|
|
В Государственном Кремлевском Дворце состоялся торжественный вечер, посвященный празднованию Дня Победы в Великой Отечественной войне. Праздничное мероприятие было организовано Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы, Московским городским комитетом профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов и Фондом ветеранов строителей Москвы. На мероприятие были приглашены около пяти тысяч ветеранов Отечественной войны и труда, которые были так или иначе связаны со строительной отраслью. Торжественный вечер проходил с особой теплотой и искренностью - мероприятие было подготовлено для ветеранов, а не для организаторов, как это иногда, к сожалению, бывало на торжествах, посвященных Дню Победы. Руководители московских структур, выступивших организаторами, перед началом концерта обратились к ветеранам с краткими, но весьма эмоциональными поздравлениями. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства города Леонид Краснянский, в частности, подчеркнул "мы должны быть благодарны нашим ветеранам за то, что они защитили нашу страну от немецко-фашистских захватчиков и внесли огромный вклад в послевоенное восстановление народного хозяйства. Они заслужили огромный почет и уважение". Выступавшие также отметили роль московской мэрии и лично мэра Ю. Лужкова и Первого заместителя Премьера Правительства В. Ресина в помощи ветеранам Великой Отечественной войны в Москве.
1. История вопроса Департамент внебюджетной политики строительства города Москва с 1996 года является городским инвестором строительства жилья, объектов социальной сферы и городской инфраструктуры. Значительный опыт работы Департамента в области реализации жилой недвижимости показывает, что несмотря на значительные объемы жилищного строительства в городе потребность населения в жилье не уменьшается. Граждане с невысокими доходами не могут улучшить свои жилищные условия путем покупки квартиры, даже в рассрочку, и поэтому вынуждены арендовать жилье, так как ежемесячные арендные платежи посильны для семейного бюджета. В Департамент неоднократно обращались и обращаются граждане, желающие арендовать квартиры напрямую у него или у других госорганизаций, объясняя это тем, что аренда жилья в частном секторе связана с определенными рисками и не застрахована от махинаций посредников, а также от невыполнения обязательств со стороны частных собственников. Идея возрождения доходных домов не является новой, "это хорошо забытое старое". В дореволюционной России существовали доходные дома для различных категорий населения, которые отличались хорошими условиями проживания. Например, известный городской коммерсант Солодовников в 1901 году завещал Московской городской Думе 6 млн. царских рублей на строительство доходных домов с дешевыми квартирами. Построенный комплекс из двух зданий был полностью заселен в 1909 году и являлся крупнейшим городским домовладением. В 1914 году Московское городское управление содержало еще 2 доходных дома с дешевыми квартирами на 2-й Мещанской улице. Спрос на такие квартиры всегда превышал предложение, и они приносили постоянный доход. Доходные дома пользовались успехом и у поределенной части интеллигенции, считавшей аренду жилья более выгодной, чем собственность, обремененную налогами и обязанностями по ее обслуживанию. 2. Цель создания муниципальных доходных домов.Муниципальные доходные дома могли бы стать составной частью городской жилищной программы и внести свой вклад в решение социально-экономических задач и прежде всего таких, как обеспечение граждан жильем, пополнение городского бюджета за счет сбора средств от аренды и коммерческого найма с их последующим направлением на реализацию жилищных программ. Привлекательность квартир доходного дома для арендатора обусловлена комфортными условиями быта и длительным временем проживания, предоставлением качественных коммунальных и бытовых услуг, обеспечением места в гараже и другим набором услуг. Доходный дом должен заинтересовать и руководителей крупных предприятий и организаций, вынужденных привлекать иногороднюю рабочую силу и предоставлять на этот период жилье. Для эффективного управления доходной недвижимостью должна быть создана управляющая организация, представляющая интересы собственника и защищающая права потребителей жилищно-коммунальных услуг. С целью возрождения отечественной традиции применительно к современным условиям и в сочетании с новыми технологиями Департамент готов выступить городским инвестором строительства и эксплуатации первого экспериментального доходного дома на территории Москвы. 3. Пути достижения цели. 3.1 Обращение в Мэрию МосквыВ конце 1999 года Департамент впервые обратился в Мэрию Москвы с инициативой о создании муниципального доходного дома. Департаменту было дано поручение подготовить проект распорядительного документа ?4-19-13928/9. 3.2 Параметры отбора здания из программы Департамента для использования в качестве доходного.По итогам проработки вопроса специалистами Департамента было определено, что современный доходный дом должен обладать следующими качественными характеристиками: - находиться в центральной части города; - иметь закрытый периметр или возможность ограждения придомовой территории; - площадь дома в пределах 2000 - 5000 кв.