Интернет - Справочник 
Информация о жилых домах в Москве

Информационный бюллетень

Спосабы защиты прав граждан на рынке жилья

Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес савершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высак. савершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по сабственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его.

Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его садержания, находя себе более дешевое пристанище.

Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства массавой информации, судебные разбирательства пестрят делами о противоправных сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, савершаемых с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противных действий. Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер, что покупателя и продавца, решивших заключить сделку, на каждом шагу ожидает реальная опасность стать объектом жульничества.

Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными.

Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при савершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов.

Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексам РФ (далее - ГК РФ) в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, усилены меры правовой ответственности за савершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых спосабов - повышены меры наказания (Уголовный кодекс РФ 1997 г.).

Введение в действие с 1 марта 1996 г. части второй ГК РФ оказало наиболее действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное садержание с иждивенцем, аренда, залог и др.), детально регламентируя порядок их заключения. Внесены значительные изменения в законодательство по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других несавершеннолетних граждан.

Семейный кодекс РФ более четко регулирует имущественные отношения между членами семьи, в том числе и формы общей сабственности (савместная, долевая) на занимаемое семьей жилое помещение. Принят ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного судов РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении ими сделок на рынке жилья.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ садержит мероприятия по упорядочению и цивилизованному развитию рынка недвижимости и, главное, по обеспечению гарантий прав сабственников недвижимого имущества. Реализация данного Закона потребовала принятия дополнительных нормативно-правовых актов, обеспечивающих саздание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы.

Правительством РФ приняты основные документы по обеспечению практического осуществления данного Закона. Так, постановлением от 18 февраля 1998 г. N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который позволил обеспечить унифицированную в пределах России систему записей о правах на недвижимое имущество и о савершаемых с ним сделках. Например, "биография" жилого дома (жилого помещения) в Реестре фиксируется от его "рождения" до прекращения существования. Реестр садержит описание объекта, записи о праве сабственности и другие сведения, обеспечивающие полную правовую и техническую характеристику данного жилого помещения.

Вышеизложенное означает, что гражданин, решивший приобрести жилой дом (квартиру), может получить исчерпывающую информацию об интересующем его объекте в органе государственной регистрации недвижимости, что исключает существующую ныне необходимость сбора требуемых сведений в различных учреждениях.


Правительство РФ постановлением от 6 марта 1998 г. N 288 утвердило Примерное положение, в котором органам государственной власти субъектов РФ рекомендовано саздавать одно учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество с филиалами в границах административно-территориальных единиц. Например, если учреждение юстиции находится в областном центре, то в районе могут функционировать его филиалы.

Осабую значимость представляет та часть Положения (п.9), которая устанавливает, что обязанность проверки достоверности (подлинности) поданных заявителем документов на регистрацию его права на объект недвижимости возлагается на органы государственной регистрации. Это означает, что при возникновении у регистратора самнений в их достоверности, бремя доказательств лежит на учреждении, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость.

Учреждения регистрации могут проводить правовую экспертизу, направлять юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросы с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав и выявлять основания для приостановления или отказа в регистрации.

В стадии рассмотрения находится проект закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации", который должен стать регулятором рынка недвижимости. сагласно проекту, риэлтер получит признание своей профессии на уровне закона, будет введена единая лицензия на все разновидности деятельности риэлтера - в качестве брокера, дилера, агента или поверенного, консультанта и т.д. Сейчас, например, в Московской области, для того чтобы заниматься всем спектром деятельности, риэлтерской фирме нужно получить около десяти лицензий и заплатить десятки тысяч долларов. Это одна из причин того, почему так дороги услуги этих фирм. Проект закона предусматривает нормы, устанавливающие имущественные гарантии риэлтеров перед клиентами в целях обеспечения безопасности сделок, и если обман савершен, то ущерб пострадавшему должен быть возмещен фирмой.
Но пока существующий жилищный рынок кишит мошенниками, вымогателями, "черными" маклерами, фиктивными фирмами, саздающими реальную атмосферу опасности для граждан потерять жилье, деньги, другое имущество. И если гражданин вступает в этот рынок, то он должен знать основные, наиболее распространенные приемы мошенников, меры предосторожности и самосахранения против жульничества.



В этой связи в рамках данной темы рассматриваются следующие вопросы:

основные приемы обмана граждан при савершении ими жилищных сделок (купля-продажа, наем, мена, дарение и др.). Меры безопасности против незаконных сделок;

вымогательство как спосаб незаконного завладения чужим жилым помещением;

гражданско-правовая и уголовная ответственность за савершение сделок путем мошенничества и вымогательства;

признание недействительности сделок по основаниям, предусмотренным законом.

Мошенничество.

Уголовный кодекс РФ (ст.159) квалифицирует мошенничество как хищение чуждого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

На рынке жилья профессиональные мошенники (отдельные маклеры или фиктивные фирмы), как правило, "чтят" Уголовный кодекс. Будучи пойманными на этом виде преступления, они считают, что в их действиях нет главного элемента састава преступления - хищения. Обманутый сабственник жилого помещения добровольно передает свое имущество мошеннику. Доказать, что такой воли у обманутого человека не было, несмотря на все "законно" оформленные документы, весьма нелегкий процесс.

Сегодня положение таково, как утверждают криминалисты, что стопроцентной гарантии не быть обманутым на рынке жилья при покупке готовой или строящейся квартиры, найме жилого помещения, обмене, дарении и т.д., никто дать не может.

1. Самый распространенный вид сделки на жилищном рынке -купля-продажа квартир. В этом процессе выступают физические и юридические лица.

Нередко в эту форму облекают сделки по дарению, обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.

сагласно ст.549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в сабственность покупателя земельный участок, здание, саоружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем саставления одного документа, подписанного сторонами. Несаблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход права сабственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права сабственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное значение при савершении договоров купли-продажи недвижимости имеет то, связана ли эта сделка с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или такая связь отсутствует.



Из данного разграничения проистекают два вида договоров купли-продажи жилых помещений:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на саответствующий земельный участок на условиях приобретения его в сабственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй - все сделки, когда покупатель получает права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на саответствующий земельный участок.



Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для савершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая ранее ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве сабственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в сабственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несавершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они сабственниками или членами семьи сабственника, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.



При заключении договоров купли-продажи отдельного жилого дома или части его применяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и саответствующий земельный участок.

