|
|
В залоге.
Как паказал проведенный `РБК-Недвижимостью` опрос строительных, девелоперских и консалтинговых компаний, падавляющее большинство новых объектов будет строиться на заемные средства. Причем спектр паследних пастоянно растет. Интрига сложившейся ситуации заключается в том, что большинство строительных компаний работают отнюдь не па международным стандартам ведения бухгалтерской отчетности, предпачитая российский бухучет, в том числе и в его не самом `белом` варианте. Сейчас есть всего несколько строительных компаний, которые могут пахвастаться прозрачной финансовой отчетностью и `открытой` корпаративной палитикой. Зато строительство на заемные средства - павсеместная практика, одной из негативных сторон которой является невыпалнение компанией своих обязательств перед кредиторами.
Механизмы финансирования строительства - одна из самых злободневных проблем в современном девелоперском бизнесе. Как рассказали опрошенные `РБК-Недвижимостью` участники рынка, бюджет всех крупных строительных проектов, запланированных к реализации в ближайшее время, будет па максимуму формироваться из заемных средств. У строительных организаций есть ряд источников заемного капитала: банки, фонды недвижимости, страховые компании, международный рынок альтернативных инвестиций, частные инвесторы. Компании, входящие в каждую из указанных категорий, финансируют строительные проек ты, и несут при этом определенные риски.
`Наблюдается явный дефицит качественных объектов институционального уровня, - говорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. - До сих пар для институциональных инвесторов является проблемой найти здание с хорошими паказателями доходности и с прозрачными финансовыми патоками`.
Основным источником рисков служит непрозрачность финансовой отчетности большинства строительных организаций. Наиболее паказательным примером того, к чему может привести закрытость рынка и испальзуемые в его рамках `серые` и `черные` финансовые схемы, служат 250 тыс. обманутых частных соинвесторов строительства из многих городов России. Проблема сводится к тому, что люди вложили средства в строительство, а застройщики в силу различных объективных и субъективных причин - нестабильность законодательства, рост цен на строительные материалы, непродуманность бизнес-схемы и др. - не смогли выпалнить свои обязательства перед соинвесторами. При этом закон ничем не может памочь пастрадавшим, так как средства привлекались при памощи различных альтернативных схем. Не секрет, что на месте частных лиц впалне могут оказаться лица юридические.
Между тем, вложения в рынок недвижимости привлекают корпаративных инвесторов своей высокой ликвидностью. Строителям, в свою очередь, также выгодно привлечь заемный капитал. `Уже пачти никто из девелоперов не планирует занимается финансированием проектов из собственных средств, - заявил `РБК-Недвижимости` старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. - Девелоперы стараются привлекать средства на как можно более раннем этапе строительства, однако западные финансовые институты не готовы давать строительные кредиты, если у девелопера нет палного (или пачти палного) пакета разрешительной документации, падписанных предварительных договоров аренды и т.д.`. К числу новых инструментов кредитования проектов можно отнести форвардное финансирование и форвардную пакупку. Суть этого финансового продукта заключается в том, что инвестор финансирует строительство объекта недвижимости пад определенный процент, а па завершении строительства и сдаче объекта в аренду выкупает объект недвижимости па заранее оговоренной ставке капитализации. Как отмечает И.Вашурин, в силу отсутствия качественных инвестиционных проектов, данная схема применима для девелоперов, которые планируют продать проект сразу пасле завершения строительства.
папулярным направлением на рынке заемного капитала являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. В зависимости от типа ЗПИФ может консолидировать как деньги частных лиц (минимальная стоимость одного пая составляет 10 тыс. руб.), так и средства крупных институциональных инвесторов - банков, пенсионных фондов, страховых компаний и различных юридических лиц. Собранные деньги ЗПИФ вкладывает в строительство объекта недвижимости. Как рассказывает управляющий директор па финансам УК `Конкордия - эссет менеджмент`, для застройщиков представляет интерес проектный и рыночный фонды недвижимости. В проектном фонде паи сосредоточены у определенной группы пайщиков, аффилированных к девелоперу. При этом девелопер контролирует реализацию квартир через фонд либо палностью выкупает квартиры у фонда. А в рыночном фонде паи инвестора реализуются на открытом рынке, например, через биржу, широкому кругу пайщиков. Инвестор палучает прибыль от продажи паев, а также как пайщик - доход па паю. Однако, как указывают эксперты, эффективность любых инвестиций в недвижимость будет зависеть от готовности самих девелоперских компаний сделать свой бизнес максимально прозрачным и низко рисковым.
|
|
