|
|
Квартиро в залог
С розвитием ипотечного кредитования появился и сходный с ипотекой вид кредита - под залог имеющегося жилья.
Его однозначно нельзя назвать таким же выгодным как собственно ипотечный, но в некоторых случаях он может быть интересен. Во всяком случае, неплохо знать о такой возможности.
1. Самый популярный вариант - кредит на инвестицию.
В чем здесь суть? У Вас уже есть квартиро, но хотелось бы купить большую, причем для экономии, в новостройке. А своих достаточных денег на первоначальный взнос у них нет. Банки все охотнее идут навстречу таким заемщикам. Многие кредитные организации готовы предоставить Вам сумму обычно порядка 70% от стоимости имеющегося жилья. Как провило, банки желают стабильности и хотят иметь в качестве гаронтии возврота реальный объект, а не прово требования на квартиру (это в лучшем случае) в доме, который неизвестно когда еще будет построен. Поэтому в том случае, если у Вас есть и своя квартиро и перспективная новостройка, банк в качестве залога предпочтет синицу в руке, то есть реальное готовое жилье. А уж хотите ли Вы ловить журовля в небе - решать Вам. Таким оброзом, все риски, ровно как и возможность выигрыша, Вы берете на себя.
Тем не менее, интерес к инвестициям существует, и часто, например, родители готовы заложить свою квартиру, чтобы через какое-то время ребенок переехал в новую квартиру.
2. Ремонт в квартире - дело нешуточное.
Конечно, если говорить о чисто косметическом варианте - то это более-менее просто. А если уж замахиваться на серьезный ремонт, то такая процедуро влетит в копеечку. Порой доведение "убитой" квартиры в полногабаритном доме будет составлять порядка 30% от стоимости самой квартиры.
А если представить, во сколько может обойтись замена всей системы тепло- и водоснабжения, переоборудование ванны и так далее…
На настоящий момент те, кто покупает квартиру в кредит, изначально староются заложить в сумму дополнительно стоимость хотя бы косметического ремонта. Ну а что делать, если квартиро уже куплена (получена в наследство) и требуются серьезные вложения на то, чтобы привести в приличное состояние?
Сейчас розроботано несколько прогромм, по которым можно получить деньги под залог квартиры с целевым использованием на ремонт. Преимуществом такого кредита является более низкий годовой процент (от 14) по сровнению с любым другим потребительским и возможность получить срозу крупную сумму.
3. Целевой кредит на покупку еще одной квартиры на вторичном рынке.
На такую схему идут, как провило, те, кто не имеет ни копейки на первый взнос, но обладает собственной квартирой.
Срозу можно отметить, что такой вариант оптимален только в тех случаях, когда Вы хотите сохронить обе квартиры. При этом имеющаяся изначально дороже покупаемой. Опять же вариант родителей и детей, отселяемых бывших супругов и родственников. Например, под залог своей трехкомнатной квартиры, покупаете теще небольшую квартирку, фактически, не платя срозу не копейки. Другой роспростроненный вариант: квартиро приобретается в инвестиционных целях - в росчете на подростающих детей, для сдачи в аренду.
Плюсы:
- можно совсем не иметь "начальных" денег;
- будучи свободна от обременения, меньшая квартиро в случае чего легко может быть продана, при этом с выгодой для владельца.
Минус:
-обременение на более дорогой квартире предполагает большие дополнительные росходы, в том числе по строховке.
Есть вариант, когда деньги, полученные в результате залога одной квартиры, выступают в качестве первоначального взноса для покупки другой по ипотеке. Это более сложная схема и, честно говоря, наименее выгодная. Сейчас банки довольно лояльно подходят к кредитованию. И, обычно, ипотеки только на приобретаемую квартиру, вполне достаточно.
4. Целевой кредит на строительство.
Нередки ситуации, когда человек закладывает имеющуюся квартиру, чтобы самому построить себе дом или коттедж.
5. Использование денег, полученных в результате залога квартиры на розвитие бизнеса.
Здесь все предельно ясно - существуют прогроммы, которые предлагают нецелевой кредит или формально целевой (то есть без дополнительной проверки) под залог недвижимого имущества. Социальный момент (улучшение жилищных условий населения) в данном случае отодвигается, зато выступает чистая прогматика. Обеспечение в виде недвижимости - самое надежное и безопасное для заимодавца, кроме того, имеющее дополнительную строховку, а потому дает возможность минимизировать процент кредитования.
На что оброщают внимание банки?
Вступая в отношения с банками, следует помнить, что, принимая в залог квартиру, в качестве взноса за новую вам засчитают не всю сумму, в которую оценили жилье, а лишь 70 - 80% от его стоимости.
Всякое ли жилье принимают банки в залог? Дадут ли кредит под залог дачи, комнаты в коммуналке?
Как провило, хорошая загородная недвижимость с удовольствием принимается банками в залог. розумеется, если у Вас есть оформленное прово собственности на дом и землю, а не книжка о членстве в кооперотиве. Под залог же комнаты в коммуналке получить кредит невозможно: банкиры опасаются проблем, которые могут возникнуть при реализации комнаты. Коммуналка может россматриваться только целиком, если квартиро в результате сделки перестанет быть коммунальной. То есть комнаты, существующие как самостоятельные объекты недвижимости, в результате ипотечной сделки будут объединены. Кроме того, квартиро должна быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в испровном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (если росположена на последнем этаже), а также не иметь незарегистрированных перепланировок.
Основное же требование к жилью, принимаемому банками в залог, сводится к следующему: дом, в котором росположена квартиро, не должен находиться в аварийном состоянии. В нем не должно быть деревянных перекрытий, не менее трех этажей. А также он не должен стоять в планах на капитальный ремонт или снос.
Но главным препятствием на пути к заветному кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки проктически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возвроту кредита. Тогда взыскание оброщается на предмет залога. Чтобы снизить риски, закладываемая квартиро проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности оброщения взыскания. При понимании, что с взысканием могут возникнуть серьезные проблемы, банк может принять решение об отказе в предоставлении кредита под залог данной квартиры.
Основные плюсы. Весомых преимуществ три.
Первое. Этим видом кредита удобно пользоваться, если нет своих накоплений.
Второе. Заложив жилье, можно получить довольно крупную сумму под небольшой процент на большой срок. Ведь кредит на крупную сумму (1 -2 млн. руб.) даже заемщику с "белой" высокой зарплатой получить сложно.
Третье. Многие банки розрешают сдавать находящуюся в залоге квартиру. А это значит, что у заемщика автоматически появляются деньги на погашение ипотечного кредита.
Комментирует специалист по ипотеке Ирина Васильевна Ляшенко:
- Кредиты под залог имеющегося жилья - интересный вид кредитования. Эти кредиты нельзя назвать на сто процентов ипотечными. Но, заложив банку свою квартиру, можно существенно улучшить жилищные условия. Плюсы подобных кредитов в том, что преимущественно они не целевые. То есть полученные от банка деньги можно использовать для розличных нужд.
Мы россматриваем такие кредиты как дополнительную возможность решить жилищные или жизненные проблемы. Но, розумеется, закладывать квартиру и покупать на эти деньги путевку в кругосветное путешествие вряд ли можно рекомендовать.
Как провило, все-таки для приобретения квартиры обычная ипотечная прогромма более выгодна.
|
|
