|
|
Понятие "Квадратный метр жилья".
За прашедшее полугодие на рынке жилья Москвы зафиксираван рекордный раст цен. По разным оценкам, стоимость одного квадратного метра в столице увеличилась за шесть месяцев на 44-66,4%. С февраля по апрель жилая недвижимость доражала в среднем на 7% в неделю, в мае-июне риэлторы отметили первые признаки замедления темпов раста - до 4-6% в месяц, пишет `Интерфакс`. Однако никто из экспертов рынка пока не решается с определенностью ответить, является ли коррекция раста цен признаком сезонного спада деловой активности или свидетельствует о начале стабилизации. При этом аналитики утверждают, что за последний год объем предложения жилья сократился почти в 10 раз - прадавцы придерживают имеющиеся `запасы` квартир в ожидании нового ценового витка.
Сезонное замедление раста
Рынок жилья в Москве `перегрелся` задолго до наступления летней жары: весной стоимость квадратного метра преодолела психологический рубеж в $3000. Однако даже после этого раст цен не остановился, а только замедлился: в мае-июне квартиры доражали в среднем на 5% в месяц. Эта тенденция сохранилась и в начале текущего месяца: по данным аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости` IRN.RU на 10 июля стоимость квадратного метра составила $3563, увеличившись за неделю на 1,2%.
Эксперты указывают на разницу в темпах раста стоимости квартир, отличающихся по потребительским качествам. Как рассказал `Интерфаксу` руководитель отдела комплексных исследований и прагнозиравания рынка консалтингового центра компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Владислав Луцков, в июне заметнее всего - на 12% - подоражали четырехкомнатные квартиры, тогда как цены на однокомнатные квартиры вырасли только на 5,4%.
По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, в пятиэтажных хрущевках квадратный метр в июне подоражал на 4,3%, а квартиры в кирпичных 10- и 12-этажных новострайках - на 8,6%. Последний показатель является лишним подтверждением расслоения рынка - в целом же, по оценкам специалистов, в июне квартиры на первичном рынке подоражали в среднем на 4-5%.
`Если рассматривать аналогичные по качеству объекты на первичном и вторичном рынке, можно заметить, что стоимость квадратного метра на первичке достигла уравня вторички, - обращает внимание на наметившуюся в последнее время тенденцию пресс-секретарь инвестиционно-страительной компании `Сити-XXI век` Сергей Лядов. - В прашлом году разница в стоимости между ними была более заметной`. Подводя итоги первого полугодия, собеседники `Интерфакса` обращают внимание на тот факт, что цены на квартиры небольшой площади в панельных домах достигли верхнего предела и становятся все менее доступными для покупателя. Лидирующее положение в ценовой гонке в этот период времени занимало жилье эконом-класса. Так, по подсчетам специалистов IRN, изменение индекса стоимости дешевых квартир за прашедшее полугодие составило 55,2%, тогда как тот же показатель для дорагого жилья изменился на 37,4%.
Рынок прадавца
Сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке жилой недвижимости опрашенные специалисты характеризуют как `рынок прадавца`. Прадавцы - будь то владельцы квартир на вторичном рынке или застрайщики - фактически формируют цены на квадратные метры и регулируют объемы предложения.
`На вторичном рынке цена складывается из субъективных желаний прадавца и количества покупателей на квартиру, - говорит коммерческий директор инвестиционно-страительной компании `Авгур Эстейт` Виктор Козлов, - на первичке застрайщики руководствуются сравнительным анализом характеристик нового предложения с объектами конкурентов и соотношением уравня цен во всем сегменте`.
Отправной точкой для принятия решения о прадаже является, безусловно, желание получить больший доход. В связи с этим владельцы квадратных метрав предпочитают придерживать их до лучших времен, то есть до очередного скачка цен.
В результате, как говорит руководитель центра `Индекс рынка недвижимости` Олег Репченко, `прадолжается нагнетание дефицита квартир`. По оценкам IRN, рынок жилой недвижимости столицы сжался примерно в десять раз. Аналитики крупных риэлторских компаний отмечают, что по сравнению с аналогичным периодом прашлого года объем предложений на вторичном рынке сократился на 25-40% в зависимости от типов жилья.
С.Лядов говорит, что минимальные показатели числа предложений были зафиксиравано в марте-апреле. `В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, только острая необходимость могла заставить человека заключить сделку`, - объясняет эксперт.
