Новости. 2008 год.

АИЖК изменило подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке.

15.09.2008

Агентство ипотечного жилищного кредитования, крупнейшая в России рефинансирующая структура, c 15 сентября меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке.

По новым правилам агентство будет заключать с партнерами договоры или на год без фиксации параметров выкупа, или форвардные контракты на четыре месяца с фиксированными условиями и обязанностями по поставке закладных.

Ставка рефинансирования АИЖК с понедельника устанавливается на уровне 12,65%. Если доходность кредита ниже ставки рефинансирования, он будет выкупаться с дисконтом, если выше - с премией, уточнили в АИЖК.

В одном из интервью генеральный директор АИЖК Александр Семеняка рассказал, что ценообразование агентства складывается из "стоимости денег на рынке плюс маржа 3%".

Эксперты уверены, что радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотечных кредитов на деле означает повышение процентных ставок. По их прогнозам, с 15 сентября стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве, что на 2-3 процентных пункта выше ставок, действующих сейчас.

В агентстве считают повышение ставок обоснованным, поскольку это связано с удорожанием привлекаемых ресурсов.

"Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупаем,- 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам, - 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10%", - в августе сообщил А. Семеняка.

По его мнению, увеличение процентных ставок - "однозначно позитивная новость для инвесторов". Для устойчивости рынка это тоже хорошо, уверен глава АИЖК, поскольку данная мера позволит агентству снизить число невозвратов по кредитам, выкупленных агентством, и компенсировать убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам.

Начиная с 15 сентября, кредитная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально, а условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры. Уже сегодня потенциальные заемщики с помощью ипотечного калькулятора на официальном сайте АИЖК могут узнать на какую процентную ставку они могут рассчитывать при получении кредита. Для этого необходимо ввести точные параметры по конкретному кредиту (стоимость квартиры, размер кредита и первоначального взноса, срок, в течение которого заемщик намерен платить по кредиту, регион).

"Для заемщиков, конечно, повышение процентных ставок не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора", - считает А. Семеняка.

Возможность выбора - вопрос спорный. Многие банки уже давно свернули ипотечные программы, остальные ищут покупателей на портфели ранее выданных кредитов, которые стали убыточными. Для выдачи новых кредитов денег не хватает, и если пару месяцев назад небольшие банки могли продать портфели "ВТБ24", то сейчас закрылся и этот выход.

Крупнейшие операторы ипотеки - Сбербанк, ВТБ24 и то же АИЖК - не сумели воздержаться от повышения ставок. О повышении процентных ставок также объявили Альфа Банк, ICICI-банк, Банк "Сосьете Женераль Восток", "Абсолют Банк", "Собинбанк", Банк "Союз". Эксперты "Фосборн Хоум" констатировали, что ставки по ипотечным кредитам в России откатились на уровень 2006 года - тогда ставки Сбербанка по ипотеке составляли 13-15%. За два-три последних года недвижимость подорожала в 2-3 раза, что сделало покупку жилья довольно проблематичной. Эта тенденция, по прогнозам аналитиков, сохранится. "Продолжающийся, путь и незначительный, рост цен на недвижимость и рост ставок дают очень неприятную синергию. При условии увеличения стоимости кредита до 13% ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на $100 000 составит $1500 без учета дополнительных комиссий, при 14% - $1580, при 15% - $1666", - привел пример собеседник "ИФ-Недвижимость".

Изменение порядка работы АИЖК не вызвало энтузиазма у ипотечных брокеров. Так, генеральный директор ГК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко прокомментировала "ИФ-Недвижимость": "АИЖК в течение пяти лет было для рынка тем самым государством, гарантиям которого верили. Сейчас выясняется, что у АИЖК не было полномочий, которыми они оперировали. Формулировка "федеральная компания" была использована с целью развития финансовой структуры. Изначально планировалось, что полученные от государства средства АИЖК будут использовать в социальных целях. Однако на практике оказалось иначе. Единственный игрок, который мог позаботиться о незащищенных слоях населения, счел нужным тратить государственные средства на выдачу безрисковых кредитов.

То, что сейчас агентство сосредоточилось на социальных программах, и было изначально предназначением АИЖК. Совмещение функций государственного гаранта, стандартизатора рынка и коммерческого игрока оказалось нерешаемой задачей для АИЖК. Сейчас агентство отказывается от каких-либо гарантий, диктуя свои условия и демонстрируя непартнерское отношение к брокерам. Такой нерыночный подход - подход с позиции силы - уже заставляет задуматься о перспективах сотрудничества с агентством.

Очевидно, что в сложившейся ситуации брокеры, прекратившие сотрудничество с АИЖК, либо закроются, либо перейдут в банковские структуры на правах аффилированных лиц, что повлечет за собой значительную перестройку рынка ипотечного кредитования в целом".

Некоторые аналитики не исключают, что ужесточение условий ипотечного кредитования и, как следствие, сокращение числа ипотечных сделок спровоцирует снижение цен на жилье. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на московском рынке уже за последние полгода еженедельный прирост сократился в 7,5 раз - с 1,5% до 0,2%. Застройщики и риэлторы, столкнувшись с резким снижением спроса, будут вынуждены идти на уступки, полагают эксперты, и продавать квадратные метры с дисконтом. Впрочем, это хорошая новость только для тех, кто может позволить себе покупку жилья за "живые" деньги. Что касается тех, кто рассчитывал воспользоваться ипотечным кредитом, мечта о квартире становится все более недостижимой.