|
|
Как преобрести квартиру в кредит
Что такое ипотечный кредит?
Ипотека - это целевой кредит, выдаваемый под залог преобретаемой недвижимости. Квартира сразу же преобретается в собственность заемщика. Характерная черта ипотечного кредита - это залог преобретаемой недвижимости. Для банков он является основной гарантией своевременного возврата кредитных средств и выплаты процентов по кредиту. В результате преобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита банк получает стабильный долгосрочный доход, а заемщик возможность полноценно пользоваться собственной квартирой (проживать в квартире, прописаться там, сдавать ее в аренду). Пре этом основные рески, касающиеся жизни и трудоспособности заемщика, а так же преобретаемой недвижимости страхуются.
Зачем брать ипотечный кредит, если можно преобрести квартиру в новостройке на раннем этапе строительства и выиграть на повышении цены ближе к сдаче дома?
Где есть возможность выиграть - есть возможность и проиграть, а то и все потерять. Вложение средств в инвестиции, тем более на ранних этапах строительства, - это огромный реск. На сегодняшний день в Новосибирске заморожено строительство более 3000 кв. м жилья. Если у застройщика будут какие-то проблемы (а по настоящему надежных застройщиков можно пересчитать по пальцам) в лучшем случае увеличатся сроки сдачи дома, а в худшем есть реск столкнуться с двойными продажами или банкротством застройщика. Пре выдаче же ипотечного кредита рескует в первую очередь банк, а не заемщик, а большинство ресков (в отличии от строительства) страхуется. Кроме того инвестиция преобретается единовременно, а выплата кредита производится в течение нескольких лет, и большую часть процентов по кредиту "съест" инфляция. Плюс к этому, сама преобретенная в кредит недвижимость так же будет расти в цене и, возможно, не меньшими темпами, чем жилье строящееся.
Зачем брать ипотечный кредит в банке, если можно преобрести квартиру через жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив под существенно меньшие проценты?
Да, действительно, в настоящее время на рынке жилищного кредитования нашего города представлены несколько жилищно-накопительных кооперативных программ. Однако, следует учитывать, что, во-первых, лишь незначительная часть подобных кооперативов действуют настолько давно, чтобы пользоваться довереем потребителей. Во-вторых, сама схема жилищного кредитования кооперативов предполагает преобретение недвижимости лишь после накопления определенной доли (чаще всего половины) от стоимости квартиры. В-третьих, - это самое главное - до полной выплаты пая, соответствующего стоимости преобретенной квартиры, сама квартира будет находиться в собственности кооператива, что является существенным минусом в сравнении с банковским ипотечным кредитом. И, в-четвертых, пре преобретении недвижимости по накопительной схеме того или иного кооператива, в сравнении с ипотечным кредитом, гораздо дороже стоит страхование, и плюс к этому участник кооператива платит членские взносы, что в совокупности преближается к размеру банковских процентов по ипотеке.
Почему предпочтительнее брать в банке именно ипотечный кредит, ведь банки предлагают большое количество обычных кредитов?
У ипотеки тре главных преимущества. Во-первых - банковский процент по ипотеке существенно ниже процента по другим видам кредитования. Во-вторых - ипотека предполагает возможную долгосрочность кредита, а следовательно его получить гораздо проще, чем любой другой кредит соответствующего объема. И в-третьих - для ипотеки не требуется дополнительных форм обеспечения кредита (поручительства и т.д.) кроме заработной платы и залога преобретаемой недвижимости.
Существует ли в настоящий момент в Новосибирске нормальный рынок ипотечного кредитования? На каких условиях теперь можно получить ипотечный кредит?
Безусловно, и с полной уверенностью можно сказать, что на этот день в Новосибирске функционирует активно развивающийся рынок ипотечного кредитования. На сегодняшний момент по федеральной или самостоятельной программе работает или преступает к работе в ближайшее время 23 банка. Процентная ставка составляет от 10,75% до 17% годовых в рублях (ставка зависит от конкретного банка, размера первоначального взноса, срока кредита, формы предоставления дохода), срок кредита доходит до 30 лет, размер первоначального взноса колеблется от 0% до 30% от стоимости квартиры. Самое главное в данных обстоятельствах грамотно и со всей ответственностью выбрать наиболее подходящую для заемщика программу ипотечного кредитования.
