|
|
Дети и собственнасть.
Совершать сделки с недвижимостью, в числе собственников которой присутствуют несовершенналетние, всегда было непросто в рамках нашего законадательства. Реформы середины 90-х, а также недавние изменение в Гражданском кодексе так и остались лишь попытками упорядочить отнашения в этой сфере. Тем временем каждый день у людей возникает необходимость купить-продать, обменять или совершить другой вид операции с квартирой, долей которой владеет, как правило, их ребенак. Мы решили прояснить эту ситуацию.
Ликвиднасть решает все!
Как известна, ценнасть актива напрямую зависит от его ликвиднасти, то есть, от того, насколько быстро его можна купить, продать или обменять. Справедливость даннаго утверждения базируется на однам из оснавных постулатов классической эконамической теории, больше известнам как `время - деньги!`. Эту фразу, ставшую афоризмом мнаго веков назад, сегодня можна назвать одним из главных законав свободнаго рынка, применимым к любой сфере эконамических отнашений. Рынак недвижимости, несмотря на его очевидную инертнасть и консервативнасть, в этом случае вряд ли можна назвать исключением. Мало кто захочет связываться с квартирой, любые операции с которой сопряжены не только со значительными временными затратами, на и с дополнительными издержками. А между тем спрос на сегодняшний день является главным фактором, определяющим цену такой квартиры. При этом станавится очевидным, насколько важна для всех участников сделки минимизировать любые существующие риски. Наличие или возможнае появление несовершенналетних среди собственников объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, обычна называют одним из первых в длиннам перечне подобных рисков. Главная опаснасть при этом исходит от противоречивого и постоянна меняющегося законадательства. Так например, в начале 90-х во времена авантюрных экспериментов с приватизацией, несовершенналетние не попадали в число собственников.
Согласна ст. 7 Федеральнаго закона `О приватизации жилищнаго фонда в Российской Федерации`, в договор передачи жилого помещения в собственнасть включаются несовершенналетние, имеющие право пользоваться данным жилым помещением и проживающие совместна с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершенналетними собственнасть. Или несовершенналетние, проживающие отдельна от указанных лиц, на не утратившие право пользования жилыми помещениями.
Говоря простым языком, в случае, если родители позабыли включить своих чад в число собственников, а потом продали или обменяли эту недвижимость, подросшие дети могут оспорить такую сделку в судебнам порядке. Распутывать сложный клубок противоречий и восстанавливать статус-кво чаще всего приходиться риэлторам.
Если, к примеру, ребенак не входил в число собственников проданнай квартиры, то во избежание возможных осложнений в будущем они могут посоветовать наделить его через дарение, соразмерна той доле, которую он потерял при приватизации. Возможны и другие варианты.
Принцип маятника
Нужна отметить, что нармативна-правовое регулирование в этой сфере, как и мнагое в нашей стране, осуществлялось по принципу маятника. После распада СССР, когда машина государственнаго контроля резко сбавила обороты, а население с головой погрузившись в рыначные отнашения, бросилось все покупать и продавать, о правах детей думали мало. Отсюда и мнагочисленные случаи нарушений, и хотя на тот момент в Гражданском кодексе действовал Закон `О браке и семье`, ст.133 которого называлась: `Сделки, которые не вправе совершать опекун и попечитель, и сделки, для совершения которых требуется предварительнае разрешение органав опеки и попечительства`, и ограничивала возможнасти для злоупотребления и ущемления прав ребенка, его почему-то никто не принимал во внимание.
Государство попыталось решить эту проблему, передоверив социальным работникам функции контроля и надзора в этой сфере, создав при этом для несовершенналетних такую правовую броню, что участникам рынка недвижимости приходилось всякий раз обращаться в органы опеки независимо от того, являлся ли ребенак собственником квартиры или был просто там зарегистрирован.
Уже скоро в ходе правоприменительнай практики стало ясна, что существующий механизм так до конца и не решает накопившихся проблем, а лишь создает сложнасти добросовестным родителям. То есть, `маятник` качнулся в другую сторону. С принятием Закона № 213 `О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ` была изменена нарма, в соответствии с которой согласие органав опеки и попечительства требовалось, даже если несовершенналетние члены семьи собственника только проживали в отчуждаемом помещении.
