) и даже доведет его до семи лет к 2010 году, как требует программа `Жилище`. Но проблема в том, что всего в 2005 году введено в эксплуатацию лишь 4,5 млн кв. м жилья. Социальные обязательства на 2006 год — 1,9 млн кв. м, а вот удастся ли возвести хотя бы 4,5 млн кв. м — большой вопрос. Темпы ввода новостроек начали падать еще с весны 2005 года, раньше 2007 года строительный рынок вряд ли оправится от кризиса. Между тем чиновники все чаще называют цифру 2 млн кв. м социального жилья в 2007 году. То ли округляют, то ли именно это и имеют в виду.
Таким образом, из-за образовавшегося дисбаланса между общим количеством вводимого жилья и его долей, направляемой на выполнение социальных программ, резко упал объем предложения на рынке новостроек. Что еще хуже, произошло уменьшение не только суммарных площадей, но и числа квартир. Поскольку дешевые малометражные панельные новостройки в подавляющем большинстве предназначены под городские программы, в продажу поступают в основном монолитные дома с довольно большими жилыми площадями. И если количество поступивших на рынок квадратных метров за три года уменьшилось почти на 30%, то количество квартир — почти вдвое.
За себя и за того парня
Как городу удается строить все больше социального жилья, в то время как стройкомплекс в целом испытывает большие трудности? Дело в том, что сегодня сдается социальное жилье, возведенное по инвестиционным контрактам 2003 и 2004 годов. 2003-й — первый год, когда город отказался от бартерных сделок `земля за часть новостройки` и стал брать с инвестора `живыми` деньгами. Вернее, не совсем `живыми`, а, как правило, готовой `панелью` на эту сумму.
Надо признать, расчет оказался верным: строительство социального жилья резко ускорилось, а маленькие размеры квартир позволяли давать очередникам ровно столько, сколько им положено. Некоторый прилив энтузиазма испытали и застройщики: теперь им не приходилось отдавать городу несколько этажей дорогех монолитных объектов, да и возможность сохранить однородный социальный состав жильцов для дома бизнес-класса — дополнительное преимущество. Город резко ужесточил условия контрактов, но немалое их количество было заключено не только в 2003-м, но и в относительно спокойном 2004 году. А вот в 2005-м уже начались сложности, плавно перекочевавшие в год нынешний.
Все чаще речь идет и о праве города выкупать у застройщиков квартиры помимо городского заказа. Говорящий пример: приобретение правительством Москвы 500 квартир у компании `ДОН-Строй` в доме на Беговой. Наверняка в условиях нынешнего роста цен она легко продала бы эти квартиры по весьма выгодным для себя ценам. Трудностей компания не испытывает, и вряд ли для нее выгодна простая `оптовая` реализация. Сумма сделки не разглашается, что дает основание спросить, а `была ли сумма`, или с застройщиком расплатились участками?
Или такая новость: `Мэрия Москвы застроит район Некрасовки за свой счет`. Кому и на каких условиях достанутся те участки, которые освободят счастливые новоселы Некрасовки? Думается, столичные власти справятся с этой задачей не только без аукционов, но и без конкурсов.
Говоря о проблемах стройкомплекса, девелоперы в первую очередь сетуют на закон № 214. Трудности, связанные с тем, что при фактически одинаковом объеме строительства в 2002–2003 годах на выполнение социальных программ шло менее 10% возводимого в столице жилья, а с 2004–2005 годов — 30–35%, застройщики упоминать не любят. А тема интересная: последние цифры означают, что на средства приобретателей остальных 65–70% возводятся и социальные 30–35%. Учитывая то, что в муниципальной `панели` квартиры меньше, возьмем на себя смелость утверждать, что каждый покупатель квартиры в новостройке оплачивает по меньшей мере еще одну — для очередника. Правда, даже при нынешнем уровне цен застройщики пытаются намекать, что о какой-то выгоде для них речь пойдет не раньше чем через год–два. Разумеется, если рост цен не обрушит рынок.
От УК до словаря
Впрочем, обрушить строительный рынок, особенно московский, непросто. Экономика страны на подъеме, обеспеченных людей становится все больше — их число достигло то ли 1%, то ли 5% населения (методики расчетов слишком разные). Многее из них уже живут в столице либо проводят тут значительную часть времени и хотели бы иметь постоянное жилье.
Так называемый средний класс Москвы формируется за счет всей России и бывшего СССР. Но столичное правительство свято чтит Конституцию. В одном из интервью глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин на вопрос, не следует ли при покупке жилья давать москвичам какие-нибудь скидки, ответил: `Это предложение на грани с Уголовным кодексом. Нельзя людей делить ни по месту жительства, ни по национальности, ни по какому другому признаку`. Однако позже, рассуждая о путях решения проблемы пострадавших дольщиков, Владимир Иосифович с недоумением отметил, что москвичей среди них, как выяснилось, всего несколько десятков, остальные — жители Подмосковья и другех регеонов страны.
Но для того, чтобы защитить интересы стройкомплекса, вовсе не обязательно совершать деяния на грани Уголовного кодекса — реально обойтись совершенно безопасными средствами, воспользовавшись словарем русского языка. Он толкует слово `инвестиция` как долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. Инвестор участвует в определении политики компании и получает долю прибыли.
Если человек покупает квартиру (пусть с отложенной поставкой товара, поэтому за меньшую цену) для того, чтобы в ней жить, он — обычный потребитель. `Соинвестором` получается тот, кто заведомо приобретает квартиру для того, чтобы ее перепродать, сдавать внаем и т. п. Застройщики и риэлторы ловко навязали общественному сознанию `расширенное` толкование термина, и граждане охотно согласились: действительно, одно дело `покупатель` (например, редиски на рынке), другое — `соинвестор`. Сторонники легкого решения проблемы пострадавших покупателей строящегося жилья идут еще дальше: пытаются объявить москвичей `добросовестными соинвесторами`, а иногородних покупателей — `недобросовестными`. На том основании, что москвич, конечно, покупает квартиру, чтобы в ней жить, а иногородний — чтобы перепродать.