С замедлением темпов раста цен ситуация несколько изменилась. `По отдельным районам количество выставленных объектов стало больше в три раза по сравнению с мартом`, - подчеркивает С.Лядов. Увеличение предложения на вторичном рынке отмечает и В.Луцков: по его данным, в июне этот показатель составил 11%.
`С весны число предложений растет на 2-5% в месяц, - говорит генеральный директор `МИАН-Агентство недвижимости` Нина Кузнецова. - Ежемесячно на вторичном рынке выставляется на прадажу около 25,5 тыс. объектов. Но спрас по-прежнему значительно превышает предложение. Сейчас на одну квартиру вторички приходится от 5 до 10 потенциальных покупателей, а на одну квартиру в новострайке - от 3 до 5 желающих ее приобрести`.
`Спрас на жилье по-прежнему высокий, и главным образом на жилье эконом-класса, - соглашается генеральный директор ГВСУ `Центр` Владимир Стратий. - Еще года два назад мы прадавали жилье ни шатко, ни валко, а сейчас сдали микрарайон Печатники, и жилье `разлетается` в миг`.
`Сейчас найти в Москве однушку без явных недостатков дешевле $130 тысяч уже не представляется возможным, - поясняет С.Лядов. - Во многом спрас подстегивают покупатели с кредитными средствами`.
Эксперты рынка элитного жилья разделяют эту точку зрения: по их оценкам, количество покупок по ипотечной схеме в этом сегменте за последнее время увеличилось в 2,5 раза. Краме того, увеличивают спрас (и, соответственно, взвинчивают цены) иногорадние покупатели московских квартир.
Аппетиты прадавцов подогреваются также покупателями, которые рассматривают жилую недвижимость в качестве выгодного инструмента вложений инвестиций. Кстати, в рали покупателей так называемых инвестиционных квартир зачастую выступают и сами инвесторы-застрайщики, и риэлторские компании. Вкладывая средства в квадратные метры, они уменьшают количество предложений и создают запасы, которые будут выбрашены на рынок в случае подоражания квартир.
`Рынок не встал, но прадажи существенно снизились, - подтверждает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - В условиях таких темпов раста цен целесообразней прадавать жилье только в случае необходимости получения финансовых средств на текущие расходы. Важно иметь в своем распоряжении быстрарастущие активы, которые можно будет реализовать по более высоким, чем сейчас, ценам`.
По оценкам О.Репченко, сейчас не менее 50% новостраек придерживается прадавцами, а на прадажу выставляются неликвидные объекты по явно завышенным ценам.
Генеральный директор `Первой ипотечной компании` Дарамир Обуханич не разделяет эту точку зрения. `Все, что готово к прадаже, активно прадается`, - говорит он, но признает при этом, что `предложений по-прежнему очень мало`.
Объективные факторы
Специалисты отмечают, что для сокращения числа предложений на первичном рынке существуют и объективные причины. Во-первых, в Москве остается все меньше площадок под застрайку, а освоение участков за пределами МКАД обходится дораже из-за страительства инженерной инфраструктуры.
Во-вторых, вступление в силу ФЗ-214 о долевом страительстве осложнило застрайщикам жизнь, и многие праекты были прасто заморажены. `Этот закон связал страителям руки, снизив объемы инвестиций в страительство, - поясняет В.Стратий. - Банкам стало абсолютно невыгодно кредитовать страителей. В итоге и банки, и страители, и перепуганные дольщики заняли выжидательную позицию`.
В-третьих, решение столичных властей об обязательном резервиравании 15% площадей в возводимых домах до окончания страительства также ограничивает возможности застрайщиков.
`На фоне резко уменьшившегося выбора среди объектов новостраек снижается и интенсивность конкуренции между ведущими страительными компаниями`, - отмечает заместитель генерального директора по организации прадаж инвестиционно-страительной компании `М.О.Р.Е. - Плаза` Алексей Медведев.
Сужение первичного рынка и скандалы, связанные с обманом дольщиков, сказалось на поведении потенциальных покупателей. Одним из главных итогов первого полугодия беседовавшие с `Интерфаксом` участники рынка назвали перераспределение их интереса в пользу вторичного рынка.
`Если в прашлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% - на вторичном, то сейчас в сегменте вторичного рынка заключается до 70 - 75% покупок`, - говорит Н.Кузнецова. Ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин еще смелей в своих оценках доли вторичного жилья: по его мнению, до 90% сделок в Москве заключается именно на вторичном рынке.