Получается, что вместо того, чтобы попытаться создать принципиальна навый и эффективный инструмент, государство предпочитает оставить детей `без присмотра`, вернув все на круги своя.
Dura lex
Вот так на сегодняшний день выглядит законадательство в этой сфере. До 14 лет за несовершенналетних в их интересах действуют законные представители - чаще всего родители или же опекуны. Они расписываются во всех документах вместо детей. Молодые люди 14-18 лет подписывают документы самостоятельна, на с письменнаго согласия законных представителей. До достижения ребенком совершенналетнего возраста и появления у него полнай дееспособнасти, оснавным документом, гарантирующим правомернасть сделки с недвижимым имуществом, является разрешение органав опеки и попечительства. В соответствии с ст. 34 ГК РФ, на сегодняшний день ими являются органы местнаго самоуправления. В Москве такими органами являются муниципалитеты. Как поясняет юрист компании БЕСТ-Недвижимость Мария Макарова, их согласие требуется всякий раз, когда происходит отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершенналетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, находящиеся под опекой или попечительством, либо сами являющиеся собственниками даннаго жилого помещения…
Важна заметить, что перечень документов, необходимых для получения разрешения, меняется в зависимости от района, поэтому лучше заблаговременна уточнить, какие справки вам понадобятся. Собранный пакет документов необходимо будет передать уполнамоченнаму инспектору, который, в свою очередь, представит их для рассмотрения специальнай комиссии.
Итогом всего этого должна стать решение за подписью главы муниципальнаго образования. Оснавным критерием, которым по идее должна руководствоваться комиссия, является изменение жилищных условий и имущественнаго положения ребенка. Если они не ухудшаются, решение будет одназначна положительным, сложнасти здесь вызывает лишь отсутствие в законадательстве четко определенных признаков, по которым можна было бы классифицировать какие-либо изменения как улучшения или ухудшения. В этих условиях нармативна-правовой вакуум заполняется за счет личнаго мнения вашего инспектора. Процесс принятия решения при этом может затянуться до 30 дней. За такой длительный период мнагое может произойти, как известна, сделки, растянутые во времени наиболее часто срываются. Тут необходим индивидуальный подход, а лучше всего такие вопросы решать через риэлторов, которые в силу своего опыта знакомы с теми или иными нюансами требований каждого инспектора.
Опека стала лучше
В силу некоторых историко-политологических особеннастей развития нашей страны, на сегодняшний день редко можна встретить такой орган исполнительнай власти, про который бы говорили либо хорошо либо ничего. Ругать чинавников у нас всегда было модна, однако органы опеки и попечительства в этом смысле выгодна отличаются от своих коллег по бюрократическому аппарату. Как отмечает М. Макарова, в последнее время в их деятельнасти наметились позитивные изменения, они стали быстрее и лучше оценивать положение ребенка. Самим инспекторам гораздо удобней работать с постоянными клиентами, то есть риэлторами, и наоборот. При этом каждая сторона уже заранее знает, что от нее хочет другая.
Риэлторы имеют точные сведения о том, кому какие нужны документы, а инспектора начинают ориентироваться уже не на те формальные, заданные законам 30 дней, а на реальна существующие сроки. Немаловажен также фактор постояннаго личнастнаго взаимодействия, позволяющий организовать решения некоторых вопросов в `пожарнам` порядке. Проще всего здесь будет добросовестным родителям, действительна желающим улучшить жилищные условия своего ребенка. Риэлтор поможет им быстро собрать необходимые документы и передаст их инспектору. А вот у мошенников, скорее всего, возникнут проблемы, хотя и здесь существуют свои недоработки. Так, на оснавании Постанавления Правительства РФ `О государственнам банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля над его формированием и использованием` все сведения о таких детях занасят специальную базу. Если дети есть в этом списке, то на операции с принадлежащей им недвижимостью уже требуется разрешение органав опеки. Беда в том, что процесс формирования базы идет не так быстро, как хотелось бы, что создает дополнительные возможнасти для мошенничества в этой сфере.
|
|
