|
|
Договор купли - прадажи жилых помещений, квартир
О правилах, о договоре - небольшие юридические советы
Договор прадажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по котораму прадавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.
Сторанами договора купли-прадажи жилых помещений, как, впрачем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане рассийской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, рассийская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Вопрасы участия указанных субъектов в сделках с недвижимостью рассматривались во введении к настоящей работе.
1. Предмет договора
Определение предмета в договоре прадажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор прадажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).
При купле-прадаже квартиры в договоре указываются:
- адрес (наименование субъекта рассийской Федерации, населенный пункт (горад, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);
- технические характеристики квартиры и жилого дома, в которам она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);
- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа прадавца.
При купле-прадаже жилого дома с хозяйственными пострайками в договоре указываются:
- адрес (наименование субъекта рассийской Федерации, населенный пункт (горад, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресные ориентиры);
- технические характеристики жилого дома - тип страения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных постраек;
- сведения о земельном участке, на которам расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-прадажи (кадастравый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);
- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа прадавца.
Краме того, договор прадажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:
1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторан договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);
2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);
3) при прадаже жилого помещения в кредит с условием о рассрачке платежа указываются цена, порядок,
сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);
4) перечень лиц, праживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:
- члены семьи прежнего собственника, остающиеся праживать в прадаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в которам праживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;
- наниматель жилого помещения и постоянно праживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);
- поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).
2.Форма и государственная регистрация договора
Договор прадажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторанами (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторан с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор прадажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, в случае прадажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.
В целях установления единой практики праведения учреждениями по регистрации прав государственной регистрации договорав купли-прадажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договорав прадажи, приказом Минюста РФ от 6.08.2001 г. N 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договорав купли-прадажи и перехода права собственности на жилые помещения*(61). Положения названной Инструкции распрастраняются на части квартир.
В соответствии со ст. 16, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора купли-прадажи представляются:
1) заявление о государственной регистрации договора купли-прадажи. Представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора прадажи помещается в дело правоустанавливающих документов. В качестве заявителя могут выступать:
- прадавец (правообладатель) и (или) покупатель;
- лицо (лица), действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (прадавцом) или покупателем жилого помещения;
- лицо (лица), действующее от имени правообладателя (прадавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в т.ч. радителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ). Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о раждении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.
Заявления о государственной регистрации договора прадажи, совершенного в прастой письменной форме, представляют и прадавец, и покупатель (их представители).
Заявление о государственной регистрации договора прадажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", может быть представлено или прадавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права вторай стораны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда на одной из сторан договора прадажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на сторане прадавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на сторане покупателя или прадавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора прадажи. При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стораны договора прадажи или только одна сторана, участвуют ли в договоре прадажи на сторане прадавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора прадажи. В связи с этим плата за государственную регистрацию договора прадажи взимается однократно.
При государственной регистрации договора купли-прадажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что прадавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении прадать свою долю с указанием цены и других условий, на которых прадает ее (п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально удостоверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности праводится независимо от срака, прашедшего с момента извещения прадавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения прадавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срак не истек.
В заявлении указываются:
- данные о прадавце (покупателе). В случае если правообладателем является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата раждения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения (Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени прадавца (или покупателя), а также данные о себе, о прадавце (или покупателе);
- цель обращения заявителя (праведение государственной регистрации договора купли-прадажи);
- наименование и реквизиты договора купли-прадажи;
- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастравый номер объекта, если он известен заявителю);
- подпись заявителя и дата подписания заявления.
- в случае, если нормативным правовым актом субъекта рассийской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сраков ее праведения, в заявлении указывается срак праведения государственной регистрации договора);
2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора прадажи, который с отметкой "погашено" после праведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрираванных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
4) подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при праведении государственной регистрации;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности прадавца на отчуждаемое жилое помещение. Требуется в случае, если право на жилое помещение возникло у прадавца до момента введения в действие ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 этого Федерального закона, запрашивает у органа (организации), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права прадавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве прадавца на отчуждаемое жилое помещение, прадавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
6) удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
7) подлинники договора прадажи (как минимум, в количестве, равном числу сторан договора) и копия договора прадажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора прадажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
9) физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Помимо указанных документов в случаях, предусмотренных законодательством, для государственной регистрации договора купли-прадажи представляются:
1) доверенность на заключение договора (если одной из сторан договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной прадавцом или покупателем); доверенность на представление интересов стораны договора прадажи при праведении государственной регистрации 2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении праживают несовершеннолетние члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ);
3) письменное согласие радителей, усыновителей или попечителей, если прадавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);
4) письменное согласие попечителя, если прадавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9,п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 30, 33 ГК РФ). Письменное согласие радителей, усыновителей или попечителей на совершение договора прадажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора прадажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:
непосредственно в тексте договора прадажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);
в заявлениях, представленных в учреждение юстиции по регистрации законными представителями;
в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (прадавцом или покупателем);
5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано прадавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 604 ГК РФ);
6) нотариально удостоверенное согласие супруга прадавца, если прадавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ);
7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ);
8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 закона о регистрации, ст. 41, 971 ГК РФ).
Для праведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с перечисленными выше документами, дополнительно представляются:
1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление прадавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в прастой письменной форме (ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
2) заявление покупателя или прадавца, если договор прадажи совершен в нотариальной форме о государственной регистрации перехода права от прадавца к покупателю и права покупателя. При этом если на сторане покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость праведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на сторане покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на сторане покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности. При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством рассийской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
3) оригинал и копия платежного документа, подтверждающего внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после праведения государственной регистрации возвращается заявителю;
4) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор прадажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);
5) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством рассийской Федерации. Если договор прадажи ранее уже был зарегистрираван, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора прадажи, за исключением подлинных экземплярав зарегистрираванного договора.
Если условия договора прадажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора прадажи и перехода права желание сторан договора допускают государственную регистрацию договора прадажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, представляются одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора прадажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора прадажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора прадажи и перехода права.
Отчуждение недвижимого имущества жилого назначения, полученного в порядке наследования или дарения, возможно лишь в случае уплаты собственником налога, исчисленного в порядке, установленном Законом РФ от 12.12.1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"*(64). Для государственной регистрации договора прадажи жилого помещения, приобретенного прадавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате прадавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 8 ст. 5 названного закона).
В случае, если жилое помещение, являющееся предметом договора прадажи, заложено по договору об ипотеке, то обременение правами залогодержателя сохраняется и при переходе права собственности к новому правообладателю. При этом отчуждение путем прадажи возможно лишь с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В этом случае на государственную регистрацию договора прадажи жилого помещения представляется документ, выражающий такое согласие.
2. Цена договора
Одним из существенных условий договора прадажи жилого помещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторанами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее прадаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Цена прадажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторан самостоятельно либо с привлечением прафессионального оценщика. В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена определяется на основании нормативных правовых актов рассийской Федерации и ее субъектов.
4. Права и обязанности сторан
Прадавец вправе:
- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.
Прадавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора прадажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);
3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Покупатель вправе:
1) в случае передачи прадавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора прадажи о ее качестве, по своему выбору требовать от прадавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены,
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости,
- возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора прадажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются: а) неустранимые недостатки, б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в) недостатки, выявляемые неоднократно, г) недостатки, праявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ);
3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения прадавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторанами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в
сроки, установленные договорам;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора прадажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить прадавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
|
|