м; - подземный гараж или наземный паркинг; - единую систему кондиционирования; квартиры с современным сантехническим оборудованием, встроенной бытовой техникой в помещениях кухни и, возможно, мебелью и инвентарем; - на первом этаже нежилые помещения различного назначения - службу быта, офисы, помещения охраны и др. 3.3 Описание дома по Серебряническому пер., вл. 9/11-12. Из инвестиционной программы Департамента 2001 года по указанным параметрам был отобран объект, расположенный в зоне регулирования застройки исторической части Москвы в районе Таганский по адресу: Серебрянический пер., вл. 9/11-12. Жилой дом во вл.9/11-12 по Серебряническому переулку - монолитно-кирпичный 4-секционный переменной этажности ( 2, 3, 4, 6 этажей), c общей площадью 10247 кв.м b жилой площадью 6167 кв.м, в количестве 47 квартир ( 6 двухкомнатных, 19 трехкомнатных, 21 четырехкомнатных и 1 - 6-комнатная двухуровневая) с цокольным этажом и двухуровневой автостоянкой в стилобатной части дома. 3.4 Расчет окупаемости дома.Примерные расчетные показатели окупаемости инвестиционного проекта показывают, что при стоимости строительства дома около $8 млн. с привлечением кредитных ресурсов под 15% годовых, без налоговых отчислений и возможными годовыми доходами от аренды в размере порядка $2 млн, окупаемость доходного дома составит 5-6 лет. Соответственно при увеличении доходов от аренды жилых, нежилых помещений и автостоянки сроки окупаемости уменьшатся. Департамент готов взять на себя всю полноту ответственности за действия, направленные на привлечение инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов. 3.5 Подготовка распорядительного документа.В августе 2000 года был подготовлен проект распоряжения Мэра Москвы "О строительстве и экплуатации доходных домов на территории города Москвы". 3.6 Изменение задания на проектирование дома.В задание на проектирование дома вносились изменения в части применения высококлассного лифтового оборудования, улучшенной отделки квартир и мест общего пользования, комплектации квартир кухонным и сантехническим оборудованием, устройства в нежилых помещениях дома офиса для администрации доходного дома, фитнесс-центра, клубного помещения, детской комнаты, компьютерного зала, минимаркета, помещений для охраны. 3.7 Согласование распоряжения с городскими структурами. Проект был согласован Первым заместителем Премьера Правительства Москвы Шанцевым В.П., первым заместителем премьера Правительства Москвы Ресиным, Департаментом экономической политики и развития города Москвы. 4. Сложности в реализации инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации доходного дома. 4.1 Получение заключения от ГПУ мэрии.Государственно- правовым Управлением мэрии Москвы был рассмотрен проект и даны следующие замечания. В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий и опреативном управлении учреждений, по договору найма или аренды, вправе приватизировать их. ГПУ мэрии были даны рекомендации рассмотреть как вариант использования доходных домов городом создание открытого акционерного общества со 100%-ым городским капиталом, которое сдавало бы в коммерческий найм жилые помещения и в этом случае возможность приватизации по законодательству отсутстствовала бы. Такое положение вещей не противоречит законодательству, ведь в данном случае дома будут находиться в собственности акционерного общества, 100% акций которого находяться в собственности города, при этом дивиденды общества направляются в бюджет города, в том числе по определенному назначению - в состав целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда. Эти условия должны быть отражены в учредительных документах общества и в законе о бюджете города, где должно быть обозначено, что дивиденды или их часть направляются именно в указанный фонд. 4.2 Разъяснение Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве Российской Федерации.Департаментом был сделан запрос в Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ и получен ответ: после приянтия части второй ГК РФ, в которой определены два договора - договор социального найма и договор найма жилого помещения, - статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ получает иное толкование относительно договора найма жилого помещения. Поэтому право на приватизацию занимаемого жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда есть у проживающих по договору социального найма, но не по договору найма жилого помещения, находящегося в любой разновидности жилого фонда. По договору найма жилого помещения, определенному в главе 35 части второй ГК РФ, нанимателю не принадлежит право на приватизацию жилого помещения. Но опасность приватизации возникает, если жилое помещение будут занимать по договору аренды, что предусмотрено статьей 2 Закона о приватизации, поэтому договор аренды следует использовать применительно к нежилым помещениям доходных домов. Таким образом, идея доходной недвижимости может не реализоваться в случае возможной приватизации гражданами арендуемого у города жилья. В настоящее время для воплощения инвестиционного проекта возможны следующие пути решения вопроса: 1) Выпуск постановления Правительства Москвы о проведении эксперимента про строительству и эксплуатации доходного дома и подготовка предложений в Московскую городскую думу о внесении изменений в законодательную базу. 2) Проработка вопроса о создании ОАО со 100%-м городским капиталом по управлению доходным домом.
|
Интернет-Справочник. 