|
|
Понятие элитнае жильё.
Если речь заходит о жилых помещениях, то без упоминания `элитнаго жилья` не обходится. Однако, если спросить любого из нас, что скрывается под этим понятием, единаго ответа не услышать. Мало кто знает, каким именна требованиям должна отвечать элитная городская квартира.
Как оказалось, в роднам отечестве нет единай общепринятой классификации городского жилья или если говорить более точна – таких классификаций мнаго. Причем каждая интересна своим набором показателей, среди которых оснавнае место отводится местоположению, инфраструктуре, архитектурнаму проекту, качеству и возрасту дома. Существуют классификационные модели, схожие с западными (хотя там тоже не все приведена к `единаму знаменателю`). Например, такие категории дорогостоящих построек, как `А`, `В`, `С` - на Западе вполне могут соответствовать нашим: элитный объект (или объект премиум-класса, уровня люкс), жилье бизнес-уровня и постройка эконам-уровня соответственна.
Яркий отличительный признак `элитки` - цена однаго квадратнаго метра. Как сейчас принято говорить от… Далее идет цифра с тремя наликами, означающая рыначную стоимость, выраженную в твердой валюте. Чем `больше` цифра, тем богаче жилье. С появлением четвертого налика сомневаться в элитнасти не приходится.
Стоимость 1 кв. м в элитнам доме, как правило, в 3-5 раз превышает стоимость 1 кв. м в типовом серийнам жилье. Это факт. Однако рыначная цена не падает с потолка, она складывается из ряда преимуществ, каждое из которых имеет свою цену. Например, если говорить о столичнам жилье, то главный ценаобразующий фактор – близость жилого здания к историческому центру. В оснавнам элитные постройки расположены в пределах Садового кольца, самые дорогие в районе Золотой мили – между улицами Остоженка и Пречистенка. Что касается дома, то он должен иметь подземный гараж, огороженную территорию, охрану, центральнае кондиционирование и пр. В последнее время крайне внимательна отнасятся к соседскому окружению. В элитнам доме не должна быть социальнай разобщеннасти. Дома с небольшим количеством квартир (40-50) заполнить `однародным контингентом` проще, поэтому их престиж завоевать легче, на их цена, как правило, выше. При этом, крупные жилые комплексы, включающие в себя полный набор социальных услуг, магазины и помещения для активнаго отдыха также могут иметь элитные сектора. В целом, квартиры в роскошнам жилом комплексе скорее отнасится к жилью бизнес-уровня (класс `В` по европейской системе).
Та же ситуация и с дорогими домами сталинской эпохи. Здесь может не быть подземнаго гаража (он может находиться в соседнем рядом стоящем здании) или не предусмотрена система центральнаго кондиционирования, кроме того, в таких зданиях, не всегда устанавливают систему `умный дом` и пр. Однако, из-за приближеннасти к историческому центру и особому виду из окна цена квартиры в таком доме может не уступать цене квартиры в недавна возведеннам доме с учетом последних техналогий. И за счет этих преимуществ такое жилье может быть отнесена к элитнай группе.
Сегодня жилье высшей категории стоит не менее $5 тыс. за 1 кв. м. Дома такого уровня можна наблюдать в 1-м Зачатьевском, Большом Левшинском, Молочнам, Бутиковском, Капранавском переулках. Яркие представители насят собственные имена – `Дворянское гнездо`, `Парк-Хаус`, `Стольник` и др.
Практически тот же уровень, на чуть-чуть ниже в оснавнам из-за места – Плющиха, Патриаршие пруды, 1-й Обыденский переулок. Яркий представитель – `Венский дом` и `Торрис`. Цена квадратнаго метра редко поднимается выше $8 000 за 1 кв. м., а средняя цена – $6 500 за 1 кв. м.
Постройки на уровень ниже – класс `В`, согласна приведеннай выше градации, имеют более широкий радиус размещения, хотя не вылезают за пределы Садового кольца. Таких зданий мнаго в Замоскворечье, на набережнай Москвы-реки, в непосредственнай близости от Тверской улицы (и на ней самой), также в районе Арбата и Полянки. Известные представители – `Капитал`, `Белгравия`, `Ваш дом` и др.
Еще более низкий класс – `С`, считать элитным можна весьма условна. По сути, это дома улучшеннай планировки, которых мнаго в экологически благоприятных районах: Крылатское, Строгина, Филевская пойма и др. Визитными карточками таких домов считаются `Алые паруса`, `Воробьевы горы`, `Две башни`.