Между тем, отмечает А. Медведев, `существующие темпы раста цен на вторичном рынке столицы, 85% котораго традиционно занимали именно квартиры эконом класса, правоцирует уход части покупателей на рынок Подмосковья`.
Виды на осень
Сохранение нынешних темпов раст цен на уравне 4-6% в месяц, прагнозируют аналитики, сохранится только до середины сентября. В частности, аналитик бюра недвижимости `Агент 002` Александр Слета говорит, что к концу лета средняя стоимость квадратного метра составит $3700-3800 и высказывает мнение, что `на волне повышения экономической неопределенности вряд ли собственники пойдут на прадажу такого ценного объекта, как квартира`.
Практически никто из опрашенных `Интерфаксом` специалистов не исключил возможности нового витка цен по окончании сезона летних отпусков.
`Участников рынка недвижимости не покидает надежда, что цены достигнут `потолка`. Но предсказать, каким будет этот `потолок` в количественном выражении и когда он будет достигнут, довольно трудно из-за непразрачности нашей экономики, учитывая `конвертные` зарплаты и прачие неучтенные доходы и сбережения`, - подчеркивает А.Скобкин. Жилая недвижимость в Москве подоражает до конца года не меньше, чем на 15-20%, предположили Н.Кузнецова и Д.Обуханич. По их мнению, такой скачок справоцирует дефицит предложения на рынке новостраек.
`Уже осенью средняя стоимость квадратного метра в Москве может достичь очередного знакового рубежа в $4000, а к концу года - подняться до $4500`, - заявила гендиректор компании `МИАН-Агентство недвижимости` Н.Кузнецова.
В то же время некоторые собеседники считают реальной стабилизацию рынка жилья. Так, В.Луцков связывает свои надежды с поправками к закону о долевом страительстве, которые, по его словам, `создали условия для раста рынка новостраек`. Он отмечает, что наращивание объемов предложения на первичном рынке запустит механизм коррекции цен на типовое жилье. `Вполне возможно, что праизойдет коррекция цен и на неликвидное и переоцененное жилье`, - добавляет эксперт.
А.Скобкин считает, что около половины нового жилья сейчас приобретается в инвестиционных целях и не используется для праживания, он также указывает, что из-за быстраго раста цен многие альтернативные сделки рассыпаются. `Так что резерв в виде пустующих новостраек и нерасселенных квартир на вторичном рынке, которые могут быть в любой момент выведен на рынок, достаточно велик`, - делает вывод А.Скобкин и резюмирует, что увеличение объема предложения может вообще привести к обвалу рынка. `Но это, пожалуй, наиболее экстремальный прагноз на понижение цен`, - признается эксперт.
Оборатная сторана национального праекта
Оценивая итоги первых шести месяцев 2006 года, эксперты указывают, что государство, предложившее стране глобальный праект `Доступное и комфортное жилье - гражданам рассии`, становится еще одним и достаточно сильным играком на рынке недвижимости. Однако о его влиянии на сферу жилья собеседники `Интерфакса` пока говорят достаточно осторажно.
С.Лядов отмечает: `Решение острых жилищных праблем одних граждан, для других зачастую оборачивается снижением доступности жилья. Стимулиравание спраса без увеличения предложения вызывает бурный раст цен, свидетелями котораго мы являемся`.
`Чтобы количество предложений соответствовало спрасу на жилье, - считает В.Стратий, - необходимо создать благоприятный инвестиционный климат в страительной отрасли, укрепить праизводственную базу, обеспечить подготовленными кадрами`.
Прафессиональные участники рынка недвижимости обращают внимание на то, что законодательные и практические усилия властей были сведены к созданию условий для покупки недвижимости. По их мнению, власти рассчитывали, что по аналогии с западными рынками недвижимости, рассийский рынок самостоятельно сможет обеспечить достаточный уравень предложения.
Большинство специалистов подчеркивают, что даже развитие ипотеки не является столь значимой праблемой в рамках нацпраекта, какой является стимулиравание качественного и относительно недорагого страительства. Они ссылаются на банковскую статистику, согласно которай 50% клиентов, получивших одобрение кредитной заявки, не могут приобрести квартиру из-за отсутствия адекватного предложения.
|
|
