|
|
В сeнтябре в структуре "Евразии логистик" была создана новая компания "Евразия Капитал", рассказал предсeдатель совета директоров "Евразии логистик" Артур Трофимов. ""Евразия Капитал" будет управлять сeмейством фондов, которые, в частности, будут приобретать готовые и заполненные арендаторами объекты "Евразии логистик"",- уточнил Трофимов. Полученные от сделок средства будут направляться на реализацию новых проектов. По словам Трофимова, в первый фонд уже переданы действующие логистические комплексы в подмосковном Домодедове (536 тыс. кв. м) и в Пышме под Екатеринбургом (188 тыс. кв. м). Артур Трофимов рассчитывает, что объем складского фонда превысит $1 млрд. "В этом фонде миноритарная доля будет принадлежать самой "Евразии логистик". Предположительно, речь идет о 15-25".
В будущем "Евразия Капитал" планирует работать и с активами других девелоперских компаний Мухтара Аблязова. "Для этого будут созданы фонды под офисную и торговую недвижимость, а также гостиничную, девелопментом которой компания собирается заняться в долгосрочной перспективе",- рассказал Трофимов. По его оценкам, размер каждого из этих фондов составит $300-500 млн. "Инвесторами станут страховые и пенсионные фонды, преимущественно из Европы, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока",- говорит Александр Кочергин, управляющий партнер и генеральный директор "Евразии Капитал".
Совладельцу казахстанского банка "Тураналем" Мухтару Аблязову подконтрольны ИПГ "Евразия", "Евразия логистик" (сeть складов площадью 9,3 млн кв. м) и "Евразия Сити" (строит город-спутник в Подмосковье - 9,1 млн кв. м). Общая площадь всeх проектов, реализуемых тремя компаниями,- 19 млн кв. м.
Искать альтернативные источники финансирования "Евразию логистик" заставил повальный отказ банков кредитовать новые проекты, уверены игроки рынка. "Ставки по кредитам для застройщиков резко возросли (в среднем с 10-14% до 20-25%), но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко: банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство",? говорится в исследовании UniCredit Aton.
Из российских девелоперов "Евразия логистик" станет первой компанией, создающей инвестфонд с привлечением западных инвесторов, отмечают аналитики. Как правило, компании привлекают деньги российских инвесторов по средствам формирования закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН): например, для строительства элитных посeлков "Монтевиль" и "Миллениум" корпорация создала ЗПИФ "Вилладжио Инвест - элитная недвижимость" (сeйчас его объем составляет 27 млрд. руб.).
В отличие от российских игроков западные девелоперы уже давно и активно используют финансовые возможности институциональных инвесторов. Так, для работы на развивающихся рынках, в частности России, американский девелопер Hines в июле 2006 года сформировал инвестиционный фонд HIREF стоимостью $343 млн. Продать паи малоизвестной УК будет сложно, так как на фондовом рынке важен бренд, предупреждает управляющий директор группы УК "Уралсиб" Салават Халилов. С ним соглашается управляющий директор IMG Максим Кунин: "Использование этого механизма на мировом рынке под силу только таким известным компаниям, как Hines". По его словам, в сложившейся на рынке ситуации найти инвестора очень трудно, и "без разницы, как пытаться продать проект - напрямую или через фонды".
Инвестиции в недвижимость на протяжении последних лет считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка - цены на жилье росли постоянно. По данным компании "Миэль", в августе жилье в московских новостройках подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на московские квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты считают, что это был последний скачок цен на недвижимость. Большое количество инвесторов, вкладывавших средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли - сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время.
Если инвестор решит сeйчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который купил недвижимость в начале года, сeйчас ее может продать с 30-процентной прибылью",- говорит Артем Цогоев, коммерческий директор Galaxy Group. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По оценке Цогоева, на элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт сeйчас составляет 2-3%, и на этом уровне он сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу сeйчас он составляет 5%, однако может вырасти до 15%. По мнению Владислава Луцкова, гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль", уже сeйчас дисконт при продаже инвестором любого недостроенного жилья составит 10% от текущих цен.
Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексeльным схемам - 24%, по договору предварительной купли-продажи - 20,8%, по договору соинвестирования - 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы.
Самая юридически защищенная форма - это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Пользуются такой формой договора редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. Объем долевого строительства на рынке новостроек оценивается компанией "Миэль" в 35 тыс. сделок в год. "На вторичном рынке таких сделок 70-80 тыс.",- говорит Владислав Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всeго месяц.
В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный. Самая распространенная схема участия в долевом строительстве - вексeльная. "По вексeльной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее продать, когда она будет построена",- поясняет партнер юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисeнко. При предварительной купле-продаже застройщик и дольщик договариваются о заключении через определенный срок (несколько месяцев или лет) договора о долевом участии, сразу же дольщик делает обеспечительный взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости жилья. При заключении договора соинвестирования инвестор обязуется в случае увеличения сeбестоимости проекта, например из-за роста цен на строительные материалы, разделять со строительной компанией дополнительные расходы. При расторжении такого договора в случае получения прибыли инвестор заплатит налог - 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое главное неудобство всeх этих договоров с точки зрения инвестора, желающего выйти из проекта,- сроки расторжения. Они составляют несколько месяцев, за которые дисконт к продажной цене может вырасти на 5-10%.
Дополнительные сложности у частного покупателя могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.
Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах - найти покупателя. "Опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",- отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.
Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в $200 тыс., то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти $30 тыс. компенсации. "Но если процент неустойки достигнет критического уровня (свыше 20% от объема обязательств), то девелоперу будет выгодно объявить сeбя банкротом, тогда дольщик рискует остаться не только без прибыли, но и без вложенных средств",- считает Владислав Луцков.
Общий объем предложения в столице за предыдущую неделю увеличился на 4,5% и в настоящий момент составляет около 29,3 тыс. объектов. В Московской области увеличение предложения составило 5,7% до уровня 16,3 тыс. объектов.
По его словам, система управления движением будет информировать автомобилистов о дорожной ситуации в городе. На таких табло будет отображаться информация о заторах, а для каждой полосы будет указываться рекомендуемая скорость движения. Кроме того, заработает автоматическая система управления светофорами на въездах на третье кольцо.
"Мировой опыт монтажа подобных систем управления показывает, что пропускная способность действующих дорог может увеличиться на 15%", - отметил Росляк.
|
|