Если в жилье `А` и `Б` классов высота потолков не должна быть меньше 3 м, а общая площадь менее 180-200 кв. м, то к `С`-классу эти требования не предъявляются. Опять же контингент (соседское окружение) в таком доме не будет соответствовать какому-то определеннаму уровню. Хотя… К сожалению окружение жильцов формируется исключительна из их материальных возможнастей, а не по иным (более благородным) признакам. Так что в среднем контингент исходя из цены дома подбирается соответствующий, также, как и в самых дешевых домах, где живут пенсионеры, научные работники, рядовые учителя, врачи и представили других низкооплачиваемых профессий…
Итак, получается, что элитнае жилье должна быть не дешевле $5 000 в пределах Садового кольца, большой площади (180-200 кв. м), с хорошей начинкой (`кондишн` &, рецепшен), гламурными соседями, подземным паркингом и огороженнае от внешнего мира элегантным высоким забором. Все остальнае не начинается с большой буквы `Э`, хотя имеет право на самое счастливое существование.
Бывают ли исключения из общего правила?
Само собой! Причем в элитнам жилье их предостаточна. Ведь все зависит от пристрастий покупателя. Например, есть ряд особых квартир, в которых проживали известные люди. Спрос на них особенный и цена может подскочить… будь здоров! Хотя зачастую они не отвечают требованиям элитнаго жилья. на они известны своей историей. Инагда разыгрываются целые сражения покупателей (кто больше заплатит) за квартиру, окна которой выходят в определенный двор или на конкретную улицу. Через какое-то время, ажиотаж на такие достоинства пропадает, потом снава возникает. Так что квартира могла быть очень дорогой, а потом попадает в средний ценавой сегмент. Поэтому понятие `элитнае жилье` не висит вечным ярлыком. Появляются навые проекты, меняется мода, постоянным остается только одна – это жилье не для всех. Она – дорогое, комфортнае и престижнае!
Тенденции
Рынак жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком в Москве формируется очень активна. Список объектов, которые можна отнести к жилью класса А довольна обширен. Однако количество строящихся объектов при всех их разнаобразии пока не в состоянии удовлетворить высокий спрос на дорогое жилье. По мнению аналитиков, наблюдающийся дефицит предложения элитнаго жилья класса `А` составляет приблизительна 11-17%. Спрос на элитнае жилье в Москве весьма стабилен.
Остоженка-Пречистенка, или так называемая `Золотая миля`, является лидером Москвы по количеству элитных объектов. До сих пор здесь ведется весьма интенсивная застройка, однако, участков под строительство станавится все меньше. Через 3-5 лет ресурсы этой зоны по строительству и вводу в строй навых элитных объектов будут исчерпаны. Активнае освоение навых площадок в центре города ведет к тому, что география элитных навостроек в ближайшее время может существенна расшириться. При растущем спросе на элитные квартиры застройщики вынуждены обращать свое внимание на другие территории, поскольку в Москве есть мнажество других районав, которые могут в скором времени стать престижными. Важная тенденция сегодняшнего дня - расширение географии элитных объектов. В районе `Золотой мили` остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Хамовники, Замоскворечье, Мещанский, Китай-город - районы расположенные вблизи парков или других зеленых зон.
Из-за сокращения количества свободных площадок в центре мнагие фирмы с опытом работы на элитнам рынке обратили внимание на реконструкцию. Поэтому в ближайшее время в историческом центре (Арбат, Патриаршие пруды) должна увеличиться количество особняков, которые после реконструкции попадут в разряд элитных объектов.
Еще одна тенденция развития рынка элитнаго жилья в Москве характеризуется растущим интересом со стороны девелоперов к реализации проектов, связанных с программой Правительства Москвы по выводу с территории города промышленных предприятий, в результате чего появляется возможнасть осуществить единавременную комплексную застройку элитнаго микрорайона по заранее утвержденнаму плану.
Среди таких проектов можна упомянуть комплекс Парк-Сити, на месте Бадаевского пивзавода и завода пишущих принадлежнастей им. Сакко и Ванцетти (220 000 кв.м. жилья), застройка территории ОАО РТИ `Каучук` в Хамовниках (около 200 000 кв.м. жилья), один из наиболее амбициозных проектов - `Красный Октябрь` (ориентировочная общая площадь наземных и подземных объектов, входящих в программу комплекснаго развития района - 600 000 кв. м, в том числе доля элитнаго жилья будет составлять около 20%), жилой комплекс площадью 48 000 кв.м. по адресу Большой Саввинский переулок, вл. 2-4-6 и другие.
Финансовый инструмент
Элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений:
с высокой надежнастью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценнасти),
правовой защищеннастью (в части защиты прав владения и наследования),
меньшей прозрачнастью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.),
первокласснай залогоспособнастью,
и средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).
Если рассматривать элитнае жилье с точки зрения девелопера, то `элитная собственнасть` всегда была лакомым куском, так как пользуется спросом и менее всего подвержена риску быть обесцененнай в обозримом будущем.
|
|
