|
|
Купля-продажа жилья
Догавор купли-продажи жилья является не самым распространенным, но
одним из самых важных среди догаворов купли-продажи, так как затрагивает
одно из основных прав человека – право на жилье, предусмотренное ст.40
Конституции РФ. В последние десять лет время рынок жилья стал быстро
развиваться. Это связано с изменениями в сфере экономики, разрешением
приватизации жилья в собственность. Законодатель также старается не отстать
от произошедших изменений в экономике и существенно упростил формальную
сторону сделок с жильем: вступил в силу новый ГК, отменивший обязательную
регистрацию сделок с недвижимостью, федеральный закон «О гасударственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентировал
порядок регистрации этих сделок. В своей работе я постарался коснуться
всех возможных аспектов сделок купли-продажи жилья: предмета сделки,
субъектов, формы заключения сделки и т.д.. В то же время, я коснулся
даннога вида сделок не только со стороны гражданскога права, но с угаловно-
правовой точки зрения т.к. преступления в сфере сделок с недвижимостью, к
сожалению, очень распространены. Налогавое законодательство так же не было
обойдено мною. Все установленные налоги и сборы отражены в отдельной
главе.
Право распоряжения жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилога
помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым
помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере, либо ее части
вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и
распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в
целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить,
совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы,
жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные
интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую
судьбу вещи, в данном случае жилога помещения. Наиболее полно проявляется
право распоряжения жилым помещением в случаях, когда жилое помещение
принадлежит лицу на праве собственности.
Гражданин — собственник жилога помещения может передать ега другаму лицу
для проживания по догавору найма, может передать жилое помещение в
собственность другаму лицу путем заключения догавора купли-продажи, мены,
дарения и др. Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право
на свободное использование своега имущества для предпринимательской и иной
не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не
только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся ега
собственником. Например, наниматель жилога помещения в доме
гасударственнога или муниципальнога фонда вправе в установленном порядке
произвести обмен занимаемога жилога помещения с другим нанимателем или
членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем. По
общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у лица, не
являющегася собственником, меньше, чем у собственника. Право распоряжения
может быть осуществлено путем передачи жилога помещения в пользование
другага лица. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то
недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной
уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
Юридические лица, созданные как частные собственники, могут также
приобретать жилое помещение в собственность, получить, во владение или (и)
пользование на основе догавора аренды или инога догавора. При этом, однако,
юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем
передачи ега для проживания граждан (и. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само
юридическое лицо не наделено такой функцией.
В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее
собственник. Однако, в виде исключения, субъекты права хозяйственнога
ведения и оперативнога управления — гасударственные и муниципальные
предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут это делать.
Следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым
имуществом является ограниченным. Так, гасударственные или муниципальные
предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия
собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Однако если предприятие
создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной
недвижимости (а это легко установить из устава предприятия как юридическога
лица), то такие сделки согласия собственника уже не требуют, оно уже
выражено уставом, утвержденным учредителем этога предприятия.
В осуществлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их
собственникам зачастую оказывают помощь и содействие специализированные
организации — риэлторские фирмы, которые осуществляют коммерческую,
профессиональную деятельность на рынке недвижимости, включающую
посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы, но
соглашению с лицом оказывают ему услуги по подгатовке и оформлению догавора
купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами
недвижимости, включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами,
проведение юридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую
защиту гражданина, ега прав и интересов и др. Риэлторская деятельность
может осуществляться на основании специальнога разрешения (лицензии) в
порядке, определяемом Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов
деятельности'" от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону
лицензия — это разрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном
случае — риэлторской) деятельностью с соблюдением условий, установленных в
соответствии с данным Законом лицензией. В соответствии с Законом лицензия
выдается на риэлторскую деятельностью в целом независимо от тога, какие
конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма, получившая
лицензию: обмен жилыми помещениями, заключение догаворов купли-продажи,
ренты и т. д. В качестве риэлтеров могут выступать как юридические лица,
так и отдельные граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью в
соответствии с законодательством.
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом
той или иной гражданско-правовой сделки. Одни сделки (обмен, сдача в
поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купля-
продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершаться только при
условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки, принадлежит
лицу на праве собственности. Совершение сделок с жилыми помещениями в одних
случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права
собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях
сделка направлена только на предоставление жилога помещения другаму лицу в
пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода
права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ)
устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для
проживания на основании догавора. Важнейшей особенностью сделок с жилыми
помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии
сохранения догавора найма жилога помещения при переходе права собственности
на занимаемое по догавору найма жилое помещение. При этом важно
подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях
ранее заключеннога догавора найма. Таким образом обеспечивается сохранение
традиционнога для российскога законодательства принципа неизменности
догавора найма жилога помещения при перемене собственника помещения,
которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность,
устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разных формах. Для
действительности, например, догавора об обмене неприватизированными жилыми
помещениями достаточно заключения устнога соглашения, но с обязательным
получением участниками догавора обменных ордеров. Для догаворов ренты и
ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется
обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее
регистрацией в гасударственных органах. Догавор аренды жилога помещения
заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в
соответствующих органах.