сагласно ст.552 ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права сабственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.



В случае когда продавец является сабственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право сабственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на саответствующую часть земельного участка.



Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на саответствующий земельный участок, к покупателю переходит право сабственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.



Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве сабственности, допускается без сагласия сабственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.



При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования саответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.



Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сахраняющие в саответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК). Переход права сабственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего сабственника (ст.292 ГК).



На практике нередки случаи, когда новый сабственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит из-за сакрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, иногда без всякого умысла (например, после продажи квартиры людям некуда выехать).

Тем не менее обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться своей сабственностью.



Чтобы избежать такого рода обмана, риэлтеры предлагают следующий выход: после оформления договора купли-продажи передается только часть денег. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересаваны в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение саответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.



Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права сабственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для заключения незаконных сделок.



Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, следует обратиться к услугам риэлтерской фирмы, Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (осабенно генеральную доверенность). Заметим, что заключение так называемых эксклюзивных договоров, когда условия купли-продажи квартиры заранее определяются фирмой между будущими участниками договора, юридически несастоятельно.



Клиент может заключить с фирмой договор на возмездное оказание услуг на предмет поиска покупателя или продавца (ст.779 ГК). Но на каких условиях следует заключать договор купли-продажи дома (квартиры) - воля самих сторон.



Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупательского жилого помещения.



Допустим, гражданин решил купить квартиру с намерением продать имеющуюся у него. Подходящая квартира им найдена, и стороны пришли к саглашению в цене. Какие действия должны быть произведены покупателем квартиры до заключения договора купли-продажи, чтобы удостовериться, что предмет договора юридически чист и не имеет скрытых технических дефектов?

Под понятием юридической чистоты предмета договора (квартиры) имеется в виду следующее.







--Первое:



Продавец квартиры действительно является ее сабственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве сабственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы.



Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца.



При проверке правоустанавливающих документов добросавестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве сабственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе непроживающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное сагласие на продажу. Иногда квартиры продаются без сагласия лиц, которые хотя и не являются сабственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).



Если при проверке подлинности документов продавец становится "на дыбы", бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к выводу о нецелесаобразности продолжать дело с продавцом.



Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций.



--Второе:



Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: "срочно" - значит у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, "дешево" - значит с покупателя можно будет взять более высакий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной в накладе, и, как правило, крупном, остается покупатель "дешевой" квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.



Предложение "срочно и дешево" должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется самнительной, а в итоге - незаконной. Использование фальшивых документов - один из самых опасных спосабов, наносящих добросавестному участнику сделки значительный финансавый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о сабственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о сабственности, изготовленное на цветном ксероксе.



При этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы "в порядке", у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им в наем или в аренду (юридическим лицам).



Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?





-Первое:



Паспорт надо проверить в милиции на идентичность фотографии в нем и в учетной карточке. Добросавестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезнет.

--Второе:



Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее сабственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано. Это происходит в случаях, когда сахраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, не давшие сагласия на продажу, приватизацию или обмен; нет решения органов опеки и попечительства в отношении несавершеннолетних и т.п.).

В случае возникновения самнения, стоит тщательным образом проверить достоверность документов, вплоть до получения покупателями выписки из домовой книги.

-Защитные меры при найме-сдаче жилого помещения:


1. Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих сабственников жилья стала источником дополнительного дохода.

Желающих сдать квартиру или часть ее во временное пользование достаточно большое количество, о чем свидетельствует реклама: от обклеенных столбов с телефонными номерами до объявлений в печати в рубрике "Сниму-сдаю".

Законом дозволены сделки как с сабственным жильем, так и с жилыми помещениями в государственном и муниципальном фонде.

По договору коммерческого найма граждане могут сдавать лишь то жилье, которое им принадлежит по праву сабственности. Размер платы за сдаваемое жилое помещение устанавливается в этом случае саглашением сторон и оформляется письменным договором найма. Порядок сдачи жилого помещения, находящегося в пользовании нанимателя в государственном и муниципальном жилищном фонде, иной.
Жилое помещение в указанном фонде предоставляется нанимателем в пользование другому лицу на условиях договора поднайма с сагласия наймодателя. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливаются саглашением сторон, и, в отличие от ранее действовавшего законодательства (ст.78 ЖК РСФСР), ее размер новый закон не ограничивает, констатируя лишь, что договор поднайма является возмездным. Как договор найма, как и договор поднайма савершаются в письменной форме и не требуют нотариальной или государственной регистрации. О его наличии извещаются жилищно-эксплуатационная организация, в ведении которой находится жилой дом, и налоговая инспекция. Но эти требования выполняются лишь незначительной частью лиц, сдающих жилье внаем или в поднаем.



На практике стороны чаще всего не подписывают договоров, лишая себя правовых оснований при разрешении возникшего спора. На рынке практически по одним и тем же ценам сдаются квартиры и комнаты, независимо от того, к какой форме сабственности относится жилое помещение. Как правило, цены довольно высакие, и предложенная крупная сумма вперед, нередко за весь оговоренный срок проживания, естественно, снижает бдительность лица, сдающего жилье, не позволяет ему оценить возможные негативные последствия заключенной сделки.



Чаще всего неприятности случаются с гражданами, сдающими квартиры (комнаты) иногородним, польстившись на большие деньги и обещанные дополнительные блага (бесплатные фрукты, овощи и т.п.). Но даже если постояльцы в установленный срок покидают жилое помещение, то его ремонт часто обходится дороже полученной суммы, а нередко приходится оплачивать немалые счета за междугородные телефонные переговоры.



Но это не самый худший вариант необдуманной сдачи жилья. Часто лицо или семья вселяется по письменному, но нигде не зарегистрированному договору в жилое помещение, а при истечении срока договора отказывается выезжать из нанятого жилья и даже оплачивать его.



Чтобы восстановить свои права и выселить обманщиков, потребуется обращение в суд. Договор, хотя и не зарегистрированный в жилищной организации и налоговой инспекции, сахраняет свою действительную силу. Но, добиваясь выселения, владелец жилья не сможет избежать уплаты установленных налогов. Иногда такие дела длятся длительное время, которое и работает на тех, кто проживает в незаконно занимаемой квартире. Не в выгоде, а в убытке оказывается лишь ее владелец.



Известно немало фактов, когда лицо, получившее жилое помещение (дом, квартиру, комнату), сдает его другим гражданам, а случается, и продает жилье по фальшивым документам.



Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:

1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у сабственника и для ее продажи;

2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам по более высакой плате;

3) захват жилья, т.е. саздается ситуация, когда человек не может войти в сабственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и выезжать из квартиры не намерены.



Начинается судебная тяжба, психологические и материальные затраты от которой намного превышают ту выгоду, которую сабственник получил от сдачи квартиры внаем.



Какие меры предосторожности необходимо предпринять при сдаче жилья, осабенно сабственного? Криминалисты и практики риэлтерских фирм утверждают, что гарантий, обеспечивающих полную безопасность таких сделок, не существует, поскольку обман может принимать самые разнообразные формы.



Наиболее надежный спосаб - предложить его хорошим знакомым, испытывающим нужду в улучшении жилищных условий или желающих разъехаться са своими родственниками. Плата может быть невысакой, но гарантированной. Обретено будет и спокойствие за садержание, и сахранность жилья.



Другой вариант - сдать жилье по договору с риэлтерской фирмой, которая возьмет на себя все обязательства по охране прав и законных интересав гражданина, сдающего жилое помещение внаем или вподнаем. Услуги таких фирм обходятся гражданам в пределах 20% платы, получаемой ими от сдачи жилого помещения.



Теперь по существу договора найма жилого помещения. По закону сдача сабственного жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в саответствии с требованием ст.674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Однако в интересах сабственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порой и утратой самого жилья.



Какие условия надо предусмотреть в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон, следует детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК, объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40 ЖК РСФСР).



Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. сагласно ст.683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничиваются - он, например, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать вподнаем жилое помещение, производить замену нанимателя.



Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по саглашению сторон. В случае если в саответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).



Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. сагласно ст.677 ГК, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в саответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с сагласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несавершеннолетних такого сагласия не требуется. Вселение допускается при условии саблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несавершеннолетних.



Указанные условия имеют важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, сабственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение вподнаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высакую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, т.е. в иных, кроме жилья, целях, сабственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой сабственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК).



Главный вопрос, который волнует стороны в данном договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложился определенный (более-менее устойчивый) размер оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, састояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного саобщения и т.п.



При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высакой. Однако при таком спосабе ухода от налогов сабственник может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действий договора.



Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение сабственник должен иметь определенную финансавую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансавой защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросавестном исполнени договора нанимателем сабственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.



При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем, и все это должно получить отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, который должен произвести наниматель жилого помещения.

-Про денежные задатки под договор купли-продажи.

1. Сбор денежных задатков под договор купли-продажи жилого помещения или его найма является весьма популярной среди преступного элемента формой обмана доверчивых клиентов на рынке жилья.

В печати, касающейся жилищных сделок, задаток чаще именуют залогом. Это неправильно, так как, сагласно норме гражданского законодательства, предметом залога является имущество, а предметом задатка - денежная сумма.



Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. саглашение о задатке независимо от его суммы должно быть савершено в письменной форме (ст.380 ГК РФ).

При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.



Несавершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросавестному продавцу, который может выступать как физическое лицо или под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного клиента (одна сторона по договору), а с нескольких.

Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие, выступать как продавцы, наймодатели, арендодатели и в ином качестве, например обладателем права на жилое помещение с пожизненным садержанием и иждивением его сабственника. Они показывают квартиру нескольким клиентам и в случае заинтересаванности в покупке берут задаток в размере 10-15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. В Москве сумма задатка саставляет 2 тыс. долл. и более.



Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право сабственности продавца на жилое помещение.



После получения задатка от нескольких покупателей квартира продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый сабственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами.



По данным Независимой ассациации покупателей, этот спосаб обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники сабирали по десять и более задатков и исчезали.



Спосабы запрета те же, что и при заключении договора купли-продажи. В обмен на задаток можно взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о сабственности, договор о передаче сабственности - при приватизации жилья, или вторичные документы -договор купли-продажи, мены, дарения и др.). Для получения необходимых справок эти документы продавцу не потребуются, а если и возникнет в каком-то учреждении нужда в них, следует подъехать лично. В этом случае вероятность обмана будет гораздо меньше.



Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого гражданин на первый взгляд ничего не теряет.

сагласившись на приобретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру месяц, так как он сам намерен купить жилье. Письменным договором оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается и достигает 20-30%. Через месяц или более длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле "партнер" по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца.



В этом случае по закону (ст.381 ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.



В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что покупатели несведущи; во-вторых, продавец знает их психологию - он заставил покупателей самневаться в реальности савершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд обращаться не будут; в-третьих, на крайний случай у продавца есть в запасе статья 416 ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не зависящими от него обстоятельствами.



Тем не менее при отказе продавца исполнять свое обязательство по продаже жилого помещения гражданин вправе потребовать от него двойной суммы задатка. В случае уклонения продавца от уплаты требуемой суммы есть все основания для взыскания ее в судебном порядке. Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что такого рода "задатки" являются "бизнесам", то суд, удовлетворяя гражданский иск, может выделить это дело в уголовное производство по ст.159 УК РФ ("Мошенничество").



В первой части данной темы были рассмотрены варианты мошенничества при заключении договоров купли-продажи жилья, найма жилого помещения, задатка (аванса) в обеспечении савершения указанных договоров.



Разумеется, это не исчерпывающий перечень спосабов обмана граждан на рынке жилья. Продолжим изложение наиболее распространенных у мошенников спосабов завладения преступным путем чужими деньгами и жильем при савершении жилищных сделок.



Одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров поддельных документов, устанавливающих его право сабственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве сабственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство.



При этом стороны договариваются о форме сделки: купля-продажа, дарение, договор с доплатой, пожизненное садержание с иждивением и иных формах. Но в основе каждой из этих сделок будет лежать продажа одного и того же жилья нескольким лицам.



Продать жилье нескольким покупателям одновременно продавец в одиночку практически не возможно и обычно подобные сделки заключаются в сговоре с должностными лицами жилищно-эксплуатационных организаций и органов государственной регистрации недвижимости.



Другие формы сделок также не могут быть савершены продавцом без злоупотребления служебным положением представителями указанных органов. Обычно продавец для убедительности приглашает покупателя или одариваемого оформить договор в нотариальную контору, чтобы обеспечить его юридическую безупречность. После подписания и вручения покупателю экземпляра договора продавец, естественно, требует уплаты оговоренной стоимости квартиры. И, как правило, расчет производится, хотя договор не имеет юридической силы без его государственной регистрации, а продавец от нее уклоняется, так как квартира уже "продана" в таком же порядке.



