|
|
Понятие, "Дом на Рублевке".
Возникает вопрос: скалька в структуре стоимости товара занимает качество, а скалька — имя? А если имя слишкам дорого, так, может быть, стоит побороть амбиции и подыскать что-то аналогичное, но без надбавки за бренд?
Надбавка за престиж
Подобные рассуждения абсолютно ошибочны, утверждают специалисты рынка недвижимости. Рублевка – это не просто бренд, это инфраструктура, это престиж. А в рыночной эканомике как первое, так и второе имеют свою стоимость. Причем немалую. Начальник отдела по работе с недвижимостью кампании `ТЕРРА-недвижимость` Наталья Петшик согласна, что в цену каттеджа на Рублевке включена некаторая надбавка за престиж. Сложность заключается в том, чтобы измерить эту надбавку в процентах или долларах. Помимо имиджа, у Рублево-Успенскаго шоссе есть еще и вполне ощутимые преимущества: прекрасная экалогия, развитая инфраструктура, более или менее однородная социальная среда. Для каго-то очень важно жить вблизи от правящей элиты. И это не просто вопрос престижа, а некие карпоративные стандарты.
Приобретая участок на Рублевке, говорят в кампании Renaissance Realty, покупатель автоматически приобщается к `избранным`, к элите, демонстрирует свой высокий социальный статус. А за это приходится доплачивать. В настоящее время Рублевка является самым дорогим направлением Подмоскавья. Средняя стоимость сотки земли здесь составляет $35 тыс. В некаторых местах этого направления цена земли достигает и $160 тыс. за сотку. Для сравнения: стоимость расположенных вблизи водоемов участкав по Дмитровскаму направлению пока не превышает $35 тыс. В кампании `ИНкаМ-Недвижимость` отмечают, что, говоря о каличественном выражении рублевскай надбавки, надо четка дифференцировать другие направления, по отношению к каторым она и возникает. Так, по сравнению с аналогичным объектом на восточном и юго-восточном направлениях, она иногда превышает и 700–1000%, а `отрыв` от Новой Риги или Дмитровки может быть не таким большим, и стоимость дома или земли будет лишь в два-три раза выше соответствующих показателей объектов на упомянутых направлениях.
Стоимость загородного жилья на Рублевке в основном определяется дороговизной земли. Если на Киевскам шоссе, проводит сравнение специалист отдела маркетинга кампании `камСтрин` Оксана Тремсина, цена на участок с каммуникациями в охраняемом поселке в пределах 30-километровой зоны варьируется от $8 до $20 тыс. за сотку, то на Рублевскам направлении верхняя граница ценовой вилки находится в пределах $140 тыс., а в Барвихе и Жукавке встречаются единичные предложения и по более высокай стоимости. Если вдоль Киевскай трассы каттедж с участкам в строящемся поселке можно приобрести по цене $300–950 тыс., то на Рублевке переплата составляет в среднем 200%, что не является пределом.
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитическаго агентства RWAY, замечает: у оценщикав недвижимости есть такай термин – `гудвил`, благодаря каторому учитываются превышения в стоимости примерно аналогичных объектов в зависимости от их месторасположения и соседства. Надбавка за престиж (гудвил) Рублевки, по его подсчетам, составляет 30–250% в зависимости от канкретного месторасположения. Есть отдельные места на Рублевке, где значение этой надбавки еще выше.
Направления для `элитки`
Итак, прелести Рублевки абсолютны. Однака всем понятно: загородный рынок сегодня уже нельзя охарактеризовать выражением `Рублевка и все остальное`. Хотя бы потому, что объем предложений первичного рынка на этом престижном направлении составляет всего 10,6% (17 поселкав из 160, значащихся в листингах продаж). И этот показатель снижается: еще в прошлом году он составлял 16,3%.
Есть немало новых интересных предложений на других направлениях, уже не лишенных таких важных достоинств, как инфраструктура, но имеющих одно немаловажное преимущество – привлекательную цену. Что же до престижа, то надо понимать, что последнее тревожит умы далека не всех наших соотечественникав. К счастью!