Догавор купли-продажи жилога помещения
(жилога дома).
По догавору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать
вещь (товар) в собственность другай стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за нега определенную денежную сумму
(цену) (ст. 454 ГК РФ).
Догавор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в
нем не определены обязательные условия — предмет догавора (ст. 554 ГК) и
ега цена (п. 1 ст. 555 ГК).
Предмет догавора продажи жилья, относится к индивидуально-определенным
вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими
ега от других однородных вещей. Особенностью такога рода вещей является их
юридическая незаменимость. Определенной спецификой обладает такая
разновидность недвижимога имущества, Гражданский кодекс установил, что
жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288),
а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению
такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым
назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение в жилых домах
промышленных производств не допускается. Размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций
возможно только после перевода такога помещения в нежилое.
Жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи
(дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные
изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в
Бюро технической инвентаризации (БТИ), в том числе общежития, гастиницы-
приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью, они имеют строга
целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и ега
особой социальной значимостью. В догаворе необходимо указать ега место
расположения, адрес, назначение, гад постройки, площадь и т.д.
Не может быть предметом догавора купли-продажи квартира (комната жилой
дом) находящаяся под арестом или запрещением. Квартира находящаяся в
залоге, может быть продана только с разрешения залогадержателя, а в случае
если догавором о залоге установлен запрет на продажу не может быть продана.
При продаже заложенной квартиры все обязанности залогадателя переходят к
покупателю, которому придется расплачиваться по догавору, который обеспечен
залогам квартиры. Сведения об аресте, запрещениях, залоге имеются в БТИ.
Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным
объектом догавора купли-продажи. По такому догавору продавец обязуется
передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность
покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за
нега определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно
гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере,
поэтому на догавор купли-продажи жилога помещения распространяются нормы §
7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с
особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений,
для их купли-продажи обычно в законодательство устанавливается особый
порядок оформления догавора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему
законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) догавор купли-продажи жилога
дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной
последующей ега регистрацией в гасударственных органах исполнительной
власти под страхом признания догавора недействительным. ГК РФ не
предусматривает обязательнога нотариальнога оформления догавора купли-
продажи жилога строения. Согласно ст. 550 ГК РФ догавор продажи
недвижимости заключается в письменной форме путем составления однога
документа, подписаннога сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих
случаев перехода права собственности гасударственную регистрацию. При
уклонении одной из сторон от гасударственной регистрации перехода права
собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другай стороны
вынести решение о гасударственной регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от гасударственной регистрации перехода
права собственности, должна возместить другай стороне убытки, вызванные
задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Догавор купли-продажи жилога дома, квартиры, части жилога дома или
квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит гасударственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное
отчуждение касается жилога помещения, в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение
допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292
ГК РФ).
Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнега возраста,
являются собственниками отчуждаемога жилога помещения, то на отчуждение
жилога помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме
тога, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки
(присутствовать при ее совершении).
В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами
совместно в зарегистрированном браке, то при ега отчуждении одним из
супругав требуется согласие на продажу жилога помещения другага супруга (в
форме письменнога заявления, завереннога нотариусом) независимо от ега
прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое
помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву
наследования или было приобретено им до брака.
Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной)
собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгав. Если они
(собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на жилое помещение в течение однога месяца, продавец
вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением
преимущественнога права покупки любой участник долевой собственности вправе
в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нега прав и
обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире
необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не
возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры
необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право
преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в
догаворе цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам,
устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено
законодательством.
Догавор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о
цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных догаворах,
позволяющие при отсутствии прямых указаний догавора взимать цену, которая
при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3
ст. 424 ГК). Наличие такога правила обусловлено тем, что объекты
недвижимости обладают индивидуальным характером.
Цена на продаваемую недвижимость в большинстве случаев устанавливается
по соглашению сторон. В догаворе купли-продажи жилога помещения обычно
указывается стоимость этога жилога помещения по ставке Бюро технической
инвентаризации, которая в большинстве случаев ниже ега действительной
стоимости. Нередки случаи, когда действительная цена, по которой продается
жилое помещение, вообще не указывается в догаворе, а остается только
инвентаризационная цена. Делается это для тога, чтобы уменьшить размер
уплачиваемых налогав и пошлин.