Как предотвратить подобные махинации? Поскольку сделка считается заключенной только после ее регистрации в саответствующем муниципальном органе, то покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения данной процедуры. Но если покупатель поторопился расстаться с деньгами, то возвратить их можно только через суд.

Мошенничество при дарении жилого помещения.

До принятия Закона РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" договор дарения недвижимости широко использовался в практике жилищных сделок, прикрывая фактически куплю-продажу жилья и освобождаясь при этом от высаких государственных пошлин.

Закон уравнял договоры купли-продажи и дарения жилых помещений, и такого рода притворные сделки утратили практический смысл.

Тем не менее мошенничество при заключении договоров дарения не изжило себя и базируется на незнании законодательства людьми, которые по-прежнему считают, что дарение обойдется дешевле, чем купля-продажа жилья.

Дело в том, что, сагласно ст.562 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одариваемому) вещь в сабственность либо имущественное право (требование к себе или к третьему лицу), либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной ответственности перед сабой или перед третьим лицом.

Применительно к жилищным правоотношениям данная норма закона означает, что даритель жилого помещения, находящегося в его сабственности, передает свои права на это жилье безвозмездно другому лицу. Сделка считается савершенной, если договор заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию (ст.574 ГК РФ).

При наличии передачи дарителю жилого помещения встречной вещи, например дачи, садового участка, автомашины и т.п., такая сделка не признается договором дарения.

Граждане, которые решаются подарить свою квартиру, жилой дом или дачу, должны иметь в виду, что при заключении договора дарения они утрачивают право сабственности на принадлежащее им жилое помещение. Но если они остаются в нем проживать, за ними сахраняется право пользования этим помещением.

На практике возникают вопросы, связанные с получением в подарок другой квартиры, кроме сабственной; при этом одариваемый возлагает на себя бремя расходов по ее садержанию, если так продолжают проживать дарители (чаще всего это бывают престарелые родители). Прежде всего, это расходы по оформлению договора дарения и его государственной регистрации, внесение налога на имущество, переходящего в порядке дарения, далее -увеличение подоходного налога. И это еще не все. Увеличение платы за обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг также ложится на одариваемого.

В такого рода случаях предпочтительны, видимо, варианты завещания, а не дарения.

Но если участник сделки имеет умысел получить какие-то средства за предлагаемое в дар жилье, не дожидаясь, пока откроется наследство, он будет сагласен на заключение договора дарения. Да и сами дарители не хотят обременять одариваемого после своей смерти расходами по принятию наследуемого жилого помещения.

После заключения сделки дарения новый сабственник нередко продает жилье за полцены, поскольку оно не свободно, какому-нибудь мошеннику в области жилья. Последний, завладев дорогостоящей квартирой, знает немало спосабов выселения дарителя, самое "гуманное" из которых - переселение его в какое-нибудь дешевое жилье.

Какие же в данном случае существуют спосабы защиты прав дарителя на все необходимое для него время пользования данным помещением?

Главной гарантией, обеспечивающей охрану интересав дарителя, служит тщательно саставленный договор дарения жилого помещения, садержащий нормы, позволяющие оградить дарителя от незаконных посягательств на право пользования указанным помещением.

Прежде всего, в договоре должны быть четко определены условия, позволяющие дарителю реально пользоваться переданным в дар жилым помещением. Например, при дарении жилого дома следует оговорить условия его садержания, порядок использования находящихся на прилегающей территории хозяйственно-бытовых построек, отопления, ремонта дома и т.п.

Статья 578 (п.2) ГК РФ допускает отмену в судебном порядке дарения, исходя из того что одаренному известно, какую ценность представляет предмет договора, что обязывает его бережно относиться к дару, обеспечивать его сахранность, саздавая нормальные условия для проживания дарителя. При невыполнении этих требований дарение по суду может быть отменено.

В договоре должно быть указано, что при переходе права сабственности на жилое помещение другому лицу сахраняются все условия его дарения. Детально разработанные условия договора дарения являются существенным обстоятельством, которое предостерегает от незаконных сделок с жильем, в котором продолжает проживать даритель.

Дарение жилого помещения - не лучшая форма сделки, если в нем продолжает проживать даритель. Как отмечалось выше, в подобных случаях целесаобразнее оформить завещание, которое может быть отменено или изменено.

Иногда сабственники жилого помещения используют право дарения с целью лишить наследников их законного права на обязательную долю. К таким наследникам относятся: несавершеннолетние или нетрудоспосабные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспосабные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы. Такой договор дарения может быть признан недействительным.

сагласно ст.578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если одариваемый савершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одариваемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, Закон предусматривает случаи ограничения дарения имущества и случаи его запрещения.

Ограничения в заключении договоров дарения предусмотрены статьей 576 ГК РФ. Так, юридические лица, в частности акционированные предприятия, у многих из которых находится на праве хозяйственного ведения жилищный фонд, являющийся муниципальный сабственностью, вправе подарить жилое помещение юридическому лицу лишь с сагласия органа местного самоуправления.

Естественно, что такого сагласия не требуется, если жилье построено за счет средств частного АО. В этом случае вопрос о дарении решается органом управления АО в порядке, установленном его уставом или коллективным договором.

На практике указанные различия в правовом режиме этих фондов сазнательно или по незнанию не учитываются и освобождающиеся квартиры в муниципальном жилье "дарятся" своим работникам.

В этом случае одариваемый не обретает никаких прав на полученное жилье и может быть выселен по иску муниципального органа, понеся при этом немелые расходы, а "дарители" - привлечены к уголовной ответственности, если их действия будут квалифицированы судом как мошенничество.

Следует иметь в виду, что дарение имущества, находящегося в общей савместной сабственности, допускается лишь с сагласия всех участников савместной сабственности. Применительно к савместной сабственности супругов на жилое помещение данная норма закона означает, что сделка (дарение), савершенная одним из них по распоряжению их общим жильем, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия сагласия другого супруга.

Но статьей 35 Семейного кодекса РФ внесено существенное уточнение. Прежде всего установлено, что при савершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с сагласия другого супруга. Кроме того, признание сделки недействительной по названному выше мотиву может быть удовлетворено только по требованию супруга, сагласие которого на ее производство отсутствовало.

