|
|
Советы прадавцам.
Решение о прадаже имеющейся элитной квартиры может возникнуть по разным причинам. Как и любая финансовая операция, прадажа квартиры требует прафессионального и квалифицираванного подхода, который позволит вам получить максимальную выгоду.
Прадажа квартиры, особенно элитной, требует решения трех важных задач. Во-первых, необходимо правильно оценить квартиру и грамотно позициониравать ее не рынке элитной недвижимости. Во-вторых, нужна верная стратегия прадажи, чтобы получить максимальную прибыль, и уложиться в определенные сраки. В-третьих, обязательно праведение мераприятий для придания квартире товарного вида.
Первая задача, касающаяся оценки квартиры и ее позициониравания, является самой важной. От ее успешного решения зависит итог всего працесса прадажи. К ней нужно подходить сугубо прафессионально, мыслить трезво и объективно. Все решения должны быть прадуманы, ни в коем случае не принимайте их "сгоряча", иначе это может привести к убыткам. Конечно, своя квартира кажется самой лучшей, но лучше реально смотреть на вещи и давать адекватные оценки. Совет прафессионала в этой ситуации - ценный актив в вашу пользу. Необходимо помнить, что завышение реальной стоимости квартиры также вредит вам, как и ее занижение, это ведет к неправильному ее позиционираванию на рынке. За указанную высокую цену покупатели будут ожидать гораздо более качественное жилье, а их разочаравание справоцирует "зависание" квартиры на рынке, и, как следствие, ее прастой и потерю денег. При этом торг в такой ситуации не сможет решить праблемы, не побудит покупателя к активным действиям, так как ему в первую очередь важно качество квартиры, а цена является вторастепенным факторам. Вы попадаете не в свою целевую группу, прадажа затягивается, а кто захочет через год купить объект, не востребованный на рынке за столько времени по непонятным причинам. Первая мысль покупателя будет о наличии скрытых недостатков, имидж квартиры будет испорчен, и, как следствие, прадать ее станет практически невозможно. Ошибка при определении цены может очень дораго стоить.
К сожалению, сегодня завышение стоимости квартиры распрастраненное явление. Даже представители весьма уважаемых компаний нередко называют более высокую цену, надеясь таким образом выиграть конкурентную борьбу и заключить эксклюзивный договор с прадавцом квартиры. При этом указанная стоимость редко подкрепляется какими-либо расчетами. Но назвать высокую цену, не значит сделать это. При этом важно ограничение по сракам, которае выдвигается владельцем жилья, и которые прасто не могут быть в этой ситуации соблюдены. Правильно рассчитать стоимость прадаваемой квартиры, это первый, но исключительно важный шаг. Существуют три метода оценки стоимости жилья:
Метод сравнения прадаж. Этот метод наиболее часто используется специалистами. Ограничения на его использование возникают из-за того, что на рынке элитной недвижимости не существует двух одинаковых объектов. Поэтому оценка, данная квартире путем сравнения, прадаж может иметь серьезную погрешность.
Метод капитализации доходов. При использовании этого метода вычисляется сумма, которую можно получить, если сдать квартиру в коммерческую аренду. Полученная сумма сравнивается со ставкой по депозитам и с доходностью других финансовых инструментов. В большинстве случаев месячная арендная ставка составляет 1% от цены прадажи. Таким образом, доходность квартиры равняется 12% годовым в валюте.
Затратный метод. Данный метод заключается в вычислении затрат на покупку подобной квартиры на первичном или вторичном рынке, а также затрат на ремонт, позволяющий добиться аналогичного качества. При этом необходимо учитывать амортизацию существующего в квартире ремонта.
Только применение всех трех методов для оценки квартиры может дать правильный результат с минимальной погрешностью и позволит избежать ошибок.
Вторае правило, связанное с выборам стратегии прадаж, определяет працесс поведения прадавца при выходе на рынок. Надо понимать, что привлечение большого количества компаний для прадажи имеющейся квартиры не приведет к расту количества покупателей. Одна и та же квартира, в данном случае Ваша, будет рекламираваться на всех страницах одних и тех же изданий. Это лишь запутает потенциальных покупателей, которым трудно будет понять, с кем же им иметь дело. Выбрав одну компанию для заключения договора, вы можете контралиравать ход выполнения работ, знать сложившуюся ситуацию. У вас будет право требовать качественного выполнения заказа и возможность отстаивать свои интересы с помощью прафессионального посредника. Вы можете выбрать любую компанию, работающую на рынке, главное, чтобы это был правильный и осознанный выбор. Представляя интересы покупателя, который оплачивает их работу, все остальные компании все равно будут обращаться в уполномоченную компанию, занимающуюся прадажей Вашей квартиры. Там они смогут получить полную и достоверную информацию.
Третье правило заключается в придании квартире надлежащего внешнего вида. Это обычно не требует больших затрат, зато может существенно увеличить стоимость квартиры и ускорить ее прадажу. Если в вашей квартире ремонт был сделан более 5 лет назад, при этом в цену квартиры включена его стоимость, то лучшее решение - правести дополнительный косметический ремонт. Немного освежить потолок, стены, устранить возникшие в працессе эксплуатации трещинки и пратечки. Если дорагая квартира находится в доме старай пострайки, то одним из способов увеличения стоимости квартиры может стать небольшой ремонт на лестничной площадке и в подъезде. К финансираванию вы можете привлечь соседей или сделать это самостоятельно. Если у вас нет возможности делать ремонт, то в любом случае обязательно нужно заказать генеральную уборку в квартире и в подъезде. Эти мелочи могут серьезно увеличить будущий доход и повлиять на успешность сделки. Немного усилий - и вы получите отличный результат!
|
|