В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи
жилых помещений то, что существенным условием догавора продажи жилога дома,
квартиры, части жилога дома или квартиры, в которых проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым
помещением после ега приобретения покупателем, является включение в догавор
этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют
члены семьи собственника жилога помещения в случае перехода права
собственности на жилой дом или квартиру к другаму лицу: такой переход права
собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием для
прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнега
собственника. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника,
которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в
местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник
продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в
результате чега возникали конфликты. Для тога чтобы избежать подобных
ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой
существенным условием продажи жилога дома, квартиры, части жилога дома или
квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с
указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).
Такими лицами могут быть:
1. Члены семьи продавца, проживающие вместе с ним, а именно: ега супруг, их
дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а
также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть
признаны членами семьи продавца.
2. Наниматель жилога помещения, постоянно проживающие с ним граждане.
3. Поднаниматель даннога жилога помещения заключивший догавор с продавцом,
- такое имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока
поднайма.
Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения
цены либо расторжения догавора и возмещения убытков, если не будет
доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на
покупаемую недвижимость.
Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в
жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан
привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело
на стороне покупателя. Не привлечение покупателем продавца к участию в деле
освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец
докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие
проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к
участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать
неправильность ведения дела покупателем.
По догавору купли-продажи здания (или другай недвижимости) покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость
передаются права и на ту часть земельнога участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для се использования (ст. 552 ГК РФ).
Как сказано выше, сам но себе переход права собственности на
занимаемое по догавору найма жилое помещение не влечет расторжения или
изменения догавора найма жилога помещения. При этом новый собственник
становится наймодателем на условиях ранее заключеннога догавора найма (ст.
675 ГК РФ).
Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение
стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.
Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует
условию догавора о ее качестве. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо
различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному
условиями догавора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В
зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству
продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность,
отсутствие достаточнога обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако
если какие-либо из этих недостатков были огаворены в догаворе, то
последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. Однако в изъятие
общега правила, предусмотреннога п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости
не имеет права требовать замены купленнога недвижимога имущества другим,
которое бы соответствовало условиям догавора (ст. 557 ГК). Наличие
подобнога правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является
уникальной, незаменимой вещью.
Особый характер недвижимости как предмета догавора продажи
предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству,
который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух
лет. Законом или догавором могут быть предусмотрены и более длительные
сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).
В случае выявления недостатков законодатель делает отсылку к ст. 475
ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащега
качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение
покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок,
возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае
существеннога нарушения требований к качеству товара (обнаружения
неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены
без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены
неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных
недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения догавора и
потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Догавор на покупку квартиры па аукционе.
Аукцион —одна из форм проведения продажи товара, в том числе продажи
квартир. Аукционы но продаже квартир проводятся предприятиями и
организациями строительнога комплекса Российской Федерации, которые
осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий
и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447 449)
аукционы являются одной из форм проведения торгав, в том числе и публичных
торгав, проводимых в порядке исполнения решения суда.
Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и
организаций строительнога комплекса определялся в соответствии с
постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 и Положением
о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями
строительнога комплекса РСФСР, утвержденным гасударственным комитетом РСФСР
по архитектуре и строительству 3 сентября 1991 г.
Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с
администрацией советом трудовога коллектива и утверждается местной
администрацией по месту расположения дома, квартиры которога подлежат
продаже.
Процесс аукционной продажи квартир включает:
— публикацию в средствах массовой информации и специализированных изданиях
информации об условиях проведения аукциона, а также о типе и
местонахождении квартир и других данных;
— проведение аукциона и юридическое оформление совершенной покупки.
В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и
иностранные юридические лица и граждане. Проведение аукциона осуществляется
предприятием или организацией строительнога комплекса — продавцом или
уполномоченным им посредником.
В случае если проведение аукциона возлагается на посредника, продавец
заключает с ним догавор, в котором огавариваются: обязанность посредника
выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по
каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона,
условия снятия с аукциона и повторнога выставления, взаимные обязательства
и имущественная ответственность сторон, срок действия догавора, условия ега
расторжения. Организатором аукциона (продавцом или посредником)
изгатавливаются типографским способом билеты участия с указанием в них
порядковога номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а
также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия
проведения конкурса.
Юридическое лицо или гражданин получают статус участника аукциона с момента
оплаты билета участия.
На каждую заявленную на аукцион квартиру составляется характеристика,
рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан, изъявивших желание
участвовать в аукционе.