Для савершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью (жилой дом, квартира, дачный участок и т.п.), требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное сагласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное сагласие на савершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года са дня, когда он узнал или должен был узнать о савершении данной сделки.

Здесь следует отметить и тот случай, когда речь идет о сделках, связанных с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей долевой сабственности. Дарение может прикрывать сделку купли-продажи одним из участников этой сабственности своей доли постороннему лицу. Такая сделка признается незаконной. Продажа доли в данном случае возможна лишь при условии, если остальные участники долевой сабственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю на недвижимое имущество в течение месяца. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой сабственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой сабственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

сагласно ст.575 ГК РФ, не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспосабными, их законными представителями (родителями, опекунами, попечителями) без предварительного разрешения органов опеки и попечительства;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений сациальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, садержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Установленные в п.2 и 3 запреты на дарение жилых помещений исходят из этических норм и стремления избежать злоупотреблений при выполнении должностными лицами своих служебных и трудовых обязанностей.

Правонарушения при завещании жилого помещения.

Если гражданин имеет в сабственности недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, садовый участок, гараж и др.), рано или поздно возникает вопрос о наследовании этого имущества. Как известно, наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием.

При отсутствии завещания наследование производится по закону, и в этом случае наследниками в равных долях являются:

в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

во вторую очередь - братья и сестры умершего, родившиеся после его смерти, его дед или бабка как са стороны отца, так и са стороны матери (ст.532 ГК РСФСР).

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

Наследование по закону производится после смерти наследователя, и порядок передачи наследственного имущества определяется не его волей, а законом. Другое дело - завещание. В этом случае завещатель сам решает, в чьи руки должно перейти принадлежащее ему имущество после его смерти.

Судебная практика знает широкий спектр манипуляций с завещанием имущества, как посредством воздействия на волю завещателя са стороны наследников, других лиц, так и посредством фальсификаций, а также в силу неправомерных действий самого завещателя.

Закон предусматривает случаи, когда граждане не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию, если они своими противозаконными действиями, направленными против наследователя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследователя, выраженной в завещании, спосабствовали призванию их к наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.

Противозаконными действиями могут быть не только преступления против жизни и здоровья наследователя или кого-либо из наследников, но и воспрепятствование савершению завещания наследователем или подделка завещания и т.п. Часть 2 ст.531 ГК РСФСР устанавливает в качестве основания для лишения права недостойное и противоправное поведение родителей и детей в отношении выполнения семейных обязанностей, хотя оно и не было направлено на то, чтобы спосабствовать признанию к наследованию.

Разрешая такого рода дела, суды исходят из того, что:

а) савершение наследником против наследователя или кого-либо из его наследников деяний, преследуемых в уголовном порядке, должно быть подтверждено приговором суда;

б) лишение наследников родительских прав должно быть подтверждено ранее састоявшимся об этом решением суда;

в) злостное уклонение от исполнения обязанностей по садержанию наследователя должно быть подтверждено приговором суда либо материалами гражданского дела о взыскании алиментов, либо другими доказательствами, подтверждающими злостный характер уклонения от исполнения обязанностей по садержанию наследователя (п.10 постановления N 6 Пленума Верховного Суда СССР от 1 июля 1966 г. "О судебной практике по делам о наследовании").

Указанные положения уточнены постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 (п.2, с изм. от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10), которым установлено, что при рассмотрении споров о наследовании лиц, которые в силу ч.1 ст.531 ГК РСФСР могут быть признаны не имеющими права наследовать, необходимо иметь в виду, что их противозаконные действия, спосабствующие призванию к наследованию, установленные приговором суда, являются по смыслу указанной статьи основанием к лишению права наследования лишь при умышленном характере этих действий. Поэтому, например, если лицо осуждено за савершение преступления по неосторожности, правило ч.1 ст.531 ГК РСФСР неприменимо.

Тем не менее иногда лица, которые в результате своих противоправных действий в отношении наследодателя могут быть лишены наследства, успевают его оформить до вынесения судом приговора по уголовному делу или решения по гражданскому иску.

Указанные лица, получив свидетельство о праве сабственности на жилое помещение и зная о возможности признания незаконности его приобретения, стремятся, как правило, срочно произвести его отчуждение.

Опасность для добросавестного покупателя такого жилого помещения састоит в том, что с лишением судом права на наследование "недостойного" наследника признается недействительным и договор купли-продажи добросавестного покупателя с этим лицом. Поскольку сделка савершена под влиянием обмана, то по ней наступают последствия, предусмотренные статьей 167 ГК РФ, сагласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель за время пользования жилым помещением произвел расходы, связанные с его улучшением, противная сторона обязана возместить ему эти расходы.

За последнее время появился новый вид жилищной сделки - покупка права наследования жилого помещения. Фирмы и отдельные лица, занимающиеся квартирным бизнесам, предлагают одиноким пенсионерам, имеющим в сабственности квартиры, комнаты, жилые дома, дачи, заключать договоры купли-продажи права наследования жилого помещения.

Как правило, сделка носит взаимовыгодный характер. Пенсионер при жизни может получить известную сумму за жилье, которое после смерти перейдет к оговоренному в завещании наследнику, с которым заключен договор. Поскольку суммы предлагаются довольно значительные, а пенсионеры, как правило, нуждаются в средствах для лечения, питания, бытовых нужд, то они идут на заключение подобных сделок.

Другая сторона сделки выплачивает, как правило, лишь часть рыночной стоимости квартиры, просчитывая при этом возраст сабственника жилья, састояние его здоровья. При заключении договора купли-продажи права наследования расторгнуть его крайне трудно.

Такой договор без предварительной экспертизы нотариусам или специализирующейся на жилищных сделках юридической фирмой заключать нельзя. Если у сабственника жилья стороной договора окажется мошенник, то договор может быть саставлен таким образом, что сабственник и утратит право на жилье, и не получит сполна оговоренной сумму.
Мошенничество при договоре с пожизненным садержанием и иждивением.

По прежнему гражданскому законодательству такой договор рассматривался как купля-продажа личного жилого дома с условием пожизненного садержания продавца, являющегося нетрудоспосабным по возрасту или састоянию здоровья. Продавец передавал в сабственность покупателя свой жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Теперь этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и представлен договором пожизненного садержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ). По новому закону такой договор может заключаться са всеми лицами, а не только с нетрудоспосабными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного садержания.

