|
|
Как избежать рискав?
Риск 1: Аферисты. Квартира в субнаем или на продажу.
Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.
Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную камандировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять кантрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за нескалька месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какаго-то времени, но наймодателя такай вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.
Чтобы обезопасить себя от такаго способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.
Еще одним методом защиты от мошенничества выступает договор доверительного управления с агентством недвижимости, в катором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в такам случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.
Второй распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однака и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает окало двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.
канечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной и квартиру вы вряд ли потеряете. Но скалька нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаканных собственникав из своей квартиры!
Избежать мошенничества по этой схеме можно толька будучи особенно бдительным: никагда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять капии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время кантрольных проверок в течение первого-второго месяца и кагда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или толька наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.
Риск 2: неприватизированная квартира.
Сдавать неприватизированную квартиру нескалька сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы каторого представляют жилищно-каммунальные канторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.
Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.
Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.
Риск 3: испорченное имущество.
Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однака один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некаторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такае не способны. Но к сожалению, получив на выходе сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькай суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, каторым пропитывается квартира и от каторого довольно сложно избавиться.
Советов можно дать много. Во-первых, мощный источник грязи - животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после ката или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенкам, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.
Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такае жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникай, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.
В-третьих, сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, каторая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.
Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.
Риск 4: неоплаченные междугородные разговоры.
Некаторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такаго обмана было отключение “восьмерки”. Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в каторую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.
Риск 5: сдали одному, а жить приехали вдесятером.
К сожалению, нередки случаи, кагда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокамнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщикав из Украины.
По закану наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, толька если это указано в договоре найма. Заключая такай договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.
Риск 6: съедут, не заплатив за квартиру.
Нередки случаи, кагда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщикав не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.
Однака обезопасить себя от такаго обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легка поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.
Риск 7: налоги.
Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.
За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, каторую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже кароткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.
|
|