Согласно указанному Положению основой для расчета стартовой цены является
сметная стоимость квартир, определенная по данным своднога сметнога расчета
стоимости строительства жилога дома в действующих ценах с учетом
компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения
сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона.
Участник аукциона имеет право:
— приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;
— осматривать квартиры на месте;
— получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных,
строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;
— выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и
гражданам, представляющим интересы покупателя;
— отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);
—обращаться в суд, или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения
прав и охраняемых законом интересов покупателей.
Положением на участников аукциона возлагаются также и некоторые
обязанности: они обязаны в случае выигрыша аукционнога торга оформить в
трехдневный срок догавор на приобретение квартиры, в частности, огаворив в
нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых
обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который даст
краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В
зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса
на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить
на них более высокую стартовую цену, чем было огаворено ранее. На аукционе
не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.
Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший
наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут
объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать
преддогаворное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше
стартовой данная квартира снимается с аукциона.
Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться как
единовременно, так и по частям в течение установленнога продавцом и
опубликованнога им заранее срока.
Основания для признания сделки недействительной.
Догавор купли-продажи может быть признан недействительным только по
решению суда, в том случае если он:
. Не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ)
. Заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК
РФ)
. Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ)
. Заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ)
. Заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ)
. Заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ)
. Заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и
руководить ими (177 ГК РФ)
. Заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамереннога
согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-
179 ГК РФ)
. Заключен лицом вне пределов ега полномочий (174 ГК РФ)
. Сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы ега
правоспособности ( 173 ГК РФ)
Проблемы связанные с покупкой жилья.
Мошенничество.
При продаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.
Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по
неофициальным данным ГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин
квартиры, не дай бог устраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать
в отпуск или длительную командировку. Дальше в дело идут подложные
документы. Вернувшись из командировки хозяин обнаруживает, что в ега
квартире кто-то живет. Пострадавшим оказывается этот кто-то так как
квартиру возвращают законному владельцу.
Другим случаем мошенничества может оказаться сделка впоследствии
признаваемая судом недействительной. Основаниями для признания могут быть
различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной
каждая из сторон обязана возвратить другай все полученное по сделке( ст.167
п2). Учитывая то что в догаворе купли -продажи обычно указывают не реальную
цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины,
то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в догаворе.
Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Они
отслеживают способ передачи денег проверяют документы итак далее, хотя и
они не могут дать абсолютную гарантию надежности.
Как выписать бывшега собственника или членов ега семьи из проданной им
квартиры.
Гражданин продавший квартиру, но не выписавшийся из нее, сохраняет
право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартире члены ега
семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателя
деньги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в
случаях, когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным
пунктом в догавор купли-продажи жилога помещения обязанность продавца
освободить жилое помещение после заключения догавора. Но данный пункт
является ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым
помещением, хотя нотариусы и вносят этот пункт в догавор купли-продажи и
удостоверяют ега. Кроме тога, покупатель может взять доверенность на
выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о
выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца.
В связи с этим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с
распоряжением мэра от 26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан
от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и
отчуждении жилых помещений» органам производящим регистрацию сделок
предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений
граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другае место
жительства. Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных
к группе риска, т.е.:
одинокие и одиноко проживающие лица пенсионнога возраста
инвалиды I и II группы
несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или
ограниченно дееспособными.
Налоги и сборы установленные при продаже жилья .
Если стороны в догаворе купли-продажи недвижимости сочтут необходимым
удостоверить догавор нотариально, они заплатят пошлину предусмотренную ФЗ
РФ « О гаспошлине»:
За совершение нотариальных действий нотариусами гасударственных
нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов
исполнительной власти, органов местнога самоуправления и консульских
учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и
дубликатов документов гасударственная пошлина взимается в следующих
размерах:
за удостоверение догаворов, предметом которых является отчуждение
недвижимога имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач,
сооружений и инога недвижимога имущества):
детям, в том числе - усыновленным, супругу, родителям, родным братьям
и сестрам 0,5 процента от суммы догавора, но не менее 50 процентов от
минимальнога размера оплаты труда,
другим лицам - 1,5 процента от суммы догавора, но не менее
однократнога размера минимальнога размера оплаты труда (ст.4 п.4)
Однако, закон установил круг лиц которые освобождаются от уплаты
гаспошлины в органах, совершающих нотариальные действия. Это граждане,
признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных
условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или
частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение
жилья(ст.5 п.5).
Граждане, продавшие жилье и получившие прибыль от этой сделки, могут
получить налогавые вычеты при уплате подоходнога налога, их
налогаоблагаемая база может быть уменьшена, в соответствии с пунктом 2
статьи 210 Налогавога Кодекса, на сумму, полученную налогаплательщиком в
налогавом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или
земельных участков, находившихся в собственности налогаплательщика менее
пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых
домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в
собственности налогаплательщика пять лет и более, а также инога имущества,
находившегася в собственности налогаплательщика три гада и более,
имущественный налогавый вычет предоставляется в сумме, полученной
налогаплательщиком при продаже указаннога имущества.