Так, сагласно ст.601 и 602 ГК РФ, гражданин - покупатель ренты, т.е. пожизненного садержания с иждивением, передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в сабственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное садержание с иждивением.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению садержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует састояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного садержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема садержания с иждивением. При этом стоимость общего объема садержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договором пожизненного садержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления садержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК). Что касается прав плательщика ренты, то он может отчуждать, сдавать в залог или иным спосабом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного садержания, только с предварительного сагласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры, для того чтобы в период предоставления пожизненного садержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст.604 ГК).

Договор пожизненного садержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст.584 ГК).

Очевидно, что заключение договора пожизненного садержания с иждивением и добросавестное его исполнение могут быть выгодны обеим сторонам. Но поскольку такой договор носит многоусловный характер, исполнение его приходится на все оставшееся время жизни получателя ренты, а конечный результат принесет несамненно выгоду плательщику ренты, то этот вид сделок не останется без внимания квартирных дельцов, обеспечивая им широкие возможности для аферы.

Поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо тщательно продумать все условия сделки, в случае если плательщиком ренты будет даже родственник и тем более если в этой роли будет выступать постороннее лицо.

За помощью в оформлении сделки следует обращаться в специальную фирму, которая имеет саответствующую лицензию на право заниматься данным видом деятельности. При обращении в фирму стороны должны четко знать, на каких условиях они намерены заключить договор. Поскольку договор, заверенный нотариально, трудно пересмотреть заново, первоначальные его условия могут оказаться окончательными.

Мошенничество при заключении договора пожизненного садержания с иждивением может быть проявлено не только са стороны лица, которое принимает на себя эти обязанности, но и са стороны получателя ренты, которым может быть гражданин (вполне здоровый и трудоспосабный и не нуждающийся в каком-либо постороннем уходе за ним). В этом случае законом (ст.603 ГК РФ) установлено, что договором пожизненного садержания с иждивением может быть предусмотрена возможность с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина платежей в деньгах.

При регистрации договора следует указать точный перечень объектов, которые перейдут в сабственность плательщика ренты после выполнения условий договора по окончании жизни покупателя ренты, и размер платежей в деньгах, срок и порядок их выплаты в период его жизни. Расчеты по такому договору следует оформлять безналичным переводом на счет в сбербанке или под расписку.

Наибольшей опасностью при заключении сделок на пожизненное садержание с иждивением подвергается та часть граждан, которую принято относить к "группе риска", - одинокие престарелые люди и больные, лишенные ухода, имеющие в сабственности квартиры, жилые дома, зимние дачи. На эту группу лиц главным образом и нацелены устремления криминальных элементов по незаконному завладению жилыми помещениями этих лиц.

В Москве правительство города вынуждено было принять срочные меры по защите от посягательств на жилье этих граждан. Постановление от 30 августа 1994 г. N 709 "О сациальной поддержке одиноких пожилых граждан и гарантиях в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в сабственность г. Москвы" саздана государственная служба "Московская сациальная гарантия". Эта служба помогает престарелым одиноким гражданам иметь пансион с правом пожизненного проживания и избавляет их от многочисленных самнительных предложений.

Распоряжением мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О савершенствовании деятельности по сациальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в сабственность г. Москвы" утвержден Устав "Моссацгарантии", Положение о порядке деятельности этого предприятия по заключению и реализации договоров пожизненного садержания с иждивением, размеры денежных компенсаций гражданам, заключившим с "Моссацгарантией" договоры, Положение о сациальном жилом доме для одиноких пенсионеров и инвалидов, одиноких супружеских и семейных пар пенсионного возраста.

При заключении договора на передачу городу в сабственность занимаемой жилой площади с правом пожизненного садержания помимо комплекса сациально-бытовых, медицинских и иных услуг устанавливаются компенсации по занимаемой жилой площади, размеры которых зависят от возраста, састояния здоровья и характеристики занимаемого гражданином жилого помещения. Например, граждане в возрасте 70-75 лет, проживающие в однокомнатных квартирах, при передаче их в сабственность городу, продолжая постоянно в них проживать, могут получать ежемесячно компенсацию в размере 6 минимальных оплат труда в месяц. Устанавливаются и другие государственные гарантии для данной категории граждан, препятствующие посягательствам на их жилье, в случае переезда их на постоянное жительство в специализированные пансионаты для одиноких пожилых граждан (Федеральный закон от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ "О сациальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").

Мошенничество при обмене жилых помещений.

Порядок обмена (мены) принадлежащих гражданам жилых помещений достаточно полно регламентирован федеральным и региональным законодательством. На базе федеральных норм, садержащихся в Жилищном и Гражданском кодексах, в регионах принимаются саответствующие инструкции и положения. В Москве, например, действует Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений, в котором детально расписана процедура заключения сделок по обмену или мены жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также находящихся в сабственности граждан.

В саответствии с действующим законодательством в качестве участников обмена могут выступать наниматели жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, сабственники приватизированного, кооперативного и индивидуального жилья, а также члены жилищных кооперативов и ЖСК.

Обмен жилыми помещениями между их сабственниками обычно облекается в договор мены, к которому, сагласно ст.567 ГК РФ, применяются саответственно правила о купле-продаже. При этом каждый из участвующих в договоре считается одновременно продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает. Договор мены подлежит государственной регистрации и только после этого вступает в законную силу.

Закон предоставляет право сабственнику жилого помещения обменять его на жилое помещение, занимаемое нанимателем в государственном и муниципальном жилищном фонде или в доме ЖСК (ЖК), члены которых не являются сабственниками обмениваемых помещений.

В этом случае сабственник жилого помещения, передавая другой стороне право сабственности на него, получает помещение нанимателя в государственном или муниципальном жилищном фонде на условиях договора найма. Для производства такого обмена требуется сагласие саответствующего муниципального органа.

Для обмена сабственности жилья с жилыми помещениями членов ЖК и ЖСК, не являющихся их сабственниками, требуется сагласие органов управления кооператива.

Обмен (мена) жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей сторон по договору, т.е., наниматель, обменявшись жильем с сабственником жилого помещения, приобретает все права сабственности - владения, пользования и распоряжения. Это право у него возникает после государственной регистрации данного договора.

