Рост цен на недвижимость является следствием инфляции спроса и предложения.

Справедливая цена на недвижимость с точки зрения покупателя. Что будет с рынком?
Чем сильнее росла волна негатива со стороны потребителей по поводу роста цен на недвижимость в 2006 г., тем чаще звучал вопрос о том, что же есть справедливая цена на кв.м в Москве?

Введение

Рост цен на недвижимость является следствием инфляции спроса и предложения. Продавцы первичного рынка (а именно в этом сегменте, как правило, зарождается тенденция) всячески завышали роль влияния положительной динамики себестоимости на цену кв.м для конечного потребителя. Покупатели же расценивали такую ситуацию, как очевидную спекуляцию и, одновременно с этим, желая получить собственный дополнительный доход, стимулировали цены еще большим спросом, обусловленным инвестиционными мотивами. К концу 2006 г. первая часть потребителей сделала для себя вывод, что "так вечно продолжаться не может", и перестала скупать квартиры, боясь столь же стремительного обвала цен, вторая - поняла, что имеющихся в наличии денег уже не хватает, привлечение дополнительных средств через ипотеку проблематично, так как пока банк одобрит или заемщика и/или адрес, цена, скорее всего, снова увеличится.

Таким образом, спрос "отложился", и, как выяснилось, надолго. Активной оставалась только та часть населения, которая не могла надолго откладывать решение своих жилищных проблем. Согласно исследованию, проведенному аналитической службой МИАН-агентство недвижимости в конце 2006 г., в качестве потенциальных покупателей на рынке себя видели только семьи с уровнем доходов "выше среднего" и "высоким". Однако, даже они отложили покупку, когда в феврале-марте поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. В этот период существенно (в разы!) упали продажи жилой недвижимости всех категорий и классности. И действительно, средний уровень цен в начале года несколько снизился. Особенно явно это было заметно в сегменте типового жилья, "переоцененность" которого наиболее часто обозначалась в СМИ. Однако когда накопилась понедельная статистика цен за прошедшие полтора месяца с момента появления первых отрицательных показателей, стало ясно, что никакой последовательной логики в поведении средних величин нет: на одной неделе фиксируется падение цен на панельные дома на первичном рынке на 0,1-0,2%, а на следующей - снижение стоимости квадратного метра в объектах бизнес- класса - на 0,2-0,4%, тогда как панель в это же время прирастала в цене на те же 0,2-0,4%. Такая ситуация заставила аналитиков рынка недвижимости спуститься с панели агрегированных (средних) показателей по рынку на уровень конкретных объектов.

Падение цен - миф!

Аналитиками МИАН-агентство недвижимости была проработана динамика цен более чем по 90% новостроек Москвы и области всех классов - от типового жилья до элитных объектов. Период - год с октября 2006 до октября 2007, то есть как раз тот временной интервал, в рамках которого цены якобы "падали". Проанализировав полученные данные, мы выявили следующие тенденции:

Несмотря на ограниченный спрос, примерно на 50% объектов (условно ликвидных) застройщики сохранили практику ценовых скачков при изменении стадии строительства. При этом их абсолютные значения претерпели некоторые изменения: начало работ по строительству подземной части +5% к цене (в сравнении с ценой открытия продаж на стадии получения ИРД), начало возведения наземной части +10% к цене, выход на ГК +5% (крайне редко).

Реальное снижение цен имело место только по 4-5% адресов,
В среднем в каждом месяце исследованного годового интервала на продажу было выставлено около 70% от общего числа выявленных объектов. Причинами этой "консервации" являлись либо случаи временного приостановления продаж, либо их полная продажа объекта.

Темпы прироста стоимости отдельных объектов с начала 2007 г. вплоть до октября месяца (за исключением тех, по которым зафиксировано реальное снижение) в большинстве своем находились в диапазоне от +4% до +14% вне зависимости от класса,
50% объектов за рассматриваемый период не имели "ценовых" переходов при изменении стадии строительства, то есть наблюдаемая динамика объектовых цен не находилась под значительным влиянием ценовых скачков.

Если предположить, что цены на каждый объект, выставляемый на продажу в рамках указанного временного интервала не менее 7 месяцев, вели себя аналогично и в оставшееся время, то прирост среднерыночной цены на объект составил с начала декабря 2006 года по конец октября 2007 года 8%.

Причинами отрицательной динамики среднего уровня цен, с нашей точки зрения, является сознательная приостановка (или завершение) продаж более дорогих объектов и вывод на рынок объектов более дешевой категории. Таким образом, реальные ценовые показатели рынка в рассматриваемый период росли примерно на уровне инфляции.
Факторы, влияющие на покупателя.

Если попробовать ответить на вопрос, что нужно потребителю для того, что бы купить квартиру, мы получим следующие факторы:

Желание и осознание существующей, либо перспективной потребности.
Финансовая состоятельность.

Важность второй составляющей сложно переоценить: именно отсутствие денежных средств не дает расти числу сделок, если отсутствуют какие-либо ожидания в отношении цен, и, если структура предложения по классам примерно соответствует структуре спроса.