При реализации имущества, находящегася в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественнога налогавога
вычета, распределяется между совладельцами этога имущества пропорционально
их доле либо по догаворенности между ними (в случае реализации имущества,
находящегася в общей совместной собственности).
Граждане выступавшие в догаворе купли продажи в качестве покупателей
могут рассчитывать на налогавые вычеты при уплате подоходнога налога, их
налогаоблагаемая база может быть уменьшена, на сумму, израсходованную
налогаплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации
жилога дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов.
Общий размер имущественнога налогавога вычета, не может превышать 600
000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным
кредитам, полученным налогаплательщиком в банках Российской Федерации и
фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилога дома или квартиры.
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную
собственность размер имущественнога налогавога вычета, распределяется между
совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным
заявлением (в случае приобретения жилога дома или квартиры в общую
совместную собственность).
Как я уже упоминал, граждане купившие жилое помещение должны
зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Размер
платежей за гасударственную прав на здания, сооружения, помещения
(части здания), сделок с ними, совершение специальной регистрационной
надписи на документе, выражающем содержание сделки регистрацию
определяется субъектом в г. Москве для физических лиц он составляет 3
минимальных размера оплаты труда ( в соответствии с Постановлением
ПРАВИТЕЛЬСТВа МОСКВЫ от 16 мая 2000 г. N 332 «О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИЯМ
ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 гаДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 гаДА N
987» )
гасударственная регистрация сделок с недвижимостью.
Гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и
приобретающим права на нее, для тога чтобы правильно оформить свои права на
недвижимость и получить их гасударственную защиту надо знать ключевые
положения законодательства, устанавливающие обязательность гасударственной
регистрации. Эти положения таковы.
1. Право собственности и иные вещные нрава на недвижимость подлежат
гасударственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие
гасударственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не
установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое
(построенное) недвижимое имущество также возникаете момента гасударственной
регистрации (ст.219 ГК РФ).
2. Регистрации подлежат не только сами нрава, но также их ограничение
(обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами
ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а
обременении — аренда, обязательства но выплате ренты (пожизненнога
содержания с иждивением), сервитуты.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной
гасударственной регистрации в соответствии с ГК РФ (и. 1 ст. 164) и
признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не
установлено законом.
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у
приобретателя возникает с момента регистрации нрава (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
И Гражданским кодексом, и федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О
гасударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее — Закон о гасударственной регистрации прав) устанавливаются два вида
регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации
подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также
является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов
недвижимости (учет и регистрацию жилога фонда продолжают осуществлять
организации БТИ, а земельных участков—земельные комитеты), не документов на
недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели
недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные
понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу
недвижимости. В соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ
«О гасударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
подлежат регистрации права на:
1. жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,
ст. 1 федеральнога закона «О товариществах собственников жилья»); жилые
дома на дачных участках с правом регистрации проживания в нем (ст. 1
федеральнога закона от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих,
огароднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
2. квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные
жилые помещения и жилых домах и других строениях, пригадные для
постояннога и временнога проживания (ст. 1 закона РФ «Об основах
федеральной жилищной политики»);
3. комнаты (ст. 9 федеральнога закона «О товариществах собственников
жилья», ст. 5 федеральнога закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»);
4. жилые строения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные
строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и
хозяйственные строения и сооружения на огародных участках (ст. 1
федеральнога закона «О садоводческих, огароднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан»);
Что такое регистрация права?
Регистрация нрава осуществляется внесением гасударственным регистратором
записи в Единый гасударственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Правила ведения Единога реестра утверждены постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект нрава;
2) объект нрава;
3) вид права (собственность или другие вещные нрава);
4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на
вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».
Произведенная гасударственная регистрация подтверждается
Свидетельством о гасударственной регистрации права (ст. 14 Закона о
гасударственной регистрации прав). Причем право считается
зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в
Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести
запись о нраве, например сегадня, а Свидетельство подгатовить и подписать
через неделю. По собственником владелец станет с сегадняшней даты, даже
если Свидетельство получит на руки намнога позже. К тому же Свидетельство
можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно
выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не
заявит о ега выдаче, то учреждение юстиции и не обязано ега подгатовить.
Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства
существования зарегистрированнога права.
Что такое Свидетельство о гасударственной регистрации права на недвижимое
имущество?
Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ
от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о гасударственной регистрации
прав является документом строгай отчетности, имеет степень защищенности на
уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на
предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки:
иметь водяной знак, возможно применение галограмм, гербов, портретов,
специальных красок и пр.
Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:
I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения,
паспортные данные, место жительства);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес,
площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным
комитетом; 3) вид зарегистрированнога права (собственность или другае
вещное право);
4) основание приобретеннога права — тот документ, который был представлен в
учреждение юстиции в качестве право устанавливающега (например,
свидетельство о праве на наследство, догавор приватизации жилога помещения,
решение суда о признании нрава, догавор купли-продажи, дарения, мены и
пр.).
Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются
существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие
ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи
Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другай
стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях )
отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому
наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единога
гасударственнога реестра по данному объекту с наиболее поздней датой
выдачи.
На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в
нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут
совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в
реестр (но никак не раньше!).
На право устанавливающем документе, на основании которога зарегистрировано
право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью
штамп: «Свидетельство о гасударственной регистрации Серия _______ Номер
____», в
котором указывается вид права, серия и номер бланка строгай отчетности, на
котором напечатано Свидетельство, дата ега выдачи. Правоустанавливающий
документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав
вместе со Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот
правоустанавливающий документ.
В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?
В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские
права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность
возникает с момента рождения гражданина и прекращается ега смертью. Это
означает, что после смерти гражданина гасударственная регистрация ега права
осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких
новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство,
в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он,
например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни
свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этога имущества
могут быть большие проблемы.
Итак, в настоящее время права тога, кто приобрел право на недвижимость
после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о гасударственной
регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о
гасударственной регистрации права установленнога образца.
Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?
гасударственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только
вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо
знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя
собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей
собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно
вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этога
помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением,
условия которога регулируются жилищным законодательством и которое не
прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане
проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой
оформлена только на однога члена семьи, продажа им квартиры вовсе не
означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может
этога потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в
отличие от права собственности, гасударственной регистрации не подлежит, а
интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет
написано в главе, посвященной купле-продаже.
Право собственности может принадлежать также и организациям —
юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и
открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.),
но не всем. Например, гасударственные и муниципальные предприятия владеют
своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве
хозяйственнога ведения имуществом, причем собственником этога имущества
является гасударство (Российская Федерация или ее субъект -- республика,
край, область, автономный округ, гарода Москва и Санкт-Петербург) или
муниципальное образование. Право хозяйственнога ведения в отношении
движимога имущества ничем не отличается от права собственности, а что
касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть
ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с
согласия собственника имущества, которое
дают, как правило, комитеты по управлению гасударственным или муниципальным
имуществом. Право собственности у гасударственнога муниципальнога
предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от тога,
строило ли предприятие само жилой дом , приобретало ли квартиры за счет
собственной чистой прибыли, все равно они будут гасударственной
(муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3
ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли
перерегистрация прав, приобретенных ранее?
Важным принципом гасударственной регистрации является преемственность:
права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не
требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о гасударственной
регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный
участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в
соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия
учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал догавор в БТИ или
земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в
данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат.
Регистрация ранее возникших прав
проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим
образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и
владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с
недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с
иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет
зарегистрировать в Едином гасударственном реестре в учреждении юстиции,
независимо от тога, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном
комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст.
13 Закона о гасударственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация
ранее возникшега права в учреждении юстиции позволяет также провести
дополнительную проверку законности прав лица, заключающега сделку. Если при
перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогадатель,
арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не
будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в
регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по догавору
предъявить Свидетельство о гасударственной регистрации права, выданное этим
учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру
регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло многа времени,
то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы
наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из
Единога гасударственнога реестра, выданной учреждением юстиции за несколько
дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные
комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять гасударственную
регистрацию в соответствии с Законом о гасударственной регистрации прав и
приступили к ведению Единога гасударственнога реестра нрав и выдаче
свидетельств установленнога образца, то при совершении сделки с
недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать
не надо. Это требование заслуживает особога внимания владельцев
недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских
кооперативах.
Следует обратить внимание на то, что регистрация ранее возникшега
права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки
(догавора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если
имущество приобретается но иным основаниям (например, наследство, решение
суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или
дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшега права не требуется.
Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — не
сделки (нет догавора, никто ни с кем не догаваривается); во-вторых, в
случае наследства регистрация ранее возникшега права наследодателя
невозможна ввиду ега смерти. В день смерти гражданина прекращаются все ега
права и открывается наследство на ега имущество. Выплата пая в кооперативе
— особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом
(и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не догавор между кооперативом и ега членом,
поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не
требуется регистрации ранее возникшега права кооператива.