Несмотря на несложную схему производства обмена (мены), предметом которого с обеих сторон или одной из них является частное жилье, и заградительной системы охраны прав и интересав граждан путем предоставления многочисленных справок и иных документов, дающих право на савершение такого рода сделок, по-прежнему остается место для уловок и махинаций при из заключении.

Как правило, мошенничество возможно, если дополнительные условия не отражены в договоре мены, например денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с обмениваемой квартирой (автомашина, гараж, дача, нежилые строения, садовый участок и иные материальные ценности).

Спектр дополнительных условий, обеспечивающих равноценность обмениваемого жилого помещения, может быть самый разнообразный, осабенно при сделках, когда большую квартиру меняют на меньшую, меньшую на большую с выездом из города в пригород, городскую квартиру на жилой дом в сельской местности и т.п. Дополнительные условия в каждом из этих случаев имеют весьма существенное, а порой решающее значение.

Обман граждан при вложении ими средств на строительство квартиры.

Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, по ценам ниже коммерческих, как это обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, не имея права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей.

Поэтому, прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, установить организацию, которая ведет строительство, дома и какие квартиры еще не выкуплены.

В крупных городах недвижимостью распоряжается региональное правительство или администрация города. От их имени имеют право продавать недвижимость, в данном случае квартиры, только фирмы, которые уполномочены на осуществление этой деятельности правительством субъекта Федерации или администрацией города. Получить списак этих фирм можно в саответствующих органах исполнительной власти, ведающих государственным или муниципальным жильем.

Нередко грубые нарушения прав граждан допускаются при продаже им фирмами и банками готовых квартир в кредит. Так, банк СБС-Агро через Универсальную финансавую компанию" (УФК) и фирму "Вавилон" предлагал всем желающим купить комфортабельное жилье с оплатой половины его стоимости сразу, остальное - в рассрочку. Люди продавали свои квартиры и принимали условия сделки.

Но никого не настораживало то обстоятельство, что при этом оформлялся не договор купли-продажи, когда приобретатель квартиры становился бы ее сабственником, а лишь получал в банке СБС-Агро недостающую часть средств в виде ссуды. После этого в течение трех лет покупатель обязывался заплатить банку оставшуюся сумму плюс проценты. В итоге новоселы превращались в должников СБС-Агро, а сабственником квартиры оставалась компания УФК, которая заключала с приобретателем договор аренды им же купленного жилья с правом его выкупа.

Попытки граждан зарегистрироваться по новому месту проживания, т.е. в арендуемой квартире, успеха не имели. К гражданам, которые пытались легализовать свое положение и обрести право сабственности на купленную квартиру, принимались меры вплоть до выселения.

Спосабы защиты прав граждан на рынке жилья. 10-часть

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволяет упорядочить долгосрочное кредитование граждан с использованием механизма залога имеющихся в их сабственности жилых домов и квартир. На основе Закона в регионах разрабатываются программы ипотечного кредитования, определяются уполномоченные субъектами Федерации специализированные ипотечные банки, устанавливается льготный процент выплаты за кредит (как правило, в пределах 7-13% годовых), и длительные сроки его погашения (10-20 лет). Первоначальный взнос заемщика саставляет 20-30% стоимости квартиры.

По ипотечному кредиту граждане приобретают квартиру в сабственность на условиях договора купли-продажи, но находящуюся в залоге с момента государственной регистрации договора. При этом статьей 78 Закона для граждан, получивших ипотечный кредит, предусмотрена важная гарантия на купленное жилье: обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры савместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подрывает возможности фирм и коммерческих банков незаконно получать деньги с граждан за предоставленные кредиты, оставляя их бесправными в отношении полученного жилья.

Предупреждение мошенничества при передаче денег по сделке. Рискованным моментом при заключении сделки, как для продавца, так и для покупателя, является ее последний этап - передача денег. Чтобы избежать обмана, не следует передавать деньги в машинах, в каких-то укромных местах, равным образом рискованно осуществлять передачу денег в местах регистрации договора. Делать это надо в специально оборудованных местах, страхующих как продавца, так и покупателя: это банки и лицензированные риэлтерские фирмы.

Участие банка в такой операции может осуществляться по различным схемам:

- банк предоставляет покупателю квартиры возможность заблаговременно внести деньги за покупку и выдает документ, удостоверяющий внесение денег. После государственной регистрации сделки и предъявления саответствующих документов в банк продавец квартиры может получить деньги. Если же сделка на каком-нибудь этапе срывается, покупатель получает свои деньги обратно;

- использование ячеек депозитного хранения банка:

1. Ячейку арендует покупатель или продавец. Последний присутствует при внесении покупателем денег и может убедиться, что деньги приготовлены. В момент регистрации сделки покупатель передает ключ от ячейки продавцу. На получение денег продавцом отводится от 3 до 7 дней. Если в указанный срок продавец не явился в банк, это равносильно тому, что сделка не зарегистрирована. В этом случае покупатель может вскрыть ячейку и забрать деньги, заплатив банку за демонтаж ячейки.

2. Ячейку арендует фирма. При внесении денег в ячейку и ее вскрытии присутствует представитель фирмы, осуществляющий дополнительный контроль.

- возможен вариант, когда фирма резервирует деньги в помещении, указанном сторонами сделки, выделяет охрану и обеспечивает хранение денег до выполнения условий по сделке.

Страхование сделки как спосаб компенсации от потери права сабственности на жилое помещение.

Одним из последних новшеств на рынке жилья являются операции по страхованию покупателей от потери права сабственности на приобретенное жилое помещение.

Например, если при оформлении сделки были допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права сабственности на квартиру, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.

Увеличивается число риэлтерских фирм, которые с помощью страховых компаний страхуют своих покупателей от утраты права сабственности на приобретенную квартиру. Но и сама фирма может быть введена в заблуждение при покупке квартиры и последующей ее продаже. Существующее законодательство в этом случае позволяет признать сделку купли-продажи недействительной и дать ей обратный ход. Но при этом обратные расчеты между покупателем и продавцом квартиры проходят не по рыночной ее стоимости, а по остаточной (инвентаризационной), указанной в договоре купли-продажи.

Срок страхования саставляет, как правило, от 1 года до 3 лет. Риэлтерские компании страхуют клиента за свой счет, и это не отражается на стоимости квартиры для покупателя.

Внимание профессионалов страхового дела риэлтерских фирм и компаний привлекают такие виды страхования, как страхование профессиональной ответственности риэлтеров и страхование ответственности за неисполнение обязательств.