Привлекаемые для покупки жилья средства можно разделить на 2 группы: собственные и заемные. Доля заемных средств (ипотеки), используемых на рынке жилой городской недвижимости, постоянно растет. Если в период с 2000 по 2004 гг. ею можно было практически пренебречь, то на данный момент она достигает 40%. Учитывая, что в Западной Европе это значение достигает уже 60% (а по многим макропоказателям наше отставание, например, от Германии оценивается в 3 года), ожидаемую динамику доли ипотечных средств в сделках можно спрогнозировать следующим образом:

Мы предполагаем, что негативное влияние общемировой стагнации ипотечного рынка может замедлить его развитие и в России. Причем ограничение будет иметь место как со стороны кредиторов (в виде повышения рискового ценза), так и кредитуемых (отказ от использования инструмента по причине повышенных процентных ставок). При этом вне зависимости от темпов развития ипотечного кредитования:

Остается важным размер первоначального взноса (по фактическим сделкам он равен примерно 30% от стоимости квартиры).

Покупатели не оценивают первоначальный взнос как сумму всей покупки и сопоставляют общую стоимость квартиры со своими существующими финансовыми возможностями и ожиданиями относительно их изменения. Поэтому, сопоставлять уровень доходов только с размером первоначального взноса не корректно.

Таким образом, на среднерыночную справедливую цену влияют:
Уровень доходов населения (с учетом номинальной и реальной составляющей),
Доля сделок с ипотекой,
Размер первоначального взноса .

Что такое справедливая цена на недвижимость?

С нашей точки зрения, справедливая цена на жилую недвижимость в Москве - это цена при которой совершается наибольшее количество сделок по покупке, причем основными покупателями являются семьи, заинтересованные именно в жилье для проживания, а не в объектах инвестирования. В качестве базы в дальнейшем рассматривалась статистика до мая 2005 г. (период до начала активного инвестирования в московскую недвижимость). На графике цен она представляет практически плавную медленно восходящую линию.

Изучим поведение объемов фактических сделок на этом промежутке. Максимальное значение зафиксировано в декабре 2004 г., однако оно слишком существенно отличается от значений, как справа, так и слева, поэтому рассматривается как статистический выброс под влиянием случайного фактора. Спускаясь на уровень "вторых" экстремумов, максимальное количество сделок было зафиксировано в марте и ноябре 2004 г.

Те моменты, когда продажи жилой недвижимости были максимальны, а влияние ожиданий и инвесторов - минимальны, можно назвать точками фиксации справедливой цены, но, справедливой, относительно существующего на тот момент уровня доходов населения - март и ноябрь 2004 г..

По двум упомянутым точкам выявлено одинаковое соотношение стоимости квадратного метра на ПРН и среднего уровня доходов Москвичей - 2,13 раза. Следовательно, это соотношение оптимально и, исходя из него, а так же, принимая во внимание поправки относительно расширения финансовых возможностей населения, благодаря ипотечному кредитованию, динамика справедливой цены на рынке будет иметь следующий вид:

Таким образом, равновесная цена на 2007 г. - $3680 за кв.м, на 2008 - $4295, 2011 - $7778 за кв.м.

Варианты развития фактической ценовой динамики.

Сейчас очевидно, что ажиотажный спрос 2006 г. на рынок не вернется. Тем не менее, спрос, который наблюдается на настоящий момент гораздо более устойчивый, чем в начале года, но все же недостаточный, чтобы стимулировать рост цен. Помесячная динамика спроса в условных единицах приведена на графике ниже.

Что касается предложения то, количество объектов в продаже держится на достаточно стабильном уровне и, скорее всего, еще в течение нескольких лет будет варьироваться от 300 до 350 адресов (как в Москве, так и в Московской области). Налицо тенденция увеличения объема предложения в рамках одного адреса: новые проекты все чаще являются реальным воплощением комплексного развития территорий. Не стоит забывать и о запрете точечной застройки в Москве, все еще не реализованных инвестиционных квартирах, "накопленных" в 2005-2006 гг., и, постепенно реализуемых на вторичном рынке, а так же программе реорганизации промышленных территорий в центре Москвы.

В последнее время звучат высказывания о стремительном росте стоимости строительных материалов. Да, действительно, за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70%, на песок и щебень - около 40%. Однако учитывая тот факт, что в стоимости материалов при строительстве монолитно-кирпичного дома (а именно этот тип жилья в наибольшем объеме представлен на рынке) доля цемента находится на уровне, не превышающем 40%, в то время, как доходность девелопера при оптовой цене реализации квартир составляет не менее 40% (с учетом всех обременений), маловероятно, что даже удвоение цены базовых материалов может стать причиной существенного роста розничных цен, особенно, принимая во внимание ограничения со стороны спроса.
Таким образом, с нашей точки зрения, в ближайшие несколько лет на рынке со стороны предложения не будет факторов, способных "раскрутить" инфляционную спираль.

Наиболее вероятным сценарием развития событий представляется близкая к нулевой динамика номинальных цен на жилье и близкая к уровню общеэкономической инфляции динамика реальных цен. Понятно, что цены на более качественное жилье будут опережать среднерыночный темп роста, тогда как динамика цен на неликвидные объекты будет от него отставать (единичные случаи абсолютного неликвида могут демонстрировать и отрицательную динамику).

Визуально кривая изменения справедливой цены (с учетом и без учета ипотеки), выведенная по описанной выше методологии, и вероятное изменение фактической средней цены выглядят следующим образом:

Отклонения фактической цены от справедливой (с учетом ипотеки) имеют следующий вид:

Так как в качестве единиц анализа использовались цены на конец года, можно предположить, что абсолютное соответствие фактической и справедливой цены на жилую недвижимость произойдет в период с осени 2009 г. (при средней цене $5100 за кв.м) до лета 2011 г. (при цене $5610 за кв.м). С момента наступления равенства цен дальнейшая динамика среднерыночной цены должна совпадать с динамикой справедливой цены.