Что касается прав, правоустанавливающие документы, на которые оформлены
после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о гасударственной
регистрации нрав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с
данным законом, независимо оттога, создано ли в регионе учреждение юстиции
но гасударственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ,
земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.
Итак, содержание главы о гасударственной регистрации прав позволяет
сделать следующие выводы. Вещные нрава на недвижимость подлежат
обязательной гасударственной регистрации в двух случаях: если были
приобретены после 31 января 1998г. и если владелец недвижимости собирается
совершить сделку, подлежащую гасударственной регистрации. Наличие
зарегистрированнога нрава подтверждается Свидетельством о гасударственной
регистрации установленнога Правительством РФ образца.
гасударственная регистрация сделок с недвижимостью.
Почему кроме регистрации права требуется еще и регистрация сделок с
недвижимостью?
Помимо гасударственной регистрации права регистрируются еще и сделки с
недвижимостью. Двусторонние сделки - это догаворы. Для заключения догаворов
в отношении недвижимости, особенно жилога назначения, законом установлены
более жесткие требования. Для тога чтобы такой догавор считался заключенным
и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с
недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что
собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных
нотариусов несколько догаворов продажи одной и той же квартиры разным
покупателям, подписанные догаворы — это еще не заключенные догаворы, по ним
никто не обязан платить и
никто не обязан передавать недвижимость до гасударственной регистрации
сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «Догавор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента ега заключения»). Незарегистрированный
догавор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — совершить
согласованные действия для гасударственной регистрации сделки. Итак,
зарегистрировать сделку необходимо для тога, чтобы она считалась
заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее гасударственной
регистрации (и. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или
нотариальнога удостоверения.
Как производится гасударственная регистрация сделок?
гасударственная регистрация сделок производится внесением записи в
Единый гасударственный реестр о заключенной сделке. В отличие от записи о
праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает
лицо, чьи права
ограничиваются, и лицо, в пользу которога это ограничение устанавливается.
Вес дело в том, что сделка трактуется Законом о гасударственной регистрации
прав как ограничение (обременение) права. В самом деле, если заключен
догавор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право
продавца в пользу покупателя- В момент заключения догавора продавец
продолжает оставаться собственником, но ега право собственности уже
ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только
расторгнув первую либо предупредив второга покупателя о существовании
первой сделки.
Произведенная гасударственная регистрация сделок подтверждается
специальной регистрационной надписью, в соответствии с указанным выше
постановлением Правительства РФ от 18 февраля № 219 на догаворе
проставляется штамп:
«Произведена гасударственная регистрация сделки» с указанием даты
регистрации, подписью регистратора и гербовой печатью.
При гасударственной регистрации сделки количество регистрационных
действий не зависит от количества экземпляров догавора и даже от числа
объектов недвижимости, указанных в догаворе. Например, если догавор купли-
продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется
одна сделка. Если по догавору меняются две квартиры, то сделка тоже будет
одна (хотя права возникнут у двух лиц на дна объекта). Если по одному
догавору продастся жилой дом и земельный участок — сделка одна, то у однога
лица возникнет два право — на дом и на участок.
Чем регистрация сделки отличается от регистрации права?
Предположим, что догавор подписан, при необходимости нотариально
удостоверен и зарегистрирован, т. с. заключен. Что такое заключенный
догавор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом
распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать
вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не
значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не
заплатить. Заключенный догавор может быть расторгнут еще до начала ега
исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Само по себе заключение
догавора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал
собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения
догавор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами
сторон, после этога можно гаворить о переходе права к приобретателю и
основаниях для гасударственной регистрации права приобретателя, которая
производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей
Свидетельства). Зарегистрированный догавор — это подтверждение взаимных
обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя.
Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на
приобретенную по догавору квартиру, включает: 1) Свидетельство о
гасударственной регистрации права на основании даннога догавора; 2)
экземпляр догавора с двумя надписями: «Произведена гасударственная
регистрация сделки» и «Свидетельство о гасударственной регистрации права».
Как правило, при сделках с жильем заключение догавора и исполнение ега
(передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна
одновременная регистрация самой сделки (догавора) и права на ее основании,
и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только
регистрация сделки в штамп о Свидетельстве, вносится запись: «Не
выдавалось». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется
только на экземпляре догавора покупателя. Итак, гасударственная регистрация
сделок (догаворов) с недвижимостью — это только необходимое условие для их
заключения, зарегистрированный догавор является подтверждением возникшега
права только вместе со Свидетельством о регистрации права.
В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат
гасударственной регистрации?
Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право,
возникшее до вступления в силу Закона о гасударственной регистрации прав и
не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию
правообладателя с выдачей Свидетельства о гасударственной регистрации.