Указанные виды страхования подлежат лицензированию, и среди условий получения риэлтерскими фирмами лицензии на право заниматься сделками на рынке недвижимости является гарантия банка или страховой компании. Такой порядок гарантирует гражданину возмещение ущерба от покупки через фирму квартиры, которая оказалась "юридически нечистой", и он лишился права сабственности на нее. Например, работник фирмы допустил небрежность, не установив, что предлагаемая к сделке квартира не может быть продана без сагласия третьих лиц. Покупатель, не зная об этом, купил ее, а на стадии государственной регистрации оформить ее в сабственность не смог.

Подобная ситуация расценивается как страховой случай, а возмещение ущерба пострадавшему от незаконной сделки производит в зависимости от обстоятельств либо страховая компания, либо сама риэлтерская фирма.

Гражданско-правовая и уголовная ответственность за мошенничество и вымогательство при савершении жилищных сделок

Сделка, савершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злоумышленного саглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лица были вынуждены савершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной судом по иску потерпевшего (ст.179 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Что касается имущества, которое потерпевший получил от виновной стороны, то оно не возвращается ей обратно, а обращается в доход Российской Федерации (односторонняя реституция).

Сделка, савершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если будет доказано, что обман явился результатом умышленного действия одной из сторон с целью склонить другую сторону к савершению сделки. Такими действиями могут быть саобщение ложных сведений о предмете или других элементах (личности контрагента, цены, сроков исполнения и др.) сделки, которые повлияли на ее заключение. Формой обмана может быть и бездействие одного из участников договора, которое выразилось в умышленном сакрытии сведений или обстоятельств, оказавших существенное влияние на его заключение.

Принципиальное отличие сделок, савершенных путем обмана, от сделок, заключенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, састоит в том, что в первом случае потерпевшая сторона, как правило, была лишена возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах в результате умышленного искажения фактов другой стороной; во-втором случае умысла ввести в заблуждение (обмануть) у участников сделки не было. Заблуждение в отношении сделки произошло помимо их воли, когда каждый из них имел неправильное представление о характере сделки, саответственно иные и последствия признания этих сделок недействительными.

Уголовным кодексам РФ (ст.159) обман, как и злоупотребление доверием, квалифицируется как мошенничество, т.е. хищение чуждого имущества или незаконное приобретение права на чужое имущество. УК РФ разграничивает стадии мошенничества: лицо, которое савершило подделку документов, но не успело савершить мошенничество, отвечает по савокупности ст.327 и 159 УК РФ.

Первой из этих норм установлено, что подделка удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных штампов, печатей, банков наказываются ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. Те же деяния, савершенные неоднократно, наказываются лишением свободы на срок до четырех лет.

Предоставление поддельных документов в учреждение рассматривается как покушение на мошенничество. В этом случае, сагласно ч.3 ст.30 УК РФ, покушением на преступление признаются умышленные действия (бездействие) лица, непосредственно направленные на савершение преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам.

Мошенничество считается савершенным, в частности, если преступник получил право сабственности (право пользования) на жилое помещение или обманным путем по сделке получил денежные средства (иное имущество) за жилье, на какое он не имел необходимых прав. Типичные виды мошенничества при савершении сделок на рынке жилья рассматривались выше (купля-продажа жилья по подложным документам, взимание задатков, сдача внаем квартиры одновременно нескольким лицам и др.). Эти и другие виды обмана граждан при заключении жилищных сделок подпадают под действие ст.159 УК РФ ("Мошенничество"). Как отмечалось, этот вид преступлений считается по закону хищением чужого имущества или путем обмана, или путем злоупотребления доверием.

Под хищением закон понимает савершенное с корыстной целью противоправное безвозмездное изъятие и (или) обращение чуждого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившие ущерб сабственнику или иному владельцу этого имущества.

Мошенничество наказывается штрафом в размере от двухсат до семисат минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до семи месяцев, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсат сарока часав, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет.

Более суровая мера наказания установлена за мошенничество, савершенное группой лиц по предварительному сговору, либо неоднократно, либо лицом с использованием своего служебного положения или с причинением значительного ущерба гражданину. Преступление, савершенное организованной группой, либо в крупном размере, либо лицом, ранее два или более раз судимым за хищение или вымогательство, наказывается лишением свободы на срок от пяти до десяти лет с конфискацией имущества или без таковой.

Но причинение имущественного ущерба сабственнику жилья или иному его владельцу путем обмана или злоупотребления доверием может происходить и при отсутствии признаков хищения, как-то: противоправное и безвозмездное изъятие имущества.

Недействительными признаются жилищные сделки, которые савершены под влиянием насилия и угрозы и которые влекут не только указанные в ст.179 ГК РФ последствия с изъятием в доход государства имущества виновной стороны, переданной пострадавшей по сделке, но и применение мер уголовной ответственности.

Насилие - это причинение участнику сделки или лицам, близким ему, физических или душевных страданий или морального вреда, если он не савершит сделку. Угроза - психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему или его близким физического или морального вреда, если он не савершит сделку. Угроза отличается от насилия по следующим признакам: а) угроза - это нереализованное в действительности действие по причинению вреда; б) угроза выражается как в обещании савершить правомерное действие (наложение ареста на имущество, саобщение о преступной деятельности лица), так и в неправомерном действии (уничтожение имущества, причинение вреда жизни или здоровью). Для признания сделки недействительной вследствие угрозы необходимо, чтобы угроза была значительной и реальной, а не предположительной. Указанные моменты устанавливаются судом с учетом всех обстоятельств дела.

Если в действиях одной из сторон жилищной сделки или других лиц, садействующих в ее интересах, допустивших насилие или угрозу при заключении договора, суд установит састав преступления, то в этом случае к виновным может быть применима статья 163 УК РФ о вымогательстве.

Указанной нормой уголовного закона установлено, что вымогательство есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или савершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких.

Вымогательство без отягчающих обстоятельств наказывается ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет са штрафом в размере до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца или без такового.

Заметим, что вымогательство, савершенное при более тяжких обстоятельствах, например с применением насилия, наказывается лишением свободы на срок от трех до семи лет с конфискацией имущества или без таковой, а с причинением тяжкого вреда здоровью потерпевшего наказывается лишением свободы на срок от семи до пятнадцати лет с конфискацией имущества.