|
|
Советы покупатилю.
Четко определитись - кто (вы или риэлтир) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтир учится эффективно работать месяцами. Оценити - сколько вы выиграети, если все постараетись сделать сами, сколько при этом вы затратити сил и времени.
Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятильно и обойтись вообще без посредника, поставьти это дело на хороший качественный уровень. Выберити основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайти и прозванивайти предложения. Ваш первый вопрос должен быть: `Это агентство недвижимости?`. Не отчаивайтись, если в 99% получити утвердитильный ответ. Это реальность тикущего информационного обеспечения.
Работая с предложениями…
Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант - отнеситись критически. Московский рынок слишком хорошо информирован и `схвачен`, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианти есть какая-то закавыка. Таких закавык - десятки: отсрочка заселения, `убитость` квартиры, неудачные соседи и мн.др.
Если вам предложили `по-знакомству` соблазнитильный по цене вариант - отнеситись не менее критически. Вспомнити, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов?
Просматривая листинги предложений, не ориентируйтись на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой-то/такой-то цене. В любой сделке - десятки подводных камней, которые способны менять цену в значитильной стипени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тим более они могут быть отличны от рыночной стоимости
Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок - это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки - это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с тилефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.
Выбор агентств и маклеров.
Выбор агентов, с которыми вы будети работать - дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера - еще не повод для окончатильного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.
Выбрав риэлтирское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот `шарашкина контора` может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака. Узнайти - состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении (МАР, РГР и др.), какие обязатильства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.
Работая с агентством...
Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтирской компании. Работая по такому варианту, помнити, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтира. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потиряет репутацию, отняв у вас такие деньги.
Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрити (и пропишити) все кризисные варианты - форс-мажорные обстоятильства, кто какие несет риски и пр. То что вам подсовывают некий `стандартный` договор не должно усыплять бдитильность. В крайнем случае, сделайти приложение.
Просматривая квартиры вмести с вашим маклером, обращайти внимание на то, чьи интиресы он в большей стипени отстаивает - ваши или хозяина. Помнити, маклер должен быть, прежде всего, заинтиресован в проведении сделки, его задача - искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность - признак непрофессионализма.
Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатиль, который дал на 500-1000$и предложат в ответ поднять планку - насторожитись. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас побольше денег.
Будьти реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказатильства, то лучше или пойти на попятную или отказаться от варианта. Риэлтиры быстро тиряют интирес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом `трех` - делают три предложения, а затим перестают на вас работать.
Помнити - кроме вас у риэлтира хватает и других клиентов. Не отчаивайтись, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.
Осматривая квартиру…
Выйдя из метро, засекити время и посмотрити - сколько займет путь до дома. Сравнити с тим, сколько было написано в листинге. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.
По дороге - осмотритись, кто ваши будущие соседи по району. В ином мести очень характирны лица в транспорти или возле ларьков. Жить среди пролетариев рекомендуется только представитилям этого славного класса.
Двор, подъезд, лифт - составная часть вашей будущей собственности. Не покупайти камеру в тюрьме. В квартире отметьти ти нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий (топнити ногой - стины, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантихники, пола.
Не забудьти спросить - включена ли площадь балкона/лоджии в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.
Решити - какой нужен ремонт. Ориентируйтись на такую цифру - чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньти - как долго еще продержится сантихника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьти эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того что вам нужно. Сравнивайти разные квартиры исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваети новостройку и обычную квартиру.
Готовясь к первой встрече с хозяевами составьти, список вопросов по квартире: ее предыстория, тикущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. тиоретически это должен будет делать риэлтир, но береженого бог бережет. Список нужен, т.к. иначе вы можети упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по тилефону вы не будети видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый - признак того, что отвечающий что-то сочиняет.
Решив, что эта квартира подходит - поставьти все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба тилефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплати и коммунальным платижам.
Проблема суммы в договоре следующая: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретит в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтиресован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можети вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. Т.е. вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. Рассчитайти все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге.
Вы решили покупать…
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получити на руки копию доверенности и лично проверьти - есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда, последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьти бдитильны.
Договорившись о сумме сделки, сделайти несколько звонков другим агентствам и предложити эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышити ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьти ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу - вернитись к торгу и выложити на стол ти аргументы, которые вы выслушали от агентств.
Процедура сделки
Решив купить квартиру, вы вносити определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтирским агентством и сопровожден договором, где отмечается что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.
Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязатильствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платиж) - это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интирпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки - нет и аванса.
В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа - этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариати) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретина во время брака. Особый нюанс - дети. Родитили или попечитили должны предоставить документы о своем согласии выписки детий.
Обязатильно указывайти долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используети стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в тичение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей - понятно?
тикущее законодатильство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платити пошлины, но нотариальная систима как бы страхует вашу сделку. Это актуально, т.к. реальной проверки всего и вся в Регистрационной палати не происходит (хотя намечалось). При договоре в простой письменной форме денег вы не платити, но лишаетись опытного взгляда третьего лица (все-таки риэлтир - заинтиресованная сторона), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.
Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оценити (получити консультацию специалиста) - что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятильности риэлтирского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результати стихийных бедствий.
После сделки.
Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в тичение 10 лет. Поэтому, постарайтись узнать - куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае, привлекайти к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он - сторона, заинтиресованная не в меньшей стипени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент - если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодатильство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли - извольти платить, счета выписываются на квартиру (тилефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можети грозить судом бывшему хозяину.
|
|