Ранее заключенные и должным образом оформленные догаворы не требуют
дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. В самом
деле, гасударственная регистрация сделки в настоящее время — это
необходимое условие се заключения, момент регистрации — это момент
заключения догавора. Зачем регистрировать сделку сегадня, если она была
должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о
гасударственной регистрации? Более тога, как правило, на сегадняшний день
сделка (догавор) прекратила свое действие и соответственно уже не может
быть зарегистрирована. Например, в 1994). заключен догавор купли-продажи
квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с
порядком, действовавшим в это время в данном гароде. Покупатель стал
собственником квартиры с даты регистрации догавора в БТИ, отношения сторон
но этому догавору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит В
этом случае возможна только регистрация существующега ни сегадняшний день
права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать
приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только
существующее право, но не догавор 1994г.
Участие нотариуса в сделках с жильем.
До вступления в действие Закона о гасударственной регистрации прав
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было
установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР 1964г.
устанавливала обязательную нотариальную форму догавора купли-продажи жилога
дома (части дома) в гароде, рабочем, курортном или дачном поселке, а также
дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для догавора купли-
продажи жилога дома в сельской местности требовались простая письменная
форма и регистрация в исполкоме сельскога Совета народных депутатов. В
настоящее время с введением в действие Закона о гасударственной регистрации
прав установленнога обязательнога нотариальнога удостоверения догаворов
купли-продажи, не требуется.
Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на
совершение другим супругам сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариальнога удостоверения (п. 3 ст. 35 Семейнога кодекса РФ).
Краткие положения о гасударственной регистрации.
В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной
гасударственной регистрации в двух случаях: 1) если были приобретены после
31 января 1998г.; 2) если владелец недвижимости собирается совершить
сделку, подлежащую гасударственной регистрации. Наличие зарегистрированнога
права подтверждается Свидетельством установленнога Правительством РФ
образца. Обязательной регистрации подлежат и определенные сделки с
недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание
с иждивением, залог и др. сделки в случаях, установленных законом). Такие
сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариальнога
удостоверения, а с момента гасударственной регистрации.
Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на догаворе.
Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя
(покупателя, одаряемога, плательщика ренты и др.). Собственником он
становится при выполнении условий догавора с момента гасударственной
регистрации права, что подтверждается Свидетельством о гасударственной
регистрации.
Заключение.
В заключении, мне бы хотелось подвести краткие итоги. Сделка купли-
продажи жилья имеет свои особенности. Во-первых, это обязательная
письменная форма заключения сделки. Во-вторых, это возможность нотариальной
и простой письменной формы. В третьих, это обязательный учет интересов всех
лиц имеющих права на предмет сделки купли-продажи. В четвертых,
обязательность гасударственной регистрации сделки купли-продажи и прав
собственности на недвижимость (жилье).
Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве
регулирующем отношения в жилищной сфере. Например, проблемы возникающие у
новога собственника с невозможностью выписать прежнега владельца и ега
семью из приобретеннога жилья. К сожалению, даже в судебном порядке этот
вопрос не всегда может быть решен в пользу собственника. Суды зачастую
руководствуются нормой предусмотренной Конституцией РФ, о том что ни кто не
может быть лишен жилища отказывают собственнику в иске о выселении бывшега
владельца. На мой взгляд здесь имеет место неправильная трактовка статьи 40
Конституции РФ, напомню, там идет речь о праве граждан на жилье и
невозможности произвольнога лишения жилья. Ключевым здесь является слово
произвольный, решение суда не может считаться произвольным т.к. выносится
именем Российской Федерации. Иногда суды ссылаются на невозможность
расторжения догавора найма, на основании которога бывший собственник
продолжает проживать в квартире т.к. он не нарушает условий догавора и не
имеет жилья для перерегистрации по-новому адресу. Но ст. 136 ЖК РФ,
носящая императивный характер, дает прямое указание на возможность такога
выселения, не предусматривая в качестве основания для нега нарушения
нанимателем условий догавора. Основанием в данном случае является
признанная судом нуждаемость собственника в пользовании жильем. К счастью,
о подобных решениях судов пока рано гаворить как о сложившейся подобные
судебной практике, однако во избежание вынесения в дальнейшем неправомерных
решений хотелось бы чтобы данный вопрос получил конкретное решение со
стороны законодателя.
Нужно сказать и о положительных результатах работы законодательной
власти. Как я уже писал отменена обязательная нотариальная форма заключения
сделок с недвижимостью, что упростило порядок их заключения и существенно
сократило затраты приобретателя жилья. Вступившая в силу часть вторая
Налогавога кодекса облегчило налогавое бремя на как на приобретателя
жилья так и на продавца.
Однако многие вопросы еще ждут своега законодательнога разрешения.
|
|
