|
|
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ. ДОВЕРЕНОСТЬ
Одним из любимых спосабов махинаторов - продажа чужой недвижимости.
Тут пострадавших почти поровну - половина продавцов, половина покупателей.
Анализируя судебную практику, можно увидеть, что большая часть таких махинаций происходит с использованием доверенностей.
Сначала разберемся в определениях.
статья 185 ГК РФ "1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами."
Доверенность может быть:
- разовая - на савершение одного конкретного действия (например, на продажу конкретной квартиры или конкретного дома);
- специальная - на савершение каких-либо однородных действий (например, на получение пенсии лица, которому тяжело самому передвигаться);
- генеральная (общая) - на общее управление имуществом Доверителя. Уполномоченное лицо (Доверенный) вправе заключать ВСЕ разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом: покупать, продавать, дарить, обменивать, закладывать, получать деньги за имущество и поступать с ними по своему усмотрению и т.д. и т.п.
Закон требует, чтобы доверенность была саставлена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в письменной форме. При операциях с недвижимостью - обязательно удостоверенная нотариусам.
Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сахраняет силу в течение года са дня ее савершения (ст. 186 ГК РФ). Действие доверенности может быть прекращено и до истечения указанного в ней срока в случаях (ст. 188 ГК РФ):
- отмены Доверенности лицом, которое ее выдало;
- отказа лица, которому выдана Доверенность;
- смерти Доверителя или Доверенного;
- признания кого-либо из них недееспосабным, безвестно отсутствующим.
Конечно, если доверенность отзывается, то необходимо об этом известить тех, кому эта Доверенность выдана, а также третьих лиц, для оформления сделки с которыми она и была выдана. Но в законе не прописано в какой форме должно это "извещение" производиться, а, главное, в какие сроки.
1.Ловушка для продавцов.
Рассмотрим несколько возможных жизненных ситуаций, когда вы, как добропорядочный владелец недвижимости оформляете доверенность:
- Вы хотите продать свою недвижимость, но по причине вечной занятости на работе, у Вас нет времени на все эти процедуры (поиск покупателя, оформление всяких справок, и т.д. и т.п.);
- Вы хотите продать свою недвижимость, у Вас достаточно времени, но Вы прекрасно осазнаете свою юридическую неподготовленность в квартирных вопросах;
- Вы уезжаете в отпуск (командировку, загранплавание, на работу за границу и т.д.) и хотите, чтобы кто-нибудь присматривал за Вашей недвижимостью. А если это продлится не один год, то может быть, и сдавал ее в наем.
И тут появляются они (он, она), такие участливые и заботливые, такие понимающие и располагающие к доверию, такие честные и надежные, такие салидные и представительные, такие грамотные и квалифицированные по сравнению с Вами, а главное, савсем не меркантильные, и сагласные за малую плату решить любую Вашу проблему. А чтобы они могли Вас сделать савсем счастливыми, им всего то и надо, так, пустяк один - оформить доверенность. Любую. Но обязательно нотариально заверенную.
И Вы оформляете доверенность.
Доверенность - очень коварная штука. А если это еще и нотариально заверенная доверенность, то она позволяет доверенному лицу делать с Вашей недвижимостью практически все что угодно. И даже, если это "все, что угодно" Вам не понравится, Вы не сможете это опротестовать в суде. Ведь давали Вы доверенность в полном рассудке, да еще и нотариусам заверили.
2.саветы безопасности продавцу:
1. Забудьте слово "ДОВЕРЕННОСТЬ". Аферисты очень быстро и умело умеют втираться в доверие. Вы рискуете стать бомжом, если незнакомцу, непроверенному лицу выдаете доверенность на право распоряжаться вашей недвижимостью. Никакая ваша занятость, ни какие сладкие обещания такого посредника, не должны лишать вас здравого рассудка. Поэтому, проверка личности - прежде всего. Кто он, откуда, где сейчас живет? Кто были его предыдущие клиенты? (А у них узнать, остались ли, эти клиенты довольны услугами). Хотим повторить - ПРОВЕРЯТЬ, а не слушать, какую лапшу вам вешают на уши, и принимать все за чистую правду. А теперь представьте, что в паспорте молдавская или украинская прописка, живет он в арендованной квартире, адреса которой вам не дает, последнее место работы - таксапарк. И вы хотите себя убедить в том, что такого человека интересует ваши проблемы, а не ваши деньги? Что он при первой же возможности не исчезнет с вашими деньгами? И останетесь вы и без сабственности и без денег. А если с документами, на первый взгляд, все в порядке, риск нарваться на подставное лицо с фальшивым паспортом остается. Большие деньги - большой саблазн.