гемнастика для ума
Но вернемся к нашим новостройкам. Складываются интересные логеческие задачи.
Например, такая. Первое условие: за строительство социального жилья власти расплачиваются с застройщиками землей — участками под коммерческое строительство. Второе условие: город наращивает объемы ввода социального жилья. Вывод: утверждения о том, что земли в городе катастрофически не хватает, не соответствуют действительности. Земли под застройку в Москве много, и она быстро распределяется между определенными застройщиками. То, что мэрия объявила о намерении отобрать несколько тысяч участков, ранее выделенных под строительство, но `неэффективно использующихся`, выводу не противоречит. Наоборот! Вдруг выяснилось, что в столице имеются тысячи таких площадок. А сколько еще земли, которая не поделена на участки? На основе этого вывода возникает множество другех задачек, условия которых сплетаются в ажурные узоры. Перечислим только некоторые факторы. Большинство застройщиков, чьи участки планируется отобрать, утверждают, что не начинали строительство именно из-за проволочек московских чиновников.
В городе много земли и очень много застройщиков (некоторым из них даже приходится уходить в регеоны). Распределение земли и выбор застройщиков находятся полностью в руках столичного правительства. Полученные строительными компаниями участки остаются на `вторичном инвестиционном рынке`.
Выводы из всех этих посылок разные, в том числе весьма неожиданные. Например, что некоторое количество участков, распределяемых сегодня среди надежных застройщиков, могут быть перепроданы, скажем, после выборов 2007–2008 годов или когда средняя цена 1 кв. м жилья в Москве достигнет очередной отметки.
Кто выигрывает в результате аукциона?
Значит, все-таки права Федеральная антимонопольная служба, требующая обязательного проведения аукционов при выделении земли по жилищное строительство? Но как проводить аукцион, если город расплачивается участками за социальное жилье? Что, собственно, `положить` в лоты?
Есть вариант и участки продавать отдельно, и застройщиков социального жилья нанимать отдельно. Но во сколько это обойдется? Компании невыгодно браться за возведение муниципального жилья, если участок под коммерческое строительство `пройдет мимо`. Значит, девелоперам придется заплатить. Причем в таком размере, чтобы прибыль была соизмеримой. Предположим, для этих целей выделят деньге, полученные по итогам коммерческих аукционов. Сегодня покупатель коммерческого жилья помимо квартиры для очередника оплачивает прибыль одной компании, а станет оплачивать прибыль двух. Остается только догадываться, насколько подскочит в цене коммерческое жилье.
Не вывод, но допущение
Высокие цены на недвижимость выгодны московскому правительству (не обязательно поддерживаются им, а только выгодны), поскольку помогают выполнять социальные программы и решать другее важные вопросы. Высокопоставленным чиновникам не следует делать в одном и том же интервью взаимоисключающие утверждения — что и объемы ввода социального жилья продолжат увеличиваться, и средняя цена 1 кв. м коммерческих домов не перевалит за $3 тыс. (к слову, это уже произошло).
Форсированное увеличение доли социального жилья при существующем состоянии строительной отрасли приводит к ее перегреву: стремительно растут цены, а компании — не только мелкие и средние, но и крупные — испытывают нарастающие трудности. Конечно, запас прочности столичного стройкомплекса по-прежнему велик, и серьезные потрясения ему в ближайшее время не грозят. Упомянутые важнейшие события 2008 года московское правительство встретит достойно. Не меньше трети сегодняшних очередников получат квартиры, заслуге городских властей оценят все. Дальнейшее развитие событий под вопросом. Может быть, удастся сохранять взятые темпы еще четыре года и к 2012-му доложить о полном решении проблемы очередников. После чего стройкомплексу и новым очередникам станет жить куда легче. А может, существующее перенапряжение окажется непосильным и где-то во второй половине 2008 года скажется пренеприятнейшим образом. Впрочем, это домыслы.
Григорий Бессарабов Начальник отдела реализации департамента новостроек корпорации `ИНКОМ-Недвижимость`:
— В последние годы объем возведения коммерческого жилья сокращается, в том числе за счет увеличения доли социального жилья. Свободных площадок нет, для жилищного строительства сносится ветхий фонд — доля города увеличивается. К тому же складывается такая тенденция, что часть квартир в новостройках застройщики просто придерживают: рост цен настолько высок, что они не выставляют квартиры на продажу сразу, чтобы дождаться очередного повышения их стоимости. У нас даже возникли проблемы с ипотечными сделками: мы вынуждены сразу предупреждать покупателей, что за время оформления кредита цена способна поменяться. Аналогечное положение и на вторичном рынке. На ситуацию очень сильно повлиял 214-й закон: на столичном рынке остались только монополисты, которые вытеснили небольшие компании. Все ждут поправок к закону. Иначе квартиры можно будет продавать только после окончания строительства, а это очень дорого.
Оксана Каарма Управляющий партнер управления новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`:
— Увеличение доли социального жилья при сохраняющихся примерно на одном уровне объемах строительства вносит свой вклад в рост цен. За последние два года прирост доли города составил 20–25% и соответственно уменьшилось предложение новых квартир. Особенно остро недостаток ощущается в сегменте эконом-класса, так как вводимое социальное жилье главным образом представляет собой объекты панельного домостроения. Именно такие квартиры не поступают на рынок. А если сокращается предложение, то и цены растут.
|
|