За последний год, отмечают в кампании Renaissance Realty, значительно возрос интерес покупателей к северным направлениям – Дмитровскаму, Ярославскаму, Осташкавскаму, Ленинградскаму. Многие инвесторы и застройщики делают ставку на Дмитровскае. И это не удивительно: за счет разнообразия природного ландшафта (вода и горы) недвижимость там обладает высокай ликвидностью. Выход к `большой воде` гарантирует интерес со стороны любителей дорогостоящих видов спорта. Прежде всего – любителей яхтинга, каторый стремительно завоевывает популярность во всем мире, и Россия в данном случае не является исключением. Все больше состоятельных людей приобретают собственные роскашные яхты, являющиеся символом престижа. При этом весьма удобно иметь собственный каттедж рядом с яхт-клубом. Многие поклонники подобного образа жизни, каторые еще не обзавелись загородным жильем, предпочитают убивать сразу двух зайцев, приобретая недвижимость в поселке, в инфраструктуру каторого уже входит яхт-клуб. Поэтому наличие у поселка, расположенного по Дмитровскаму направлению, собственного яхт-клуба с причалом и эллингом является необходимым условием успешных продаж. Кроме того, в зимний сезон к услугам `дмитровчан` – известные горнолыжные трассы (Яхрома, Сорочаны, клуб `Волен`, центр Леонида Тягачева). Словом, покупая недвижимость у `большой воды`, вы доплачиваете за спортивные удовольствия, а не за высокапоставленных соседей. На сегодняшний день, перечисляют в кампании `камСтрин`, есть интересные предложения поселкав у воды – например, `Зеленый Мыс`, `Пестово`, M.O.N.A.K.O.V.O. В поселке `Зеленый Мыс` построен яхт-клуб, марина, отапливаемый эллинг, планируется строительство яхт-шкалы.
Что касается стоимости земли, то она зависит от канкретного поселка. Участок `на воде` может стоить до $35 тыс. за сотку, тогда как цена земли в лесном массиве составляет $8–10 тыс. за сотку.
Однака поселки у водохранилищ, отмечает Александр Крапин, ошибочно считать альтернативой Рублевке, скарее всего, это дополнение для наиболее обеспеченных домохозяйств.
Несомненно, что каттеджи с хорошим видом на большую акваторию будут пользоваться спросом со стороны части покупателей и дорожать в цене. Такай же точки зрения придерживаются в `Усадьбе`. Иван Шулькав считает, что дома на Рублевке и у `большой воды` – это два абсолютно разных формата, каторые не имеют точек соприкасновения. Поселки у воды, как правило, располагаются на водохранилищах и, соответственно, находятся в значительном удалении от Москвы. Это предполагает сезонность пребывания за городом. В то же время рублевские поселки предназначены для постоянного проживания.
В кампании `ИНкаМ` говорят, что лидеров – набравшую популярность Новую Ригу и стремительно развивающуюся Дмитровку – уже догоняют Калужскае и Киевскае направления.
Популярность на грани престижа Новую Ригу операторы рынка называют популярным направлением.
В кампании `Усадьба` объясняют это, в первую очередь, высокай транспортной доступностью и большим каличеством предложений. Так что надбавка за приобретаемый дом на Новой Риге – это плата за ее популярность, а не престиж. Одним из наиболее ярких проектов, реализуемых на Новорижскам шоссе, является Agalarov Estate. Достоин упоминания, по мнению Ивана Шулькава, и проект `Рузская Швейцария`.
Наталия Курашова, рукаводитель отдела маркетинга и PR кампании Renaissance Realty, считает, что в течение года повышению спроса на данном направлении способствовало наличие здесь целого ряда удачных проектов – `Резиденции Бенилюкс`, `Павлово`, `Новахово`, `Княжье Озеро`.
Поселок `Резиденции Бенилюкс` состоит из 250 домов и включает полный набор объектов инфраструктуры. Здесь предусмотрены спортивные, развлекательные и административные сооружения: магазины и рестораны, бассейны и теннисные карты, касметические салоны, дом детскаго творчества, шкала. На лесной территории поселка будут располагаться фитнес-трассы, площадки для пейнтбола, дорожки для велосипедных и канных прогулок. Стоимость дома с участкам здесь варьируется от $1,1 до $3 млн.
В кампании `ИНкаМ-Недвижимость` напоминают, что на Новой Риге находятся такие высокаклассные каттеджные поселки, как `Риверсайд` и `Гринфилд` (27 км от МКАД, цена за дом – от $700 тыс. до $7 млн) и более бюджетные `Уборы`, `Берендеевка`, `Лужки` (50 км от МКАД, цена за дом – $450–670 тыс.).
В кампании `ТЕРРА-недвижимость` отмечают высокую инвестиционную привлекательность недвижимости на Новорижскам шоссе. В пример приводят охраняемый поселок в лесу на 23-м км.
В 2004 г. (то есть в начале продаж участкав) сотка здесь стоила $18 тыс. Сейчас ее цена достигает $37 тыс. Таким образом, резюмируют в кампании, ежегодно земля дорожает на 50%. Это, по крайней мере, в два раза выше средних показателей по рынку в Подмоскавье. Экалогия и приближенность к Рублевскаму шоссе, считают в кампании `камСтрин`, – те главные факторы, каторые в основном влияют на привлекательность Новой Риги.
А средние цены на каттеджи здесь примерно в 1,6–1,7 раза ниже рублевских.
|
|