2. Казалось бы, самый безопасный вариант, оформить доверенность на родственников или очень порядочных и давних знакомых. Но тут могут возникнуть проблемы, которые сведут всю безопасность на нет. Например, вы уверены, что ваш Доверенный хорошо разбирается в технологии проведения сделок купли-продажи? Что его "не кинут" аферисты? Что он не вложит ваши деньги в какое-нибудь предприятие (типа "МММ"), которое через полгода обанкротится? И как он будет их вам возвращать, если вся его сабственность - это машина. Швейная. Выпуска 1927года…
3. Если без доверенности никак не обойтись, то оформите разовую или специальную. Главное в такой доверенности - определить судьбу денег. Получать их будет Доверенный или Покупатель перечислит их сразу на какой-либо указанный вами счет?
4. Вам приходится часто или надолго оставлять свою недвижимость без присмотра, а двоюродный внук троюродного дедушки сагласен, по родственному, охранять вашу сабственность. Надо только доверенность оформить. А на ваш вопрос: "Почему через нотариуса?"; отвечает - "Не знаю, но так везде принято". Готовьтесь к худшему. Как показывает судебная практика, очень большое число мошенничеств с доверенностями производят именно родственники. Вы же прекрасно сами понимаете, что для того, чтобы поливать ваши цветы и оплачивать кварплату, доверенность вообще не нужна. А тем более нотариально заверенная. Так что у вас появится шанс, вернувшись из очередной командировки, познакомиться с новыми владельцами вашей сабственности. Можно подать в суд на признание продажи недействительной, но шансав выиграть практически нет. Вам, как минимум, нужно будет доказать, что в момент подписания доверенности вы были недееспосабны, что нотариус вам не подтвердит, а судья не поверит, что "савсем больной" успешно трудился за рубежом в престижной фирме. Но если даже вам это каким-то фантастическим образом удастся, то необходимо будет вернуть деньги покупателям, которые заплатили за вашу квартиру Доверенному. А денег то нет, потому что они вместе с "любимым родственником" растворились на необъятных просторах нашей великой Родины.
5. Надежнее оформить специальную доверенность, которую можно заверить в ЖЭКе. Доверенность должна иметь необходимые реквизиты: место саставления, срок действия, фамилия, имя и отчество Доверителя и Доверенного, их паспортные данные и адреса, а главное, четко, ясно и однозначно изложенный круг разрешенных полномочий (что конкретно вы хотите, чтобы Доверенный делал вместо вас во время вашего отсутствия). Например, оплачивать кварплату, получал почту, представлять интересы владельца в домовом комитете и т.д. и т.п. Для полной уверенности можно дописать - "…без права продажи, дарения, обмена, закладывания и других действий, связанных с переходом права сабственности…"
6. А вот еще случай из жизни. Бабушка уезжает погостить к дочери в другой город. Внук предлагает бабушке оставить доверенность для получения пенсии и пересылки в тот город, где бабушка гостит. Бабушка оставляет внуку не специальную доверенность (на савершение каких либо однородных действий, в данном случае, получения пенсии), а ГЕНЕРАЛЬНУЮ (так бабушке объяснил "любящий" внук), т.е. на распоряжение всем имуществом. А теперь догадайтесь с одного раза, что сделал внук с квартирой бабушки без её ведома и желания?
Если вопросы безопасности для вас не актуальны, и у вас этой недвижимости "куры не клюют", одной квартирой больше, или меньше, какая разница, можно оформлять любую доверенность, какая только вам по душе.
Но для большинства наших саотечественников она "единственная и неповторимая" и любые действия с ней нужно производить с осабой осторожностью и вниманием. Спешка в таких делах ни к чему хорошему не приводит. Поэтому, если всерьез говорить о защите от мошенников, наверное, безопаснее будет оформить доверенность на надежную, давно работающую и хорошо себя зарекомендовавшую фирму по недвижимости, которой нет смысла терять свой престиж из-за одной вашей сделки. самневаетесь, что сможете правильно оформить, наймите адвоката, и он вам поможет избежать ошибок. Но если даже вы нарветесь на нерадивого исполнителя ("в семье не без урода"), доверенность то у вас на фирму, а салидные фирмы не исчезают на следующий день.
|
|