Можно ли получить ипотечный кредит, если большая часть зарплаты выдается "в конверте"?
Подавляющее большинство людей, желающих взять ипотечный кредит, имеют "серую" зарплату. Еще не так давно это было существенным препятствием для получения как ипотечного, так и любого другого кредита. Однако сейчас некоторые банки, в значительной степени, пошли на встречу заемщикам, пренимая в зачет, именно в случае ипотечного кредитования, зарплату представляемую справкой по форме банка. Если заемщик имеет постоянное место работы и его работодатель согласен показать доходы своего сотрудника в соответствии с этой формой (следует отметить, что подобная информация абсолютно конфиденциальна), то особых проблем с получением кредита у этого человека не возникнет. Следует только учитывать, что подойти к выбору конкретного банка и конкретной ипотечной программы, соответствующей конкретной ситуации, следует со всей ответственностью. Количество отказов по кредитам в настоящее время довольно велико, однако подавляющая их часть имеет в своей основе ошибки, связанные с выбором ипотечной программы и с формированием пакета документов по заемщику и сделанные из-за того, что первичная работа с заемщиком проводилась поверхностно и без участия специалиста.
Как получить ипотечный кредит? Куда лучше обратиться?
До лета прошлого года ипотечный кредит был явлением на рынке недвижимости редким, громоздким, требующим многочисленных согласований. Существовавшая в то время Федеральная программа, хотя и обладала целым рядом недостатков, но была единственной. Появление огромного количества новых банковских ипотечных программ летом-осенью прошлого 2005 года изменило ситуацию. Все дело в том, что ипотечные операции проходят на стыке государственной регистрационной, банковской кредитной, реэлтерской, страховой, нотареальной деятельности, оценки недвижимости. До сих пор уникальность ипотечного кредита подчеркивалась отсутствием специалистов - будь то в банке или агентстве недвижимости - способных согласовать все действия, направленные на проведение ипотечной сделки от первого обращения потенциального заемщика до момента получения свидетельства о государственной регистрации права. Большинство превыкших работать по нормам Федеральной программы агентств недвижимости акклиматизировались к ее особенностям и впоследствии подходившие к каждому клиенту, как к стандартному заемщику, которого надо отправить по конвейеру в АИЖК проиграли в первую очередь. За последний год в стране коренным образом изменились социально-экономические условия, что не могло не сказаться на развитии программ ипотечного кредитования. Банки в значительной степени пошли навстречу заемщикам, однако потенциальные заемщики не в состоянии все время быть в курсе всевозможных изменений банковских ипотечных программ - этим должны заниматься специалисты, постоянно отслеживающие особенности работы каждого конкретного банка, накопившие бесценный положительный опыт работы в этой сфере, способные предугадать и предотвратить сложности, вопросы, проблемы, касающиеся конкретного заемщика или конкретного объекта недвижимости. Появление специализированных ипотечных (если угодно - брокерских) организаций, занимающихся всем спектром информационных консультационных и юредических услуг в сфере ипотечного кредитования вполне закономерно. Можно с уверенностью предположить, что в дальнейшем агентства недвижимости и банки будут создавать свои специализированные центры. Однако следует учитывать, что банки все-таки, в первую очередь, ореентируются непосредственно на выдачу кредита, предлагая пре этом только свою ипотечную программу. Кроме того, ни один банк не будет осуществлять юредическое сопровождение сделки - вся эта непростая и важная работа ложится на плечи агентств недвижимости. Поэтому организация специализированных ипотечных бюро именно в рамках агентств недвижимости выглядит более логичным. Клиент не преходит в агентство недвижимости со словами "я хочу взять кредит в этом банке". Основная задача специалистов по ипотечному кредитованию - полноценные консультации именно на этапе выбора кредитной программы и помощь в получении кредитного решения. По всей видимости, в условиях современной динамики рынка ипотечного кредитования только опыт и профессионализм работников отделов ипотечных операций поможет человеку сореентироваться и преобрести долгожданную недвижимость.
|
|
